Kat mülkiyetine geçmek için iskan alınmalı!

Türkiye’de yapılan yapıların %60’a yakınında iskan izni bulunmamaktadır. Bu yapılarda iskan izni bulunmamasının sebeplerine baktığımızda ise çoğu zaman iskan iznini müteahhit mi yoksa mal sahibi mi üstleneceği konusunda anlaşma olmaması, iskan izninin nasıl alınacağı bilgisinin yetersiz olması ve iskan izni alınmaması durumunda ne gibi durumlarla karşı karşıya kalınacağının bilinmemesinden kaynaklanmaktadır.

İskan; İlgili belediyenin İmar Müdürlüğü’nün yapı kullanma izni birimince düzenlenen ve yapının ruhsat, proje ve eklerine uygun olduğunu gösteren belgedir. Müteahhit iskan almak için ilk olarak ruhsat ve tasdikli projesine uygun imalat yapmış olmalı, yapı imalat olarak bitse de buna ek olarak müteahhitin kanuni prosedür ve ona bağlı harçları, sigorta primi gibi giderleri ödemiş olması gerekmektedir.

İskan belgesi alınmadan Kat mülkiyetine geçilebilir mi?

Elinizde bulunan tapu arsa niteliğinde ise kat mülkiyetine geçilmemiş anlamına gelmektedir. Kat mülkiyetine geçmek için ise ilk olarak iskan izninin alınması gerekmektedir. İskan izni alınmadan kat mülkiyetine geçilemez. İskan izni alındıktan sonra ise kat irtifaklı tapudan kat mülkiyetli tapuya geçiş işleminiz tapu dairesinde düzeltme işlemidir. Yani niteliği arsa olan tapunuzun niteliği tapuda bina olarak düzeltilmektedir. Kat irtifaklı tapunuzun kat mülkiyetli tapuya çevrilmesi işlemi harç ve vergiye tabi değil ancak taşınmazın niteliğinin değişmesi işleminden tapu harcı ve döner sermaye bedeli ödenir.

İskan belgesini müteahhit mi almalı?

Arsa sahibi ya da iskan aşamasına gelmemiş projeden taşınmaz satın alan yatırımcılar ile müteahhit arasında yapılan sözleşmede iskanın müteahhit tarafından alınacağı ibaresi bulunması durumunda iskan müteahhit tarafından alınmalı alınmadığı takdirde ilgili taşınmazların tesliminin eksik yapılmasından dolayı müteahhite dava açılabilir. 

Müteahhitler hangi durumlarda iskan alamazlar ?

Müteahhitler çoğu zaman ilgili belediyeye onaylattıkları projelere aykırı imalat yaptıkları için ya da birtakım harç ve sigorta primlerini ödememiş olmaları durumunda iskan alamazlar. Mesela bağımsız bölümün projedeki metrekarelerinden daha büyük metrekarede yapılması veya projesinde ortak alan olarak gözüken alanların gerçekte satılabilir alan olarak göstererek kat irtifak tapusu ile satışını gerçekleştiren müteahhitler projesi bittiği zaman iskan alamaz ve kat irtifaklı tapularını kat mülkiyet tapusuna  çeviremezler.

İskan alınamaması durumunda ne olur ?

Diyelim 10 sene önce aldığınız kat irtifaklı tapulu binanızı bütün kat malikleri ile beraber kat mülkyetine çevirmek istediniz ve bunun için aranızda belirlediğiniz bir temsilci belediyeye müraacat etti. Eğer yapınız projesine uygun yapılmış ise gerekli prosedürler yerine getirilerek iskanınızı alabilirsiniz. Ancak belediyenin ilgili birimleri tarafından söz konusu taşınmazın projesine aykırı yapılmış olduğu tespit edilirse ve iskan ruhsatı verilemeyeceği hükmüne varılırsa kat malikleri kat mülkiyetine geçmek için  binalarını projeye uygun hale getirmek zorundadırlar ki bu bazı durumlarda binanın yıkılıp yeniden yapılması demek oluyor. Bu sistemin en çok zorlandığı noktalardan biri ve bunun aşılabilmesi için sektörün de beklediği ve olması gereken iskan affının getirilmesi gerekmektedir.

Gayrimenkul Hukuku Uzmanı Avukat Kadir Kurtuluş