Kayseri kentsel dönüşüm projeleriyle değerleniyor!

EVA Gayrimenkul Değerleme Kayseri Şube Yöneticisi ve Lisanslı Değerleme Uzmanı İsa Üresin Kayseri’deki gayrimenkul piyasasını inceledi. Üresin, şehirdeki konut fiyatlarını ve kentsel dönüşümü kaleme aldı.

Planlı, gelişmiş ulaşım ağı ve gelişmiş sanayisini, kentsel dönüşüm projeleri ile bir adım daha ileri taşıyan, İç Anadolu’nun cazibe merkezi konumunu koruyan Kayseri’de son yıllarda konut piyasası gelişiyor. EVA Gayrimenkul Değerleme Kayseri Şube Yöneticisi ve Lisanslı Değerleme Uzmanı İsa Üresin Kayseri’deki gayrimenkul piyasasını inceledi. 

Kayseri’de Melikgazi, Kocasinan ve Talas ilçeleri, konut satışlarının en yoğun olduğu üç merkez ilçe olurken, şehrin en büyük nüfusu bu ilçelerde ikamet ediyor. 2019 TUİK verilerine göre, sırasıyla Melikgazi ilçe nüfusu 571 bin 166 kişi, Kocasinan ilçe nüfusu 396 bin 912 kişi, Talas ilçe nüfusu ise 163 bin 773 kişi olarak belirlendi. Alansal büyüklük olarak ise en büyük ilçe 1556,35 kilometrekare ile Kocasinan ilçesi, 599,11 kilometrekare ile Melikgazi ilçesi ikinci büyük ilçe, 445,13 kilometrekare ile Talas ilçesi ise üç ilçe içerisinde en küçük alanı bulunan ilçedir. Son birkaç yıl öncesine kadar gelişim, Kuzeyde Kocasinan/ Erkilet, Güney-Doğu’da Talas ilçe geneli, Kuzey-Doğu’da Melikgazi/İldem bölgesine doğru iken, bugünlerde kentsel dönüşüm etkisi ile şehrin hemen hemen her bölgesi gelişiyor. 

Son yıllarda şehin gelişimi daha homojen bir görünüme kavuştu. Melikgazi ve Kocasinan'daki konutlarda genellikle orta ve ileri yaş grubu yaşarken, Talas ilçesindeki konutlarda ise Erciyes Üniversitesi’nin de etkisi ile yoğun bir şekilde genç nüfus ikamet ediyor. Bu durum konut tercihlerinin Talas ilçesinde 1 oda 1 salon, 2 oda 1 salon, 3 oda 1 salon ve 4 oda 1 salon olmak üzere geniş bir yelpazede, diğer ilçelerde ise daha çok 3+1 ve 4+1 konutlar şeklinde olmasına sebep oluyor. 

Amorti süreleri yükseldi

Eski zamanlarda Kayseri için konut satışlarında kira değerleri dikkate alınırken, günümüzde bu inanış artış geçerliliğini kaybetti. Eski zamanlarda sadece yüksek gelirli aileler ile yurt dışında yaşayanlar ev alabiliyordu. Fakat son 15 yılda konut kredilerindeki düşüşler ile konut kampanyaları sayesinde artık orta ve düşük gelirli aileler de kolayca konut edinebiliyor. Bu durum yıllar içerisinde konut kiralama sayılarında düşüşe, mülk edinme sayılarında ise artışa sebep oldu. Bununla birlikte eskiden 20 yıl olan amorti süresi, günümüzde 25-30 yıl aralığına kadar çıktı. Örnek olarak eski zamanlarda aylık kirası 750 TL olan bir konutun değeri yaklaşık 180 bin TL civarında iken, günümüzde aylık kirası 1000 TL olan bir konutun değeri ise yaklaşık 300 bin TL ve üzerinde oluyor. 

Öte yandan amorti süreleri şehir içerisinde bölgesel bazda da değişiyor. Yüksek gelirli ailelerin ikamet ettiği bölgelerden Alpaslan, Köşk, Gültepe, Çay Bağları (Villa Bölgesi), Sümer Evleri, Yakut, Yukarı Talas (Villa Bölgesi) bölgelerinde amorti süreleri oldukça yüksek. Buna karşılık gecekondu önleme bölgeleri, Osmanlı, Selçuklu, Danişmend mahalleleri, toplu konut alanları Bel-sin, İl-dem, Beyazşehir, Toki bölgeleri gibi orta ve düşük gelirli ailelerinin daha çok yaşadığı bölgelerde ise amorti süreleri daha düşük seyrediyor.

2020 yılı Haziran, Temmuz ve Ağustos aylarında konut fiyatlarında büyük artış

İl geneli konut satışlarında 2020 yılına kadar yüzde 10 -20 yıllık artış olurken, 2020 yılı Haziran, Temmuz, Ağustos aylarında konut kredisi faizlerinin düşürülmesi, birinci el konut satışlarındaki ek faiz indirimleri ve sağlanan diğer ödeme kolaylıklarının etkisi ile ekstra bir artış gerçekleşti. Bu aylarda sağlanan kolaylıklar konut fiyatlarına pozitif olarak yansımış, anormal bir artış ile sadece 3 ayda bölgesel bazda yüzde 10-30 aralığında bir artış kaydedilmişti. Özellikle Kocasinan/ Erkilet, Melikgazi/ İldem ve Talas ilçe geneli sıfır konut projelerinin yoğunlukta olduğu bölgelerde bu artış maksimum seviyede bulunuyor. Ağustos ayı ve sonrasında konut kredisi faizlerinin artması sebebiyle piyasa daha stabil hale geldi.  Örnek olarak Kocasinan/ Erkilet bölgesi için 2020 ilk çeyreğinde sıfır konutlarda 2000-2500 TL/Metrekare aralığında seyreden konut değerleri, haziran temmuz, ağustos aylarında 2400-2800 TL/metrekare aralığında kaydedildi. 

Markalı konut projeleri tam gaz devam ediyor

Son yıllarda Kayseri’de markalı konut projeleri önem kazanmaya ve talep görmeye başladı. Güvenlik, sosyal donatı alanları, büyük metraj, nitelikli konut ve özellikle ilin önemli, tanınmış kişilerine komşu olma isteği, markalı konut projelerinin tercih edilme nedenlerinden oluyor. Markalı konut projeleri konum olarak genellikle şehir merkezine yakın, yüksek gelirli ailelerin ikamet ettiği bölgelerde yoğunlaşmakta ise de nadiren il merkezine uzak, orta gelir grubu tarafından tercih edilen bölgelerde de markalı konutlar bulunuyor. Özellikle 38. Cadde, Tema Kayseri Residence, Flora projeleri gündemdeki önemli markalı konut projelerindden.

217 adet konut 2700-3300 TL/M2 aralığında satışta

Flora; Melikgazi/ Yeşilyurt mahallesinde, 26.294,00 metrekare arsada, A,B,C,D,E,F blok ve sosyal tesis bloku şeklinde inşa ediliyor. Birkaç ay içerisinde yaşamın başlamasının planlandığı proje, Doğa, Çocuk, Aile teması ve çok geniş bahçesi ile dikkat çekiyor. Proje içerisinde 3 oda 1 salon ve 4 oda 1 salon olmak üzere toplam 217 adet konut, 2700-3300 TL/M2 arasında değişen fiyatlarla satılıyor. 

224 adet konut 6500-8000 TL/M2 aralığında satışta

38. Cadde; Melikgazi/ Köşk mahallesinde, 23.008,06 metrekare arsa üzerinde, A1,A2,A3,B1,B2,C1,C2,C3 blok ve ticari blok şeklinde hayata geçirilyor. 2021 İlkbahar aylarında ikametlerin başlaması öngörülen proje, Kayseri eski hava ikmal tesisleri arazisi üzerinde planlanan Millet Bahçesi projesine cepheli olması ile ön plana çıkıyor. Projede tamamı 4+1 olmak üzere toplam 224 adet konut 6500-8000 TL/M2 fiyat aralığında satışa sunuluyor. 

Tema Kayseri Residence; Melikgazi/ Gültepe mahallesinde, 4.606,00 metrekare arsa üzerinde, A,B,C blok şeklinde yapıldı. İnşaatı biten ve ikametlerin başladığı proje, Kayseri il merkezine ve dolayısıyla resmi kurum ve kuruluşlar ile tüm sosyal donatı alanlarına yakınlığı ile tercih sebebi oluyor. 4+1 konutlara yer verilen projede, 72 adet konut ve ticari alanlar bulunuyor. Satışların büyük oranda tamamlandığı projede fiyat aralığı yaklaşık 6000-7000 TL/M2 olarak belirlendi. 

Kentsel dönüşüm alanlarında yaşam başladı

Kent merkezinde, Kocasinan ilçesi sınırlarında bulunan, Kayseri Büyükşehir Belediyesi öncülüğünde süren şehrin en kapsamlı, en prestijli ve büyük kentsel dönüşüm projesi olan Sahabiye Kentsel Dönüşüm projesinde ilk etaplar bitirilmiş, teslim aşamasına gelinmiştir. Proje içerisinde piyasa satışları başladı. Piyasa değerleri henüz yeni yeni oluyor. Geniş bir yelpazede 2+1, 3+1, 4+1 konut tiplerine yer verilen projede fiyatlar yaklaşık 4000-7000 TL/M2 civarında değişiyor. Geniş bir aralıkta seyreden birim fiyat aralığının ilerleyen zamanda piyasa oluştukça daralması ve daha stabil hale gelmesi öngörülüyor. Projenin diğer etaplarında ise inşaat/ ihale çalışmaları devam ediyor. Melikgazi'deki Küçükali Kentsel Dönüşüm bölgesinde ise inşaatlar bitirildi, ikametler başladı. Satışlar tamamlanmak üzere. Hali hazırda satış fiyatları 2700-3300 TL/M2 arasında değişiyor. Yine diğer bir kentsel dönüşüm bölgesi olan ve Melikgazi ilçesi sınırlarındaki Kazım Karabekir Kentsel Dönüşüm alanında inşaatlar kısmen tamamlandı, bazı bölümlerde çalışmalar devam ediyor. Bu bölge için de aynı şekilde 2700-3300 TL/M2 aralığında fiyat belirlendi. 

İl genelinde kentsel dönüşüm projelerinin, ilerleyen zamanda da hızla sürmesi öngörülüyor.

Talas ilçesi her zaman revaçta

Talas ilçesi, son aylarda başarılı koronavirüs aşı çalışmalarıyla gündemde olan Erciyes Üniversitesi’ne yakınlığı sebebiyle öğrenci ve genç nüfus tarafından yoğun tercih ediliyor. Erciyes Üniversitesi’nin 4800’e yakın idari personeli, 54 bin 500’e yakın öğrencisi olduğu dikkate alındığında, Talas'ın bir öğrenci ilçesi olduğu görülüyor. Bu durum ilçedeki konut tercihlerini 1+1, 2+1, 3+1 ve 4+1 olarak belirliyor. 

Küçük metrajdaki konutlar öğrenci ve genç nüfus tarafından, büyük metrajlı evler ise ilçede yaşayan aileler tarafından tercih ediliyor. İlçenin hemen hemen her bölgesinde yeterli seviyede sosyal alan bulunuyor. Bölge, genç nüfusa hitap ettiğinden en fazla kafe alanı bu bölgede bulunuyor. Buna karşılık Talas'ta AVM ihtiyacı önemli şekilde kendini hissettiriyor. Bölgede son zamanlarda boş arsa bulmak zorlaştı. Arsa üretim sorunu, eski yapıların yıkılarak yeni binalar inşa edilen, parsel bazındaki kentsel dönüşüm projeleri ile telafi edilmeye baçlışılıyor.  

Mevlana Mahallesi, Yenidoğan Mahallesi, Bahçelievler Mahallesi genel olarak nüfusun yoğun yaşadığı yerler. 2020 son çeyreğinde ortalama konut satış rakamları Mevlana Mahallesi’ nde 2500-3250 TL/M2, Yenidoğan Mahallesi’nde 2750-3500 TL/M2, Bahçelievler Mahallesi’ nde ise 3250-4250 TL/M2 arasında değişyior. Üç mahalle içerisinde, son 3 yıldaki en fazla değer artışı yıllık yaklaşık yüzde 15-20 ile Mevlana Mahallesi’nde gerçekleşti. Bunun nedeni; mahallenin 2-3 yıl önce adeta bir şantiye alanı olması ve çok sayıda inşaat yapılması, bu inşaatların günümüzde bitirilmiş olması, boş konut stokunun azalması ve rekabet ortamının daralması şeklinde gösterilebilir.  

Önümüzdeki günlerde ilçenin, konut yatırımcısına için önemli fırsatlar sunmayı sürdüreceği öngörülüyor.