Kat mülkiyetine geçişte para cezası nasıl uygulanacak?

634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanununda değişiklikler yapan 5711 sayılı Kanunun düzenlemeleri son haftalarda medya ortamında geniş yer tuttu. Özellikle; 5711 sayılı Kanunun "kat irtifakından kat mülkiyeti" ne geçiş yapılması zorunluluğu içeren 14 ncü maddesi kat irtifak tapulu kişilerde ciddi bir endişeye yol açmışa benziyor. Son 1 haftada www. emlakkulisi.com daki soru-cevap mailime, 1000 TL lik idari para cezası uygulaması ile ilgili yüzlerce soru ulaşmış durumda. 

1) KAT MÜLKİYETİ KANUNUNDA, 5711 SAYILI KANUNLA DÜZENLENEN 1000 TL İDARİ PARA CEZASI, "İSKAN RUHSATI"-"YAPI KULLANMA İZİN BELGESİ" BULUNAN BİNALAR İÇİN GEÇERLİDİR. "İDARİ CEZA" NIN UYGULANABİLMESİ İÇİN, İLGİLİNİN "YAZILI OLARAK UYARILMASI" GEREKİR. "YAZILI UYARI" YAPILMADAN İDARİ PARA CEZASI UYGULANAMAZ.
 
Öncelikle şunu belirtmek istiyorum: 5711 sayılı Kanun, 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanununu ortadan kaldırmış (ilga etmiş) değildir. 5711 sayılı Kanun, genel olarak; 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanununa "dönemsel"-çağa uygun" bir kısım ek düzenlemeler yapmıştır. Yapılan değişikliklerde kat mülkiyeti uygulama düzeneğinde esaslı bir değişim bulunmamaktadır.

5711 sayılı Kanun değişikliğinin kamuoyunda en çok tartışılan 1000 TL idari para cezası uygulaması, Kat Mülkiyeti Kanunun 14 ncü maddesinin son fıkrası ile Geçici 1 nci maddesinden kaynaklanmaktadır.  634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanununda değişiklik yapan 5711 sayılı Kanundaki "kat mülkiyetine geçiş zorunluluğu" ve "1000 TL idari para cezası" ile ilgili kanun maddeleri aşağıdadır.

Madde 14/son:

"(Ek fıkra: 14/11/2007-5711/7 md.) Yapıları tamamlanmış olan kat irtifaklı anagayrimenkulde, yapı kullanma izin belgesinin alındığı tarihten itibaren bir yıl içinde kat mülkiyetine geçilmesi zorunludur.  Belirtilen süre içinde kat irtifak hakkı sahiplerinden birinin veya varsa yöneticinin yazılı uyarısına rağmen, kat mülkiyetinin kurulması için tapu idaresine verilmesi gereken 12 nci maddede yazılı belgelerden eksik olanları tamamlamaktan veya imzalanması gerekenleri imzalamaktan kaçınan kat irtifak hakkı sahiplerinden her birine, kendine ait her bağımsız bölüm için, anagayrimenkul belediye sınırları içinde ise belediye, belediye sınırları dışında ise mülkî amir tarafından bin Türk Lirası idarî para cezası verilir."

Geçici Madde 1 - (Ek: 14/11/2007-5711/23 md.)

Bu Kanunun yürürlüğe girdiği tarihten önce kat irtifakı kurulmuş ve üzerindeki yapılar tamamlanıp yapı kullanma belgesi alınmış bulunan anagayrimenkullerde, Kanunun yürürlüğe girdiği tarihten itibaren en geç iki yıl içinde kat mülkiyetine geçilmesi zorunludur. Bu anagayrimenkullerde yapı kullanma izninin alındığı tarihten itibaren tahakkuk eden vergi, resim ve harçlar kat mülkiyetine geçiş işlemleri sırasında cezasız olarak tahsil edilir. Belirtilen süre içinde kat irtifak hakkı sahiplerinden birinin veya varsa yöneticinin, kat mülkiyetinin kurulması için gerekli olan belgelerden eksik olanların tamamlanması için diğer kat irtifak hakkı sahiplerinden her birine yazılı bildirimde bulunmasına rağmen, gereğini yerine getirmeyen kat irtifak hakkı sahiplerinden her birine, anagayrimenkul belediye sınırları içinde ise belediye, belediye sınırları dışında ise mülkî amir tarafından bin Türk Lirası idarî para cezası verilir.

Bu bilgiler ışığında konuyu özetlemek istiyorum:

1-) Kat Mülkiyetine geçiş zorunluluğu "iskan ruhsatı alınmış" binalar için geçerlidir. "İskan ruhsatı: yapı kullanma izin belgesi" bulunmayan binalar için böyle bir zorunluluk bulunmamaktadır. Kaldı ki; 3194 sayılı İmar Kanununun "yapı kullanma izin belgesi" ile ilgili aradığı şartlar  dikkate alındığında böyle bir zorunluluk anlamlı da olmazdı.

2) 5711 sayılı Kanunun 14 ncü maddesi ile kat irtifaklı bir binada, yapı kullanma izin belgesinin alınmasından itibaren 1 yıllık süre içinde kat mülkiyetine geçiş için ana kural haline getirilmiştir.  Ancak, anılan Kanun değişikliği ile kat irtifak tapusu sahibi kişilere yeni bir hukuki sorumluluk düzenlenmiş olduğundan, uyum süreci için Geçici 1 nci madde ile 2 yıllık süre öngörülmüştür.

3) 5711 sayılı Kanun 14.11.2007 tarihinde yürürlüğe girmiştir. Kanunun Geçici 1 nci maddesindeki süre nedeni ile iskan ruhsatı bulunan binalar için en geç 14.11.2009 tarihine kadar kat mülkiyetine geçiş zorunluluğu bulunmaktadır.

4) 14.11.2009 tarihinden sonraki dönemde, vatandaşlar, iskan ruhsatı alınmış bir bina için, iskan ruhsatı alınması tarihinden itibaren 1 yıllık süre içinde kat mülkiyetine geçiş yapmak zorundadırlar.

5) 1000 Tl idari para cezasının uygulanması için; Kanunda belirtilen yükümlülüklerini yerine getirmeyen kat irtifak sahibinin "yazılı uyarılması" Kanunda zorunlu koşul olarak öngörülmüştür. "Yazılı uyarı" yapılmamışsa idari cezanın uygulanamayacaktır. (Not: "Yazılı uyarı" koşulu nedeni ile bu idari cezanın pratikte uygulanmasının oldukça güç olacağını düşünüyorum.)

6) İdari para cezalarını belediyeler veya taşınmaz belediye sınırı dışında ise mülki amirler uygulayacaktır. 1000 TL lik ceza "idari" nitelikte olduğundan, 6183 sayılı Amme Alacaklarının Tahsili Usulü Hakkındaki Kanun hükümleri çerçevesinde tahsil edilecektir.
 
Av. Mehmet Parlak

mehmetparlak- emlakkulisi.com