Kat karşılığı inşaat yaptıracaklar için adım adım yol haritası!

Türkiye'de inşaatların büyük bölümü kat karşılığı inşaat sözleşmeleriyle yapılıyor. Özellikle son zamanlarda artan kentsel dönüşüm projelerinde de genelde süreç bu şekilde başlıyor. Bir çok kişi bir müteahhit firma ile anlaşarak sürece başlıyor. Kat karşılığı inşaat modelinde ev ya da arsa sahibi bir bedel ödemiyor. Müteahhit inşaatı yapıp karşılığında yapılan anlaşmaya göre kendi payına düşen ev ya da ticari birimleri alıyor.

Dönüşümzede oluştu

Kentsel dönüşüm ya da yenileme projeleri sonrasında konutzedelerin yerine dönüşümzedeler geldi. Kadıköy'ün Bağdat Caddesi'nde sadece 100 inşaat yarım kaldı. Hürriyet Gazetesi'nden Gülistan Alagöz, Gayrimenkul Hukuku Derneği Başkanı Avukat Ali Güvenç Kiraz’ın desteği ile bir yazı dizisi hazırladı. Bu başlıkların hepsine dikkat! İşte avukat Ali Güvenç Kiraz’ın yorum ve önerileriyle adım adım yol haritası:

1-İmar durumu araştırılmalı

Hepimiz mevcut binamız yıkıldığında aynısının yapılacağını ve yeni binada aynı yerde hak sahibi olacağımızı düşünüyoruz. Oysa ki mevcut binamızın üzerinde bulunduğu arsanın imar durumu yıllara göre değişmiş olabilir. Yeni imar durumuna göre daha fazla ve hatta bazen daha az yapılma durumu olabilir. Yine mevcut binamızın üzerinde bulunduğu arsanın imar planı vasfında değişiklikler yapılmış da olabilir. Örneğin; Konut imarı bulunan bir parsel yıllara göre ticari+konut imarlı bir durum haline gelmiş olabilir. Yine mevcut parselde yeni imar planı çerçevesinde bazı kesintiler olmuş olabilir. Tüm bunlar yeni yapılacak olan parseldeki inşaatın alanını ve brüt-net alanlarını etkiler. Bu nedenle ilk adım imar durumunuzu araştırmak olmalı.

2- Tapunuzu inceleyin

Mevcut parselde kat irtifakı veya kat mülkiyeti kurulmuşsa veya arsa halinde olup kaçak bina dediğimiz statüde bir bina olsa bile detaylı bir şekilde tapudaki tüm kayıtlar incelenmeli. Kat irtifakı kurulmuş bir taşınmazda herkesin bağımsız mülkiyet sahibi olduğu düşünülse dahi o daire için tapu kaydına konulmuş tüm şerhler 6306 sayılı kentsel dönüşüm sürecinde tüm apartmanı bağlayabilir. Örneğin; bir dairede maliklerin kendi aralarında var olan miras kaynaklı bir tapu iptali tescil davası var ve tedbir şerhi bağımsız daire üzerine işlenmiş. İşte bu tedbir nedeniyle malikler 2/3 ile anlaşmış olsalar dahi sadece bu tedbir nedeniyle binayı yaptıramayabilir. Bu şerhin anlamını bilmeyip dairelerini tahliye eden malikler açısından ise büyük bir trajedi ortaya çıkar ki şerh kaldırılana kadar yani dava sonuçlanıncaya kadar evlerinden mahrum kalabilirler. Yine taşınmazda mevcut arsa payı oranı mutlaka incelenmeli. Bir taşınmaza esas gücünü veren arsa payı olduğu unutulmamalı. Bu payın doğru dağıtılmış olup olmadığı da önemli bir detay. Eğer doğru dağıtılmamışsa her zaman arsa payı düzeltme davası açılabilir. Tapuda birçok kayıt şerh ve beyan olabilir. Bu nedenle mutlaka inceleme aşamasında takyidatlı (tüm malik,sınırlı ayni hak, şerh,beyan,haciz ve ipotek kayıtlarını içeren) tapu alınmalı. Bu araştırma eğer kaydın içeriği bilinmiyorsa mutlaka konunun uzmanı bir hukukçuya sorularak öğrenilmeli.

3- Müteahhitiniz bu işi yapabilir mi?

Kat karşılığı inşaat sözleşmeleri tek taraflı fesh edilemeyen ancak mahkeme kararı ile fesh edilebilen sözleşmeler niteliğinde ve fesih süreci uzun sürüyor. Bu süre içerisinde istenildiği gibi ben gidiyorum deme hakkı kimsede olmadığı için işi yapma konusunda ehil müteahhit bulunmalı. Ülkemizde müteahhitlerin derecelendirilmesi ve müteahhitlik koşulları bulunmadığı için de herkes kendini müteahhit olarak tanıtıyor ve bu da kimi zaman büyük sorunlara yol açıyor. Siz arsanızı ya da evinizi kat karşılığı bir firmaya vermeye karar verdiyseniz mutlaka müteahhittin şirket sermaye yapısını araştırın. Yapacağı işe orantısız şekilde Türk Ticaret Kanunu’nun ön gördüğü alt sınırlara göre kurulmuş bir şirket varsa karşınızda aman dikkat. Şirket ortaklarının kimler olduğu daha önce aleyhlerine-lehlerine iflas, iflas ertelemesi davası açılıp açılmadığı yine eski kurdukları şirketler nedeniyle haciz, ipotek borçlusu durumuna düşüp düşmedikleri incelenmeli. İşi yapacak müteahhit şirketin şirket merkezinin olup olmadığı, yani bir masa bir sandalyeden ibaret bir şirket olup olmadığı da irdelenmeli. Yeterliliği olan, sermaye yapısı düzgün, mal varlığı olan şirketler mutlaka tercih edilmeli. Şirketin daha önce yapmış olduğu işlerinin neler olduğu ve bu işler ile ilgili hukuki sorunlar bulunup bulunmadığı da mutlaka araştırılmalı.

4-Sözleşmeler çok iyi hazırlanmalı!

TESLİM SÜRESİ AÇIKÇA YAZILMALI

* Kat karşılığı inşaat sözleşmeleri karma akitlerdir yani satış vaadi içerdiği için tek taraflı fesh edilemez mutlaka sözleşmelere fesih kısmı açıkça yazılmalı. 

*Sözleşmelerde süre konusu çok önemli. Sürelerin net anlaşılır bir şekilde yazılması gerekli. Yer teslimi için ne kadar süre öngörülmüş, yer tesliminden sonra yapım ruhsatı için ne kadar süre öngörülmüş, yapım ruhsatı alındıktan sonra inşaatın bitirilmesi için ne kadar süre öngörülmüş ve nihayetinde fiili teslimden sonra iskan alınması için ne kadar süre öngörülmüş... İşte tüm bu sürelerin net anlaşılır olması çok önemli. Teslim maddesi eksik, ruhsatın ne kadar sürede alınacağı belli olmayan durumlarda müteahhit bu konuda esnek davranıp süreyi çok uzun bir zamana yayabilir.

MÜTEAHHİTİ İŞ BİTİRMEYE TEŞVİK EDİN

*Kat karşılığı inşaat sözleşmesinde müteahhittin hak edeceği payın devri konusu büyük önem arz eder. Bu konuda ülkemizde yoğun olarak kullanılan iki usul vardır. Bunlardan ilki ‘İstanbul Ulusü’ diye bilinen payın kat irtifakı ile devri. Bu modelde müteahhit ile yapılan sözleşmede kat irtifakı kurulumu ile pay devri yapılır, devredilen bu payların üzerine malikler lehine ipotek konulur, maliklerde kademeler halinde (iş bitirme oranlarına göre) ipotekleri kaldırarak müteahhitte temiz bir şekilde daireleri/işyerlerini bırakır. Burada dikkat edilmesi gereken önemli nokta; ipoteklerin kaldırılması için geçerli iş bitirme oranlarının mümkün olduğu kadar daha fazla inşaat yapmaya teşvik edici şekilde geç yapılmasını sözleşmeye koymak. Önemli bir diğer nokta da yine ipotek kaldırılması şartına bağlı sözleşmelerde iskandan sonraya mutlaka bir bağımsız bölümün bırakılması gerekliliği. Bazı sözleşmelerde ipotek ile beraber teminat mektubu da alınıyor. Bu durumda da yine teminat mektupları eğer iş bitirme oranlarına göre iade edilecekse mutlaka iş bitirme oranı yine inşaatın biraz fazla yapılmasına denk getirilmeli ve yine iskan sonrasına mutlaka iskan ve iskandan kaynaklı zararlar için bir miktar teminat mektubu bırakılmış olmalı. 

*İkinci model ise ‘Ankara Usulü’ olarak bilinen hak ediş usulü. Bu modelde müteahhitte kat irtifakı kurulumunda hiçbir pay devredilmez. Mevcut tüm daireler/işyerleri müteahhitte sözleşme ile hak edeceği daireler/işyerleri de dahil olmak üzere arsa sahipleri lehine kurulur, müteahhittin sözleşmede belirtilen hak ediş oranına/iş bitirme oranına göre kendisine devredilir. Bu pay devrinin başta yapılmaması ve iş bitirme oranına göre yapılması nedeniyle bu sözleşme modeli arsa sahipleri lehine yapılabilecek en iyi kat karşılığı inşaat sözleşmesi modeli. Bu model için de yapabileceğimiz en temel uyarı sözleşme içinde; hak ediş/iş bitirme oranlarının mümkün olduğu kadar inşaatın daha fazla yapılmasının teşvik edilerek belli bir seviyesine göre yapılması ve yine iskan sonrasına mutlaka bağımsız bölüm veya bölümlerin bırakılmasıdır.

CEZAİ ŞARTLAR KONULMALI

* Yapılacak sözleşmelerde cezai şart bedellerinin ‘çok açık’ bir şekilde yazılması gerekiyor. Müteahhittin verilen süre içerisinde sözleşmeye hiç başlamaması, başlarsa bitirmemesi, süresinde teslim etmemesi, teslim etse dahi yapacağı ayıplı işler ve kira kayıpları nedeniyle mutlaka cezai şart talep edilmeli. Yine sözleşmelerde müteahhit kendisine bazı maddelerde fahiş oranda cezai şart bedeli yazmışsa mutlaka karşı taraf lehine de cezai şart bedeli yazılmalı. Tek taraflı bir cezai şart asla kabul edilmemeli. 

*Sözleşmelerde müteahhittin ve arsa sahiplerinin hak ve sorumlulukları net bir şekilde yazılmalı. Müteahhittin sözleşme süresince bir başka müteahhitte sözleşmeyi devretmemesi için maddeler konulmalı. Bazı durumlarda müteahhit ekonomik güçlüğe giriyor ve şirket hisselerini satarak sorumluluktan kurtulmak istiyor. Bunu İstanbul’da birçok bölgede görmek mümkün. Bu durumda dahi sözleşmelere belli bir oranda (%51) hisse devri halinde arsa sahiplerini mutlaka bilgilendirme ve onayı hakkı verilmesi şart koşulmalı.

ÜRÜN VE MALZEME KALİTESİNE DİKKAT

*Teknik şartname yapılacak işlerin niteliği, malzeme kalitesi, seçilecek ürünün markası gibi konuları içerdiği için inşaatlar tamamlandıktan sonra açılacak davalar için büyük önem arz eder. Teknik şartnamelerin mutlaka teknik bir uzmana gösterilmesi ve sözleşmede muğlak, belirsiz ifade olmaması sağlanmalı. Bir markanın aynı konuda birbirinden farklı kalite ve fiyatta ürün vardır. Örneğin teknik şartnameye X marka klima yazarsanız soğutma kalitesinden fiyatına kadar çok çeşitli bir yelpazede seçim hakkın müteahhitte bırakırsınız. Oysa ki çok net bir şekilde kalitesi, BTU’su, net yazılmış klima tanımı yazıldığı takdirde müteahhit bu marka ve kalite dışında bir uygulama yaparsa bunun bedelini tazmin etme hakkınız doğacaktır. Teknik şartnamelere onun için de “ve benzeri,muadili” gibi ifadeleri çok fazla koymamaya özen göstermelisiniz.

Konutzedeler için yol haritası!