Kat karşılığı inşaat sözleşmelerinde nelere dikkat edilmeli?

Posta Gazetesi köşe yazarı Tamer Heper bugünkü köşesinde kat karşılığı inşaat yapım sözleşmelerinde dikkat edilmesi gerekenleri yazdı. Tamer Heper'e bir okuyucusu "22 Aralık 2015 tarihinde müteahhit ile iş takip ve kat karşılığı inşaat sözleşmesi yaptım. Noterden değil kendi aramızda bir evrakla. Bu tarihten bu yana hiçbir ilerleme kaydedilmedi. Ancak biz sözleşmeye iş bitiş tarihi eklememişiz. Bu sözleşmenin geçerliliği var mıdır? İptali kolay mıdır?" sorusunu yöneltti.

İşte Tamer Heper'in yanıtı...

***

Okuyucumun sorusunda çok önemli hususlar var. Birincisi, kat karşılığı inşaat sözleşmeleri özel sözleşmelerdir. Bunlara karma sözleşmeler diyoruz. Şöyle ki; bir kimseye bir iş yaptıracaksak ve bunun için bir sözleşme yapacaksak bu sözleşmenin adı eser sözleşmesi yani istisna aktidir. Örneğin terziye kıyafet diktirmek, ayakkabıcıya ayakkabı imal ettirmek vs. Bunlar gibi işlerin yapılması bir sözleşmeye bağlanabilir.

İşi yapacak kişi bir eser meydana getirecektir dolayısıyla özel bir sözleşme türüdür ama taraflar arasında oluşturulabilir. Bir de bir gayrimenkul alacakken alım satım hemen yapılmayacak ise bir gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi yapılır. Yani sözleşme konusu gayrimenkul ileri bir tarihte alınacaktır ama bu günden şartları belirlenmiştir. Bu gibi satış vaadi sözleşmeleri noterde özel şekilde yapılmalıdır aksi halde geçersizdir.

***

Bu iki sözleşmeden neden söz ettim, sorulan olayla ne ilgisi var? Şöyle ilgisi var; kat karşılığı inşaat sözleşmeleri işte yukarıda anlattığım iki sözleşmenin karışımıdır. Bir tarafta müteahhide bina yaptırma sözleşmesi yani eser sözleşmesi var. Bunun yanında yapılacak binada müteahhide daire devri yani gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi var.

Gayrimenkul satış vaadi sözleşmesinin geçerli olması için noter sözleşmesi şart olduğuna göre o halde müteahhitle yapılacak kat karşılığı inşaat sözleşmesinin de noterde yapılması gerekir ki müteahhide devredilecek daireler yönünden sözleşme geçerli olsun. Okuyucumun sözleşmesinde bu husus eksik ama bu husus müteahhit aleyhine. Acaba müteahhit bu nedenle mi inşaata başlamadı? İkinci husus; okuyucum sözleşme tarihini 2015 olarak ifade etmiş.

Ancak işin bitiriş tarihi yok. Peki bu halde dahi inşaatın makul sürede başlayıp bitirilmesi gerekmez mi? Bunun teknik olarak hesaplanabilecek bir süresi yok mu? Var elbette. 7 sene geçmiş, müteahhit daha işe bile başlamamış. 7 senede ne inşaatlar yapılır...

Oysa bir sözleşmenin tarafları iyi niyetle bu iş için yüklendikleri görevi yerine getirmelidir. Şayet yerine getirme konusunda makul süre verilebilecek ise bir ihtarname ile bitirilmesi için makul süre verilmelidir. Ancak makul süre aşılmış, olay artık imkansız hale gelmiş ise bu durumda sözleşme feshedilebilir.

***

Okuyucuma hatırlatacağım üçüncü nokta ise kat karşılığı inşaat sözleşmesi önemli bir sözleşmedir, uyulması gereken yasal kurallar vardır. Öyle iki satırlık sözleşmelerle iş müteahhide devredilemez. Netice itibarıyla bir meslektaşımın yardımı olmadan böyle bir sözleşmeye imza atılmamalıdır.

Kredi borcu olan kişinin gayrimenkulleri borç karşılığı satılabilir mi?