Kat malikleri kurulunun önemi!

Her kat maliki, arsa payı oranına akılmaksızın bir tek oy hakkına sahip olmaktadır. Eğer anagayrimenkulde, birden fazla ağımsız bölümü var ise her ağımsız bölüm için ayrı bir y hakkına sahip olmaktadır, uçak sahip olduğu bağımsız bölümlerin ayısı ne olursa olsun, sahip olacağı oy ayısı, bütün oyların üçte birinden fazla olamaz.

Bir bağımsız bölümün birden fazla maaliki olduğu durumlarda ise kat maalikleri kurulunda, bunları içlerinden vekalet verecekleri birisi temsil edebilmektedir. Kat maliklerinden biri ehliyetsiz ise onu kanuni temsilcisi temsil der.

Alınacak karardan doğrudan doğruya kendisi etkilenecek olan kat maliki, görüşmelerde hazır bulunmalıdır. Fakslaya katılması, mümkün değildir.

Kat maliklerinden biri, oyunu, yetkili 'ekil eliyle kullanabilir. Ancak aynı işi oy sayışırım, üçte birinden fazlasını kullanmak üzere vekil tayin edemez.

Kat malikleri kurulu, tüzel kişiliğe sahip değildir. Bu nedenle de kurula karşı asım gösterilerek dava açılamaz.

KURULUN ÖNEMİ

Kat malikleri kurulunun, kat mülkiyetinin yönetiminde önemli bir yeri olunmaktadır. KMK'nın 27. maddesinde ile ifade edildiği gibi anagayrimenkul, kat malikleri kurulu tarafından yönetilir re yönetim tarzı, kanunların emredici hükümleri saklı kalmak şartıyla, bu kurul tarafından kararlaştırılır.

Anagayrimenkulün, kat malikleri kurulunca tayin edilecek değer üzerinden sigorta edilmesi kat malikleri kurulunca kararlaştırılmaktadır (KMK md. 21/1).

Kat malikleri, anagayrimenkulü yönetirken, sözleşme, yönetim planı ve kanun hükümlerini gözönüne almak sorundadırlar (KMK md. 32/1). Kurul, imredici hukuk kurallarına aykırı karar veremez.

Anagayrimenkulün kullanılmasından veya yönetiminden dolayı, kat malikleri arasında veya bunlarla yönetici ve denetçiler arasında veya denetçilerle yöneticiler arasında çıkan anlaşmazlıklar, kat malikleri kurulu tarafından çözülür ve karara bağlanır (KMK md. 32/IH).

TOPLANTI ZAMANI

Kat malikleri kurulu, yönetim planında gösterilmiş zamanda, yılda en az bir defa toplanır. Eğer yönetim planında, herhangi bir zaman belirtilmemişse, her takvim yılının ilk ayı içinde toplanır. Toplu yapılarda ise kurullar, en geç iki yılda bir defadan az olmamak üzere yönetim planlarında gösterilen zamanlarda, böyle bir zaman gösterilmemişse ikinci takvim yılının ilk ayı içinde toplanır (KMK md. 29/1).

Toplu yapı, bir veya birden çok mimar parseli üzerinde, belli bir onaylı yerleşim planına göre yapılmış veya yapılacak, alt yapı tesisleri, ortak kullanım yerleri, sosyal tesis ve hizmetler ile bunların yönetimi bakımından birbirleriyle bağlantılı birden çok yapıyı ifade eder (KMK md. 66/1).

Ayrıca önemli bir sebebin çıkması halinde, yöneticinin veya denetçinin veya kat maliklerinden üçte birinin istemi üzerine ve toplantı için istenilen tarihten, en az 15 gün önce, bütün kat maliklerine imzalattırılacak bir çağrı veya bir taahhütlü mektupla, toplantı sebebi de bildirilmek şartıyla, kat malikleri kurulu, her zaman toplanabilmektedir (KMK md. 29/H).

İlk çağrı yapılırken, birinci toplantıda yeter sayısının sağlanamaması halinde, ikinci toplantının nerede ve hangi tarihte yapılacağı da belirtilir. İlk toplantı ile ikinci toplantı arasında bırakılacak zaman yedi günden az olamaz (KMK md. 29/ni).

KARAR ALINMASI

Kat malikleri kurulu, kat maliklerinin sayı ve arsa payı bakımından yarıdan fazlasıyla toplanır ve oy çokluğuyla karar verir (KMK md. 30/1).

Yeterli çoğunluk sağlanamadığı için ilk toplantı yapılmamış ise kararlar, en geç onbeş gün içerisinde yapılacak ikinci toplantıya katılanların, oy çoğunluğuyla verilir (KMK md. 30/H). KMK'nın özel bir yeterlik sayısı öngördüğü hükümler saklıdır.

Her kat maliki, arsa payı ne olursa olsun bir oy hakkına sahiptir. Birden fazla bağımsız bölümü olan kat maliki, her bağımsız bölüm için ayrı bir oy hakkına sahiptir. Buna karşılık, malik olduğu bağımsız bölümlerin sayısı ne olursa olsun, sahip olacağı oy sayısı, bütün oyların üçte birinden fazla olamaz.

Bir bağımsız bölüme, birden fazla kat maliki, iştiraken ya da müştereken sahip ise bunları, içlerinden vekalet verecekleri ya da dışarıdan temsilci tayin edecekleri bir kişi temsil eder (KMK md. 3 l/m).

Örneğin; kat maliklerinden birinin isteği ile ortak kaloriferle olan ısınmanın doğalgaz kullanılmak maksadıyla, ferdi ısınmaya dönüştürülmesi, kat maliklerinin sayı ve arsa payı çoğunluğu ile verecekleri karar üzerine olmaktadır (KMK md. 42/1).

Daha önce de belirttiğimiz gibi yönetim planının hazırlanmasında "oybirliği" gerekirken, değiştirilmesi için bütün kat maliklerinin "beşte dördünün oyu" gerekmektedir.

KAT İLAVESİ

Anagayrimenkulün üstüne kat ilavesi veya mevcut çekme kat yerine, tam kat yapılması veya zemin veya bodrum katlarında veya arsanın boş kısmında 24. maddenin ikinci fıkrasında yazılı yerlerin sonradan yapımı veya ilavesi için;

a) Kat malikleri kurulunun buna oybirliğiyle karar vermesi,
b) Anagayrimenkulün, bu inşaattan sonra alacağı duruma göre, yapılan yeni ilaveler de dahil olmak üzere, bütün bağımsız bölümlerine tahsis olunacak arsa paylarının, usulüne göre yeniden ve oybirliğiyle tespit edilmesi,
c) İlave edilecek yeni bağımsız bölüme tahsis edilen arsa payı üzerinden, tapu memuru huzurunda yapılacak resmi senetle; 14. maddeye göre kat irtifakı kurularak bunun, anagayrimenkulün bütün bağımsız bölümlerinin kat mülkiyeti kütüğündeki irtifaklar hanesine tescil edilmesi ve ana gayrimenkulun kapanan eski kütük sayfasıyle 13. madde hükmüne göre bağlantı sağlanması, şarttır.
Hürriyet/Şükrü Kızılot