Karabağlar'ın çehresi değişiyor!

Kentsel dönüşüm konusunda vatandaşın yaşadığı bilgi kirliliğinin önüne geçmek için çalışıyorlar. Karabağlar'ın çehresinde değişim zamanı İzmir'de 540 hektar alanı kapsayan ve Türkiye'nin en büyüğü olarak kabul edilen Kaıabağlar Kentsel Dönüşüm Projesi, 16 bin hak sahibi olmak üzere 70 bin insanı ilgilendiriyor. Geçici kabul sürecinin yaşandığı projenin yürütücüsü olan Yeni Hedef Harita Şehircilik İnşaat Limited Şirketi Genel Müdürü Şuayip Ateş, Karabağlar Kentsel Dönüşüm Proje Koordinatörü Erdoğan Balcıoğlu ve Proje Tasarım Koordinatörü Özgür Korkmaz ile Ankara'daki ofislerinde sohbet ettik. 

Projenin yüzde 60'mn yeşil alan olarak tasarlandığına dikkat çeken yetkililer, bugüne kadar hak sahibi 3 bin 500 kişiye birebir konuyu anlattıklarını söylüyorlar. Bir yıl içinde bütün hak sahipleri ile temasa geçmeyi hedefleyen yetkililer ile Karabağlar Kentsel Dönüşüm Projesinde gelinen nokta, hedefler ve Türkiye'nin kentsel dönüşüm gerçeği üzerine konuştuk. 

Şirketinizin çalışmaları hakkında bilgi verir misiniz? 

ATEŞ: Şirketimiz 1994 yılı Mayıs ayında kuruldu. 

bugüne kadar gecikmeli işimiz olmadı. Ankara, İstanbul ve İzmir'de şubelerimiz var. Şirket merkezimiz ise Kırıkkale'de... 

Kentsel dönüşüm; mesleğimiz ile iç içe idi. Böyle olunca da kentsel dönüşüm ihalelerine girmeye karar verdik. Çevre ve Şehircilik Bakanlığı Altyapı ve Kentsel Dönüşüm Genel Müdürlüğü'nün  İzmir  ili Karabağlarlar ilçesi 540 ha. 

Alanda kısa adıyla Kentsel Dönüşüm Projesi işi için 2013 yılı Mart ayında açtığı ihaleyi kazandık. 5 Mayıs 2013 tarihi itibariyle fiilen işe başladık. Ayrıca halen Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü nezdinde Kırşehir 3. Grup 22 a uygulaması işi,  Ankara  Gölbaşı Belediyesi Soğulcak Mahallesi İmar uygulaması, Istanbul-Arnavutköy Belediyesi Ömerli sanayi Bölgesi 732 ha. imar uygulaması işleri şirketimiz tarafından yapılmaktadır. 

İzmir'de üstlendiğiniz proje hakkında bilgi verir misiniz? 

ATEŞ: İzmir Karabağlar Bölgesi'nde 540 hektarlık alana sahip olan Türkiye'nin en büyük kentsel dönüşüm munda. Istaııbul-Avcılar'dan sonra en bozuk bölge durumunda olduğu belirtiliyor, söz konusu saha çok zor bir bölgeydi. Bu çalışmalarımız onaylandıktan sonra imar planı çalışmalarına başladık. 

Bütün yukarıda bahsettiğimiz işler birbiri ile bağlantılı olan ve birlikte çalışılması zorunlu işler kapsamındadır. 540 hektar sahada oturan insanların hak sahipliklerinin belirlenmesi ve taşınmazlarının değerleme çalışmalarını SPK onaylı firmalarca sonuçlandırarak raporlarını hazırladık. Bu aşamada kentsel tasarım projelerine başladık. Mart ayında ön tasarım projelerimiz Bakanlık tarafından onaylandı ve vatandaşlarla uzlaşma görüşmelerine fiilen başladık. Bu kapsamda 16 bin hak sahibine yasal tebligatlar yapıldı. 3 bin 500 vatandaş ile yüz yüze görüşmeler sağlandı. 

Vatandaş size en çok hangi sorularla geliyor? 

ATEŞ: Burada avantajımız Bakanlığın bu projeden kazanç ve kar elde etme beklentisinin olmamasıdır. 

Vatandaşta mağdur edileceğim korkusu var, evlerinin Soldan Sağa: Şuayip ATEŞ, Erdoğan BALCIOĞLU ve Özgür KORKMAZ hak ettiği ölçüde almaktadır. 

Söz konusu sahada 15 bin adet konuttan yaklaşık 25 adet ruhsatlı ve iskanı alınmış yapı vardır. Sayı olarak 15 bin konut ise Hazine ve şahıs arazisi üzerine kaçak olarak inşa edilmiştir. 

Tapusu olanlar var. Tapu tahsis belgesi için başvurup devlete veya belediyeye borçlarını ödemişler, ama devlet yükümlülüklerini yerini getirmemiş haksaİıiplerine tapularını verememiş, Tapu tahsis belgesi için başvurup borcunu ödemeyip hak sahipliği düşenler Kuruluşundan itibaren halihazır harita yapımı, imar uygulaması, imar planlama, kamulaştırma ve sayısal kadastro yapımı, gayrimenkul danışmanlığı, etüt proje, kentsel tasarım ve kentsel dönüşüm işleri üzerine faaliyet gösteriyor. 

Bölgesel olarak ağırlıklı çalıştığınız yerler var mı? 

ATEŞ: Gerek Türkiye genelinde yaptığımız işler gerekse yurtdışında yaptığımız işlerle büyüme gösterdik. Libya'da projeler üstlendik. Fizan çöllerinde bir Türk şirketinin karayolları ve ölçüm işlerini gerçekleştirdik. Türkiye'nin her yerinde ihaleyi almamız halinde çalışıyoruz. Şirket olarak projesini yapmaktayız. Burası fert olarak 70 bin insanı doğrudan ilgilendiriyor. 

İzmir'deki işin geçici kabulünü yapıyoruz. Şu anda 16 bin hak sahibi ile muhatap durumdayız. 

Öncelikle 540 hektarlık alanın halihazır haritalarını giincelledik. Haritalar en son 1993 yılında giincellenmiş. Eski harita ile çalışmamız doğru olmazdı. Jeolojik ve jeoteknik raporlarını hazırladık. Bu raporları Çevre ve Şehircilik Bakanlığı Mekânsal Planlama Genel Miidürlüğii'ne onaylattık. 

Bu bölgenin 80 hektarlık bölümü heyelan bölgesi durumunda ve aktif fay hattının geçtiği bölge duru5^» yıkılıp çaresiz bırakılma endişesi var, vatandaş üç evine karşılık bir ev alacağı korkusu var. Yüz yüze görüşme gerçekleştirdiğimiz hak sahipleri ile ayrılırken insanların endişelerinin yersiz olduğunu söyleyerek bizde ayrılıyorlar. Karabağlar kentsel dönüşüm projesinde insanların mağdur edilmeyeceğini bilerek ayrılıyorlar. 

Görüştüğümüz insanların bir elin parmakları kadar olan kısmı hariç memnun ve mutlu ayrılıyorlar. Çünkü oradaki insanlar da daha iyi şartlarda yaşamak istiyorlar ve biz ve Bakanlık hak sahiplerine haklarını vermek için canla başla çalışmaktadır. 

Bu projede herkes hakkını var,vatandaş arazisi üzerine kaçak yapı yapanlar var. Her vatandaş kendi problemi ile ilgili sorularını sormakta ve bizler çözüm için onlara en doğru bilgiyi ve bu aşamada kentsel dönüşüme katılırlarsa kazanımlarını anlatmaktayız. 

Değerlemede hangi kıstaslar uygulandı? 

ATEŞ: Vatandaşın arsası kendi üzerine, binasını yapmış ama ruhsatsız ise aynı kategoride değerlendiriyoruz. Tabi burada yıpranma paylarını düşüyoruz. 2014 yılında yapılan ile 1990 yılında yapılan binanın değeri aynı değildir. Sosyal dengeyi korumak lazım. Ayrıca belediye arsası ve Milli Emlak üzerine yapılan kaçak yapılar var. Arsa kendisinin değil. 

Böyle bir durumda da vatandaşın binasının değerlemesini yaparak onıın üzerinden imar hakkını veriyoruz. 

Kısacası tek bir yapı yok. Vatandaşın bu bölgede 20 bin metrekare arazisi var. Uzlaşma konuşma sürecidir. Vatandaştan gelen tekliflere de açığız. Böylece dayatma olmuyor. Sahada karşılaştığımız sorunlardan bir tanesi kentsel dönüşümü istemeyenlerde var. Kentsel dönüşüm amacına uygun olduğunda insanlara daha iyi yaşam koşulları sunuyor. 

Buna siyasi ve raııtsal olarak karşı çıkıyorlar. 

İnsanlar; doğru bilgi almadan sokak aralarındaki dedikodular ile bilgi kirliliği yaşıyorlar. Bizim uzlaşma ofisimize gelen vatandaşlar teknik bilgileri aldıktan sonra geliş amaçları ile gidiş amaçlan farklı oluyor. 

İnsanlar kentsel dönüşümün kendilerine böyle anlatılmadığını söylüyor. Bugüne kadar 3 bin 500 vatandaş ile yüz yüze görüştük. Ortalama günde 200 kişiye kentsel dönüşümü anlatıyoruz. 

Proje hakkında onlardan da bilgi alıyoruz. 

Yılsonunda kadar kaç kişi ile görüşmüş olacaksınız? 

ATEŞ: 29 Mayıs 2015 tarihine kadar 16 bin kişiye ulaşmak istiyoruz. 

En çok hangi sorulara cevap veriyorsunuz? 

ATEŞ: Evlerimiz yıkılacak mı? Biz ne kadar yer alacağız? Mağdur olacak mıyız? 

Sorulan geliyor. 540 hektar alanı beş etaba böldük. İlk etapta inşaatlar başlayacak. 

Kamulaştırma çalışmaları da devam ediyor. Bakanlık, yılsonunda ilk etapta temelleri atmayı hedefliyor. İlk etapta 6094 konut var. Toplamda 35 bin konutu kapsayacak. 

Bu rakama ticaret alanları hariçtir. 

Bu işin ekonomik büyüklüğü nedir? 

ATEŞ: 5 etabın tamamı bitince devlete maliyeti 6,5 milyar TL. 

Sayın Korkmaz, bu proje bölgeye ve şehre neler katacak? 

KORKMAZ: Kentsel dönüşüm yaptığımız bölge Karabağlar'ın beşte birini oluşturuyor. Burası tepeden kalan bir bölgedir. Bu bölge İzmir'in siluetinde yeri olan bir bölge durumundadır. 

Bizim alanımız Çevreyolu ile başlıyor ve Hatay'a kadar uzanıyor. Limontepe'yi içine alarak ilerliyor. İzmir'in denizden görünen bir kısmıdır. Bu alan daha önceden yeşil alan olarak hatırlanıyor. Biz de bundan yola çıktık. Zaten düşünsel olarak betonlaşmayı çok uygun görmüyoruz. Kentsel dönüşüm başarısızlık hikâyeleri çok olan bir konu... İkinci üçüncü projeleri yapılamaz hale getiriyor. Bu bölgede ilk proje olması nedeniyle ayrı bir önem taşıyor. 140 hektarını yeşil alan olarak kullanacağız. Parklar, tema parklar, göletler ve yaşam alanları içinde olacak. 

Projede dikkat ettiğiniz noktalar neler? 

KORKMAZ: Şehirleşme ve kentsel dönüşüm anlamında tabularımız var. Halk nasıl yaşamak istediğini soruyoruz. Hemen evleri yapıp gelin oturun demiyoruz. 16 bin kişiyi yok sayamayız. Ranta kapı açmayacağız. İlk etapta insanların hayallerini ele alacağız. 

Projenin doğru olmasına odaklandık. İzmir'in siluetini bozmamaya odaklandık. 

Türkiye'de kapitalizm ve globalleşme ile birlikte göç süreci yaşanıyor. Bu yaşamın şehirde kolay olmadığını görüyorlar. Doğu ve Güneydoğu bölgelerinde tarımla uğraşan insanlar burada bunu yapmaya çalışıyorlar. Kırsaldaki yaşamlarını buraya getiriyor. Bu kentli bir yaşam değildir. 

Burada insanlara iş imkânı yaratmayı hedefledik. İnşaat süreci ve sonrasında buradaki ticari faaliyetlerde ve açılacak kültürel tesislerde bu insanlara iş imkânı sunuluyor. Burada insanlara yeni bir yaşam tarzı sunuluyor. İnsanları kentli olma yönünde motive edeceğini düşünüyorum. 

Kent yaşamı betonlaşma olmayacak. 3,4 ve 7 ve 10 katlı binalar yapacağız. Bu bölgedeki proje çok değerli. Bakanlık da bunun farkında. Projede tatmin edici bir dağılım var. Betonlaşma oranı belli. Projenin genelinde yüzde 60 yeşil alan var. 

Belediyelerin bu konuda bize olumsuz bir yaklaşımı yok. İlgili birimlerle sürekli irtibat halindeyiz ve sürekli toplantılar yapıyoruz. Projede yeni bina tipleri geliştiriyoruz Halkın beklentilerini dinliyoruz. Bir de yüzde 5'lik bölümde 10 katlı binalarımız var. 

Eğilim nasıl? 

KORKMAZ: 7 farklı kat planı oluşturduk. 15 tip bina tipi oluşturduk. Bunlar vatandaşların beklentileri doğrultusunda gelişiyor. 

2 artı 1 ve 3 artı 1 daireler daha fazla tercih ediliyor. Yeni Fuar Alanına yakın olması nedeniyle 1 artı 1 dairelere ihtiyaç var ve bunları da geliştirdik. Heyelan bölgesi tamamen park olarak değerlendiriliyor. 

ATEŞ: Proje; Bakanlık tarafından yürütülüyor. 

İnsanlara 18 ay boyunca 680 TL ye kadar kira yardımı yapılacak. İnşaat aşamasında vatandaşa nereye gidersen git denilmiyor. Bakanlık ayrıca kanun kapsamında düşük faizli kredi temin edebilmelerini sağlayacak. 

Ayrıca vatandaşları borçlandırma hedefi yok. 

80 metrekarelik imar hakkı varsa vatandaş 80 metrekarelik bir daire alabilir. Ama isterse 120 metrekarelik daireyi farkını ödeyerek alabilir. 

Maliyeti üzerinden insanlara evlerini satıyoruz. 750 TL bir metrekare dairenin bedeli... 10 yıl boyunca bu borcu ödeyebilecek. Bakanlık vatandaşı düşünerek yol alıyor. Karabağlar'ın çehresini yeniden şekillendiriyor. 

Sayın Balcıoğlu; siz aynı zamanda bu alanda sivil toplum kuruluşlarında da görev üstleniyorsunuz. 

Türkiye'nin kentsel dönüşüm konusunda mevcut durumunu değerlendirir misiniz? Kentsel dönüşümde nasıl yol alıyoruz? 

BALCIOĞLU: Kentsel dönüşüm ihtiyaçtan kaynaklandı. Dünya ölçeğinde kentler bir süre sonra bozulmaya başlıyor. Planlı yapılanma varsa bu daha az oluyor. 

Avrupa kentlerin tarihi 13 yüzyıla kadar dayanıyor. 

Kentsel dönüşüme en güzel örnek Barselona... 

Türkiye'de göçten nasibini alıyor. Nasibini alıyor ve fiziki yapılaşmaya uğruyor. Planlama yapılmamasının getirdiği bir durum var. 

Türkiye'nin yeterli planlı alanları yoktu. Belediye arazileri göçten nasibini aldı. 

Ve fiziki yapılaşmaya uğradı. 

Çeperlerde özellikle sel yataklarına sonunda afete neden olabilecek bir yerleşim oldu. Siyaseten günü kurtarmak ve oy almak için "Yap bir şey olmaz" denilmesiyle ilgisi olmayan insanlar Hazine arazilerinde gecekondu mafyası oluşturdular. Şahıs arazilerinde resmiyeti olmayan satışlar yapıldı ve olmayan mülkiyetler oluştu. 

Dünyada böyle bir şey yok. Örneğin; ABD kamu arazileri boş değildir. Alanlar planlanmıştır, ilgilere verilmiştir ve vergileri alınır. 

Yolu, raylı sistemini kamu alanlarında planlamazsanız işte bu noktaya geliriz. 

Bugün kentsel dönüşümde ne noktadayız? 

BALCIOĞLU: Türkiye'de planlama yapılmalıdır. 

Konutlar afet risklerine karşı güvenli konutlar olmalıdır. 

Bunu yıllardır söylüyoruz. 

Kentsel dönüşümde 'yapsat' mantığından öteye geçmeyen tutuma karşı mücadele etmeliyiz. Bakanlık bunları ele alarak Karabağlarda geçmişte yapılan hatalar için düzenleme yapılıyor. 

Türkiye'de şu ana kadar bitirilen kentsel dönüşüm projesi var mı? 

BALCIOĞLU: Eskişehir Odunpazarı'nda küçük proje var. Yüzde 90 memnuniyet var. Belediye ile insanların iyi uzlaşısı ile yol alınmış. Karabağlar, Türkiye'nin alansal ve nüfus oranı açısından en büyük kentsel dönüşüm projesidir. 

Karabağlar, Türkiye için rol model olacak. Türkiye genelinde halen Resmi Gazetede ilan edilmiş 20'nin üzerinde bölgede kentsel dönüşüm uygulanıyor. Belediyeler eliyle lokal olarak yapılan da yaklaşık 40 proje var. Ama belediyelerin projelerinde istenen sonuçlar alınamadı.

Ticaret Gazetesi