Kat malikleri kurulu mutlak butlan!

Kat malikleri kurulunca verilen kararlar aleyhine, kurul toplantısına katılan ancak 32 nci madde hükmü gereğince anagayrimenkulün bulunduğu yerdeki sulh mahkemesine iptal davası açılabiliyor. İşte kat malikleri kurulu mutlak butlan...

Kat malikleri kurulu mutlak butlan!

Kat malikleri kurulunca verilen kararlar aleyhine, kurul toplantısına katılan ancak 32 nci madde hükmü gereğince aykırı oy kullanan her kat maliki karar tarihinden başlayarak bir ay içinde, toplantıya katılmayan her kat maliki kararı öğrenmesinden başlayarak bir ay içinde ve her halde karar tarihinden başlayarak altı ay içinde anagayrimenkulün bulunduğu yerdeki sulh mahkemesine iptal davası açabilir; kat malikleri kurulu kararlarının yok veya mutlak butlanla hükümsüz sayıldığı durumlarda süre koşulu aranmaz. 

Kat maliklerinden birinin yahut onun katından kira akdine, oturma hakkına veya başka bir sebebe dayanarak devamlı surette faydalanan kimsenin, borç ve yükümlerini yerine getirmemesi yüzünden zarar gören kat maliki veya kat malikleri, anagayrimenkulün bulunduğu yerin sulh mahkemesine başvurarak hâkimin müdahalesini isteyebilir. 

Hakim, ilgilileri dinledikten sonra, bu kanuna ve yönetim planına ve bunlarda bir hüküm yoksa, genel hükümlere ve hakkaniyet kaidelerine göre derhal kararını verir ve bunun, tesbit edeceği kısa bir süre içinde yerine getirilmesi lüzumunu ilgiliye tefhim veya tebliğ eder. 

(Değişik üçüncü fıkra: 14/11/2007-5711/17 md.) Tespit edilen süre içinde hâkimin kararını yerine getirmeyenlere, aynı mahkemece, ikiyüz elli Türk Lirasından ikibin Türk Lirasına kadar idarî para cezası verilir. 25 inci madde hükmü saklıdır. 

Mutlak bultan örneği:

T.C.

YARGITAY

HUKUK GENEL KURULU

E. 2003/18-565

K. 2003/790

T. 17.12.2003

DAVA : Taraflar arasındaki "kat malikleri kurulu karannın iptali" davasından dolayı yapılan yargılama sonunda; Karşıyaka 1. Sulh Hukuk Mahkemesince davanın kabulüne dair verilen 27.11.2002 gün ve 331-1396 sayılı karann incelenmesi davalı vekili tarafından istenilmesi üzerine, Yargıtay 18. Hukuk Dairesinin 25.2.2003 gün ve 328-1309 sayılı ilamı ile; (...Dava, 21.01.2001 tarihli site kat malikleri kurulu kararının iptali istemine ilişkindir. Kat Mülkiyeti Yasasının 32. maddesine göre kat malikleri kurulu maliklerden oluşur ve hükmü şahsiyeti yoktur. Bu sebeple, bu tür davalarda husumetin, toplantıya katılıp iptali istenen karara olumlu oy kullanan kat maliklerine yönetilmesi gerekir. İptali istenen 21.1.2001 tarihli kat malikleri kuruluna katılıp olumlu oy kullanan kat malikleri Elif, Özgür, Erdal, Gökhan, Kadriye, Ercan, Ümmühan, Mehmet, Abdullah, Kerim, Saniye, Ferahi, Melek, Elif K., Yurdakul, Nurullah, Elif Ü., İmam, Nazım, Ali, Nazir, Pervin, Ahmet, Özlem, Nurten, Hilmi, Veli, Nuri, Güler, Ummahan, Yüksel, Selda, Erdoğan, Bekir, Sema, Mehmet, Beyhan, Erkan, Hediye, Melek, Nilgün, Adnan, Umut, Ayşe, İsmail ve Hatice davaya dahil edilip tahkikatın tamamlanmasından sonra sonucuna göre karar verilmesi gerekirken, taraf teşkili sağlanmadan işin esası hakkında hüküm tesisi doğru görülmemiştir. 

Bu itibarla yukarıda açıklanan esaslar göz önünde tutulmaksızın yazılı şekilde hüküm tesisi isabetsiz...) gerekçesiyle bozularak dosya yerine geri çevrilmekle, yeniden yapılan yargılama sonunda, mahkemece önceki kararda direnilmiştir. 

Hukuk Genel Kurulu'nca incelenerek direnme kararının süresinde temyiz edildiği anlaşıldıktan ve dosyadaki kağıtlar okunduktan sonra gereği görüşüldü: Dava, 21.1.2001 tarihli site kat malikleri kurulu kararının iptali istemine ilişkindir. 

Davacı I. Apartmanı yönetimi vekili; davalı P. Sitesi Kooperatifinin 28.6.1993 tarihinde feshedilmesine rağmen, site yönetim kurulunun 21 Ocak 2001 tarihli olağan genel kurul toplantısını düzenlediğini ve hükümet komiserinin katılımı olmadan, usulsüz olarak oluşturulan nisab tarafından alınan genel kurul kararlarının yasaya aykırı olduğunu ileri sürerek, site kat maliklerince yapılan 21.1.2001 tarihli genel kurulun ve bu kurulda alınan kararların iptaline karar verilmesini istemiştir. 

Davalı P. Sitesi Yönetimi vekili; davanın, site yöneticisi hasım gösterilerek açılmasının yasal olmadığını, husumetin toplantıya katılan ve olumlu oy kullanan tüm kat maliklerine yöneltilmesi gerektiğini savunarak, davanın reddine karar verilmesini istemiştir. 

Mahkemenin; toplantıya katılan tüm kat maliklerinin davaya dahil edildiği gerekçesiyle esasa ilişkin olarak "davanın kabulüne, davalıların 21.1.2001 tarihinde aldıkları kararların ve yapılan genel kurul toplantısının iptaline" dair verdiği karar, özel dairece yukarıda açıklanan nedenle bozulmuş; mahkemece "toplantıya katılmayan ve hazırun listesini imzalamayan kat maliklerinin davaya dahil edilmelerinin usul ekonomisine aykırı olduğu" gerekçesiyle önceki kararda direnilmiştir. 

İlke olarak, medeni haklardan istifade ehliyeti bulunan bir gerçek veya tüzel kişi, davada taraf olma ehliyetine sahiptir. Gerçek veya tüzelkişi olmayan kimselerin taraf ehliyeti bulunmamaktadır. (Baki Kuru, Hukuk Muhakemeleri Usulü-İstanbul 2001 C:1,S: 1022)

Bu noktada, kat malikleri kurulu toplantısı ve kararlarının iptali davalarında husumet kat malikleri kuruluna ya da yöneticiler kuruluna yöneltilemez. (Ali Arcak - Celal Erdoğan, Kat Mülkiyeti Kanunu, Ankara 1976, S: 541) Konunun yasal dayanağını oluşturan 634 sayılı Kat Mülkiyeti Yasasının 32. maddesine göre kat malikleri kurulu, kat maliklerinden oluşmaktadır. Bu itibarla kat malikleri kurulu, tüzel kişiliği olmayan bir topluluktur. (Mustafa Reşit Karahasan, Mülkiyet ve Kat Mülkiyeti Hukuku, 1999. C: 3, S: 328) Hal böyle olunca, kat malikleri kurulu kararının iptali istemiyle açılan davada toplantıya katılan ve iptali istenen kararın oluşması için olumlu oy kullanan kat maliklerinin davalı gösterilmesi şarttır. Giderek, toplantıya katılmayan ya da olumsuz oy kullanan kat maliklerine husumet yöneltilmesi gerekli değildir. Zira başkalarının verdiği karardan dolayı, o karara katılmayan ortakların sorumlu tutulmasına hukuken imkan yoktur. (Ali Arcak - Celal Erdoğan, Kat Mülkiyeti Kanunu, Ankara 1976, S: 541) 

Diğer taraftan, kat maliki yerine toplantıya temsilcisi katıldığı takdirde, husumetin kat malikine yöneltilmesi gerektiğinde duraksama bulunmamaktadır. Somut olayda; iptali istenen 21.1.2001 tarihli site kat malikleri toplantısına kat malikleri Veli, Nuri, Bekir, Nurten, Mehmet, Nazır, Yüksel, Nazım, Güler, Selda, Nilgün, Elif P, Kadriye, Abdullah, Umut, Özlem, Melek, Hatice, A. Osman, Pervin, Ahmet, Hilmi, Erdoğan, Sema ve Melek katılmamış olup, az yukarıda açıklandığı üzere toplantıya katılmayan kat malikleri, başkalarının verdiği karardan dolayı sorumlu tutulamayacaklarından, yukarıda anılan kat maliklerinin davaya dahil edilmemesi doğrudur.

Ne var ki; iptali istenen 21.1.2001 tarihli site kat malikleri toplantısına kat maliklerinden Nurullah, Erdal, Ümmühan, Mehmet, Ercan, Yurdakul, İmam, Özgür, Gökhan, Ummahan, Beyhan, Kerim, Elif K., Elif Ü., Hediye, Ayşe, Saniye, İsmail, Ad­nan, Ferahi ve Erkan'ın bizzat ya da vekili aracılığıyla katılarak, iptali istenen kararların oluşması için olumlu oy kullandıkları anlaşıldığından, anılan kat maliklerinin davaya dahil edilerek, taraf teşkilinin sağlanması ve hasıl olacak sonuca göre karar verilmesi gerekirken önceki kararda direnilmesi usul ve yasaya aykındır. Direnme karan bu nedenle bozulmalıdır. 

SONUÇ : Davalı site yönetimi vekilinin temyiz itirazlannın kabulü ile, direnme kararının yukanda gösterilen nedenlerden dolayı özel daire bozma kararının gerekçesi değiştirilerek HUMK.'nun 429. maddesi gereğince BOZULMASINA, istek halinde temyiz peşin harcının geri verilmesine 17.12.2003 gününde oybirliği ile karar verildi.