Kat malikleri toplantısında vekalet kimlere verilir?

Kat malikleri kurulu toplantılarında kat maliklerinin kimlere vekalet verebilip, kimlere veremediği hususu merak edilen konular arasında yer alıyor. Kanun gereğince kat malikleri toplantısında vekalet kimlere verilir?

Kat malikleri toplantısında vekalet kimlere verilir?

Kat malikleri kurulu toplantılarında kat maliklerinin kimlere vekalet verebilip, kimlere veremediği hususu merak edilen konular arasında yer alıyor.

Kat maliklerinin, toplantılarda her ne kadar diğer kat maliki veya 1. derece akrabası tarafından temsil edilebileceği söylenilse de Kat Mülkiyeti Kanunu kapsamında böyle bir sınırlama bulunmuyor.

Kanunun 31. maddesi gereğince, bu konuda bir sınırlama da bulunmadığından kat malikleri diledikleri kişiye vekâlet verebiliyor.

III - Oya katılma:

 Madde 31 – "Her kat maliki, arsa payı oranına bakılmaksızın, bir tek oy hakkına sahiptir.

Anagayrimenkulde birden ziyade bağımsız bölümü olan kat maliki, her bağımsız bölüm için ayrı bir oy hakkına sahiptir; bununla beraber onun malik olduğu bağımsız bölümlerin sayısı ne olursa olsun, sahip olacağı oy sayısı bütün oyların üçte birinden fazla olamaz; oy hesabı yapılırken kesirler gözönüne alınmaz.

Bir bağımsız bölümün birden ziyade maliki varsa, kat malikleri kurulunda bunları içlerinden vekalet verecekleri birisi temsil eder. Kat maliklerinden biri ehliyetsiz ise onu kanuni mümessili temsil eder.

Alınacak karar doğrudan doğruya kendini ilgilendiren kat maliki görüşmelerde hazır bulunabilir, fakat oya katılamaz.

(Değişik son fıkra: 14/11/2007-5711/16 md.) Kat maliklerinden biri, oyunu yetkili vekil eliyle kullanabilir. Bir kişi, oy sayısının yüzde beşinden fazlasını kullanmak üzere vekil tayin edilemez. Ancak, kırk ve daha az sayıdaki kat mülkiyetine tâbi taşınmazlarda bir kişi, en fazla iki kişiye vekâlet edebilir."

Vekalet hakkının sınırlanması halinde, kat malikleri Sulh Hukuk Mahkemelerine müracaat ederek hakimin müdahalesini isteyebiliyor. İlgili dava karar örnekleri aşağıda sıralanıyor:

T.C.YARGITAY 18. HUKUK DAİRESİ

E. 2007/10272,K. 2007/10513,T. 3.12.2007

• KAT MALİKLERİ KURULU TOPLANTISI ( Kat Maliklerinin Sayı ve Arsa Payı Bakımından Yarısından Fazlası İle Toplandığı )

• VEKÂLET SÖZLEŞMESİ ( Şekil Şartına Bağlı Olmadığından Kat Malikini Temsil Eden Vekilin Yazılı Vekâleti Olmadığından Bahisle Karar Yeter Sayısı Bulunmadığı İddiası İle Kurul Kararının İptal Edilemeyeceği )

• KAT MALİKLERİ KURULUNUN OLAĞANÜSTÜ TOPLANMASI ( Önemli Sebebin Çıkması Halinde Yöneticinin Denetçinin Veya Kat Maliklerinden Üçte Birinin İstemi Üzerine Her Zaman Toplanabilmesi )

• KAT MALİKLERİ KURULU TOPLANTISININ İPTALİ TALEBİ ( Kat Malikini Temsil Eden Vekilin Yazılı Vekâleti Bulunmadığı İddiası İle Karar Yeter Sayısı Hesabına Katılamayacağının İleri Sürülemeyeceği )

• KAT MALİKLERİ TOPLANTISINA TEMSİL YOLUYLA KATILAN KAT MALİKLERİ ( Maliki Vekâleten Temsil Ettiğini Bildiren Başka Bir Kat Malikinin Veya Kişinin Toplantıya Kabul Edileceği - Yazılı Vekâleti Olmadığından İptalinin Talep Edilmeyeceği )

634/m. 29, 31, 32, 33

ÖZET: Davacı kat malikleri kurulu tarafından yapılan olağanüstü toplantı ile bu toplantıda alınan kararın iptalini istemiştir. Kat malikleri kurulu kat maliklerinin sayı ve arsa payı bakımından yarısından fazlası ile toplanır. Ancak önemli bir sebebin çıkması halinde yöneticinin, denetçinin veya kat maliklerinden üçte birinin istemi üzerine ve toplantı için istenilen tarihten en az on beş gün önce bütün kat maliklerine imzalattırılacak bir çağrı veya taahhütlü mektupla toplantı sebebi de bildirilmek şartıyla kat malikleri kurulu her zaman toplanabilir. Davaya dâhil edilen tüm maliklerden hiç birinin iptali istenen toplantıya vekillerinin kendi rızaları dışında katıldıklarına dair herhangi bir itirazda bulunmamışlardır. Vekâlet sözleşmesi herhangi bir şekil şartına bağlı değildir. Vekâlet ilişkisinin bu özelliği dikkate alındığında bir bağımsız bölüm malikini vekâleten temsil ettiğini bildiren başka bir kat maliki veya kişi toplantıya bu sıfatla kabul edilip verilen kararlara o kat maliki adına katıldığında bu kişinin yazılı vekâleti bulunmasa bile salt bu gerekçeyle toplantı ve oylama yeter sayısında hesaba katılamayacağı ileri sürülemez. Meğerki bu yolla temsil edilen kat maliki o kişinin kendisini temsil etmediğini, ona vekâlet vermediğini belirtmiş olsun. Somut olayda, dava konusu ana taşınmazın toplantısına maliklerin 2/3'ü katılmış ve katılanların arsa payları da 78/120'ye ulaşmıştır. Bu nedenle, kat malikleri kurulu toplantısı ile bu toplantıda alınan kararların iptaline ilişkin talebin reddi gerekir. 

DAVA: Dava dilekçesinde, 02.11.2003 günlü kat malikleri kurulu toplantısının ve alınan kararların iptali istenilmiştir. Mahkemece davanın kabulüne karar verilmiş, hüküm bir kısım davalılar vekili Av. tarafından temyiz edilmiştir. 

Temyiz isteminin süresi içinde olduğu anlaşıldıktan sonra dosyadaki bütün kâğıtlar okunup gereği düşünüldü: 

KARAR: Davacı vekili dava dilekçesinde dava konusu ana taşınmazın 02.11.2003 günü kat malikleri kurulu tarafından yapılan olağanüstü toplantı ile bu toplantıda alınan kararın iptalini istemiş, mahkemece davanın kısmen kabulü yolunda hüküm kurulmuştur. 

Dosyadaki yazılara, kararın dayandığı kanıtlarla yasal gerektirici nedenlere ve özellikle kanıtların takdirinde bir isabetsizlik görülmemesine göre sair temyiz itirazları yerinde değildir. 

Ancak 

634 sayılı Kat Mülkiyeti Yasasının 30. maddesinde kat malikleri kurulunun kat maliklerinin sayı ve arsa payı bakımından yarısından fazlası ile toplanması öngörülmüştür. Öte yandan, aynı Yasanın 29. maddesinin ikinci fıkrasında önemli bir sebebin çıkması halinde yöneticinin, denetçinin veya kat maliklerinden üçte birinin istemi üzerine ve toplantı için istenilen tarihten en az on beş gün önce bütün kat maliklerine imzalattırılacak bir çağrı veya taahhütlü mektupla toplantı sebebi de bildirilmek şartıyla kat malikleri kurulunun her zaman toplanabileceği belirtilmiştir. 

Dosya içindeki bilgi ve belgelerden 15 bağımsız bölümden oluşan kat mülkiyetli ana taşınmazın 02.11.2003 günlü kat malikleri kurulu toplantısına 5, 8, 9, 10 numaralı bağımsız bölümlerin malikleri, 3, 4, 12, 13, 14 ve 15 numaralı bağımsız bölümlerin ise malikleri veya mirasçılarının vekillerinin toplantıya katıldığı, 3, 4 ve 14 numaralı bağımsız bölümlerin mirasçıları, diğerlerinin ise maliklerinin davaya dâhil edildiği, yargılama sırasında davaya dâhil edilen tüm maliklerden hiç birinin iptali istenen toplantıya vekillerinin kendi rızaları dışında katıldıklarına dair herhangi bir itirazda ve istemde bulunmadıkları anlaşılmaktadır. 

Borçlar Yasasının hükümlerine göre vekâlet sözleşmesi herhangi bir şekil şartına bağlı değildir. Sözleşmenin resmi ya da yazılı olması zorunluluğu yoktur. Vekâlet ilişkisinin bu özelliği dikkate alındığında bir bağımsız bölüm malikini vekâleten temsil ettiğini bildiren başka bir kat maliki veya kişi toplantıya bu sıfatla kabul edilip verilen kararlara o kat maliki adına katıldığında bu kişinin yazılı vekâleti bulunmasa bile salt bu gerekçeyle toplantı ve oylama yeter sayısında hesaba katılamayacağı ileri sürülemez. Meğerki bu yolla temsil edilen kat maliki o kişinin kendisini temsil etmediğini, ona vekâlet vermediğini belirtmiş olsun. Somut olayda, dava konusu ana taşınmazın 02.11.2003 günlü toplantısına 15 bağımsız bölüm malikinden 10'u katılmış ve katılanların arsa payları da 78/120'ye ulaşmıştır. 

Mahkemece yukarıda açıklanan hususlar dikkate alınarak usulüne uygun şekilde yapıldığı anlaşılan 02.11.2003 günlü kat malikleri kurulu toplantısı ile bu toplantıda alınan kararların iptaline ilişkin istemin reddine karar verilmesi gerekirken yazılı şekilde hüküm kurulması doğru görülmemiştir. 

SONUÇ: Bu itibarla yukarıda açıklanan esaslar göz önünde tutulmaksızın yazılı şekilde hüküm tesisi isabetsiz, temyiz itirazları bu nedenlerle yerinde olduğundan kabulü ile hükmün HUMK. nun 428.maddesi gereğince BOZULMASINA, temyiz peşin harcının istek halinde temyiz edene iadesine, 03.12.2007 gününde oybirliğiyle karar verildi. 

T.C.YARGITAY18. HUKUK DAİRESİ

E. 2003/5055,K. 2003/5917,T. 4.7.2003

• KAT MALİKLERİ KURULU ( Vekil Sıfatıyla Katılanlar - İbraz Ettikleri Vekâletnamenin Noter Onaylı Olmasının Zorunlu Olmadığı )

• VEKÂLETNAME ( Kat Malikleri Kuruluna Vekil Sıfatıyla Katılanlar - İbraz Ettikleri Vekâletnamenin Noter Onaylı Olmasının Zorunlu Olmadığı )

• KAT MALİKLERİ KURULU KARARININ İPTALİ TALEBİ ( Vekil Sıfatıyla Katılanların İbraz Ettikleri Vekâletnamenin Noter Onaylı Olmasının Zorunlu Olmadığı - Reddi Gereği ) 634/m. 31, 32 818/m. 386, 387

ÖZET: Kat malikleri kurulu kararının iptali istenilmiştir. İptali istenen kararın alındığı toplantıya kat maliklerinden dördü doğrudan beşi de vekil aracılığıyla katılmıştır. Vekâletnamelerde vekilin kat malikleri adına toplantılara katılabileceği onun adına ve oy kullanabileceği yazılıdır. Bu vekâletnameler herhangi bir şekil şartına tabi tutulmadığından noterden tasdikli olması gerekmez.

DAVA: Dava dilekçesinde 26.11.2001 tarihli kat malikleri kurulu kararının iptali istenilmiştir. Mahkemece davanın kabulü cihetine gidilmiş, hüküm bir kısım davalılar vekili tarafından temyiz edilmiştir.

Temyiz isteminin süresi içinde olduğu anlaşıldıktan sonra dosyadaki bütün kâğıtlar okunup gereği düşünüldü:

KARAR: Davada, kat malikleri kurulunun 26.11.2001 günlü kararının iptali istenilmiştir. Dosyadaki belge ve bilgilerden kat mülkiyetli ana taşınmazda 15 bağımsız bölümün 12 maliki bulunduğu, iptali istenen kararın alındığı 26.11.2001 günlü toplantıya kat maliklerinden dördünün doğrudan beşinin de vekil aracılığıyla katıldığı, kat maliklerince temsilcilerine verilen 16.9.2001 günlü vekâletnamelerde vekilin temsil ettiği kat maliki adına yapılacak tüm toplantılara katılabileceğinin ve onun adına oy kullanabileceğinin yazılı olduğu, Yargıtay uygulamalarına göre herhangi bir şekil şartına bağlanmamış olan ve bu nedenle de noterden onaylanması zorunlu bulunmayan bu vekâletnamelerin davaya konu toplantı için de geçerli bulunduğu anlaşılmaktadır.

Kat Mülkiyeti Yasasının 30. maddesinde, kat malikleri kurulunun kat maliklerinin sayı ve arsa payı bakımından yarısından fazlası ile toplanacağı ve oy çoğunluğuyla karar verileceği öngörülmektedir. Bu madde hükmü de göz önünde tutulduğunda dava konusu edilen toplantıya kat maliklerinden dokuzunun ( asaleten ya da vekâleten ) katıldığı, alınan karara sekizinin olumlu oy kullandıkları ve bunların arsa payı toplamının 7000/11287 olduğu, bu durumda anılan yasa maddesinde öngörülen toplantı ve karar yeter sayısının sağlandığı, diğer yandan alınan karara bağlanan hususların niteliği itibariyle de sayı ve arsa payı çoğunluğunun yeterli bulunduğu cihetle davanın reddine karar verilmesi gerekirken yazılı gerekçeyle kabulü ile kararın iptali yolunda hüküm kurulması doğru görülmemiştir.

SONUÇ: Bu itibarla yukarıda açıklanan esaslar göz önünde tutulmaksızın yazılı şekilde hüküm tesisi isabetsiz, temyiz itirazları bu nedenlerle yerinde olduğundan kabulü ile hükmün HUMK.'nun 428. maddesi gereğince BOZULMASINA, temyiz peşin harcının istek halinde temyiz edene iadesine, 4.7.2003 gününde oybirliğiyle karar verildi.

Kat malikleri kurulu toplantısı!

Işıl Seren KESKİN/Emlakkulisi.com