Keçiören en fazla konut satılan 2. ilçe!
Kalme Kurumsal Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık Ankara - Keçiören Konut Sektör Araştırması raporunu hazırladı...
Kalme Kurumsal Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş. Ankara Bölge Müdürlüğü tarafından şehrin konut el değiştirmelerinde en yüksek orana sahip olan ve Türkiye’de en çok konut satışının yapıldığı 2. İlçe olan Keçiören ilçesi konut sektörü açısından ele alınarak bir sektör analizi yapılmıştır. Ankara değerleme ekibi tarafından hazırlanan raporun ana fikirleri arasında ilçede talebin yoğun olmasındaki önemli faktörlerden bir tanesinin bölgesel özellikler dikkate alındığında erişilebilir fiyatların olması ve geçmiş yıllara bakıldığında da bu özelliğin sürekliliği ve gelecekte de devam etmesi beklentisi yer almaktadır.
Ankara’nın genel nüfusunun yüzde 16,88 lik dilimini karşılayan ve 2015 yılı verilerine göre 889.876 nüfusa sahip olan ilçenin, Keçiören Belediyesi’nin 2019 projeksiyonuna göre imar planlaması ve etkili imar uygulama faaliyetleri ile nüfusunun 1.000.000 olması beklenmektedir. 2013 yılında imara açıklık oranı %54 iken 2019 yılında %75 olarak tahmin edilmektedir.
İmar planları ve altyapısal özellikler Keçiören’e yatırımı ve ilgiyi artırmaktadır. Eski ve yeni yapıların iç içe girdiği Keçiören’de 4 kat konut imarlı yapılaşma koşulları günümüzde yerini çok katlı yapılaşmaya uygun hale getirilen imar durumuna bırakmaktadır. TÜİK verilerine göre 2015 yılında Keçiören’de 24.683 adet konut satılmıştır. Bu veriler ışığında Türkiye genelinde 2015 yılında en fazla konut satışı yapılan ikinci ilçe olmuştur. Yatırımcıların ve bölge halkının Keçiören’i tercih etmesinin nedenlerinin başında rekreasyon alanları ve ulaşım kolaylığı gelmektedir. Keçiören için bilinen en büyük olumsuzluk her geçen gün artan trafik sorunudur. Bölge halkı tarafından uzun yıllardır faaliyete geçmesi beklenen metro hattı projesi birçok sorunu çözmesi beklenmektedir. Metro ağının hizmete girmesi ile birlikte gayrimenkul piyasasını doğrudan etkilemesi beklenmektedir.
Keçiören İlçe sınırları içerisinde 3 adet büyük alışveriş merkezi bulunmaktadır. Bunlar Antares AVM, Forum Ankara AVM ve FTZ AVM’dir. Bu üç AVM, çevresinde yer alan konutların değerlerine doğrudan etki etmiştir.
Ayrıca Keçiören ilçe sınırları içerisinde sanayi veya organize sanayi sitesi bulunmamaktadır. Sanayi tipi yapıların yoğun olmaması, turizm sektöründeki düşük yoğunluk Keçiören’in daha çok konut bölgesi olarak tercih edilebilirliğini artıran faktörlerdendir. Türkiye 2023 hedefleri kapsamında Keçiören ilçesi hastaneler bölgesi olarak seçilmiştir. Keçiören ilçesinde Etlik Mahallesinde seçilen alanda hastane bölgesi olarak inşaatlar başlamıştır. Yapılacak yatırımlar ile nüfusun belirgin oranında artacağı ve yeni konut ihtiyacı doğacağı düşünülmektedir.
Keçiören İlçesi Özelinde Konut Sektörü:
Keçiören ilçesi genel olarak oturmuş ve eski yapıların yer aldığı bölgelerden oluşmasına rağmen, yeni ve yüksek katlı konut projelerinin de ilçenin belirli bölgelerinde yoğunlaştığı görülebilir. Kavacık Subayevleri, Aşağı Eğlence, Kalaba, 19 Mayıs Mahallesi, Tepebaşı, Etlik gibi mahalleler eski binaların ağırlıklı olduğu yerleşim yerleridir. Ovacık, Bağlum, Atapark, Kuşcağız, Ufuktepe, Kanuni, Yeşiltepe, Sancaktepe, Esertepe gibi mahalleler ise Keçiören’in yeni yapıların ağırlıklı olduğu bölgelerdir. Bu bilgiler ve gözlemlere dayanarak ilçe çeşitli alt bölgelere ayrılarak incelenmiştir. Yapılan incelemelere ilişkin detaylar ilerleyen bölümlerde yer almaktadır.
Kızlarpınarı Caddesi ile Kuzey Ankara Kentsel Dönüşüm Projesi Arasında Kalan Bölge
Aktepe, Adnan Menderes, Şenlik, Pınarbaşı, Bağlarbaşı, Bademlik, Yeşiltepe, 23 Nisan, Kamil Ocak, Çaldıran, Uyanış Mahallelerinin olduğu, Keçiören’in kuzeydoğu ve doğusunda Kuzey Ankara Kentsel Dönüşüm Bölgesi ile Kızlarpınarı Caddesi arasında kalan kısımda kalan ve orta ve alt gelir grubuna hitap eden bölgede ticari faaliyet düşük seviyededir. Ticari hareketlilik Bursa Caddesi, Divrik Caddesi, Özyurt ve Anavatan Caddesi üzerinde yoğunlaşmıştır. Bu bölgelerde eski ve yeni binalar iç içe yer almaktadır. Eski binalarda normal katta yer alan meskenler 130.000 ~ 170.000 TL, yeni binalarda 200.000 ~ 250.000 TL aralığında pazarlanmaktadır. Bölgenin üst gelir grubuna hitap eden Gökçek Parkı içerisinde bulunan çok katlı yapılar 350.000 ~ 450.000 TL aralığında pazarlanmaktadır. Ayrıca Pınarbaşı Mahalle sınırları içerisinde yer alan Divan Konutları bölgede ilk yapılan site tarzı çok katlı yapılardır. Site içerisinde 400.000 ~ 600.000 TL aralığında satışlar gerçekleşmektedir. Bölge genlinde ortalama olarak normal kat mesken birim fiyatları 1.500 ~ 2.000 TL/m2 aralığındadır.
Şefkat ve Güçlükaya Mahalleleri
Şefkat ve Güçlükaya Mahalleleri Keçiören’in güneyinde ve güneybatısında yer almaktadırlar. Üst ve orta gelir grubuna hitap eden bölgelerde eski binalar ağırlıklı olup sokak aralarında yeni binalar gözlemlenebilmektedir. Manzara avantajı satış ve değer konusunu doğrudan etkilemektedir. Keçiören Belediyesi Hizmet Binası ile Keçiören Kaymakamlığı, Güçlükaya Mahallesi sınırlarında yer almaktadır. Ticari hareketlilik genel olarak Kızlarpınarı Caddesi, Fatih Caddesi ve Cumhuriyet Caddesi’nde yoğunlaşmaktadır. Bu bölgelerde eski ve yeni binalar iç içe yer almaktadır. Eski binalarda normal katta yer alan meskenler 120.000 ~ 160.000 TL, yeni binalarda 200.000 ~ 250.000 TL aralığında pazarlanmaktadır. Keçiören Belediyesi ve Kaymakamlığına yakın konumda yer alan ofis olarak kullanılan meskenler 280.000 ~ 300.000 TL aralığında pazarlanabilmektedir. Bölge genlinde ortalama olarak normal kat mesken birim fiyatları 1.500 ~ 2.000 TL/m2 aralığındadır. Yakın zamanda metro istasyonun hizmete geçmesi ile durakların bu bölgelere yakın olmasından kaynaklı olarak ve belediye tarafından yapılması beklenen Gümüşdere rekreasyon alanının mesken değerlerinde artışa yol açacağı beklenmektedir.
Hasköy Mahallesi
Hasköy Mahallesi yeni ve site tarzı yapıların daha yoğun görüldüğü bölgedir. Ihlamur Vadisi projesi mahalle sınırları içerisindedir. Bölgede 4 katlı yeni yapılar 250.000 ~ 300.000 TL, çok katlı yapılar ise 450.000 ~ 600.000 TL aralığında pazarlanmaktadır.
Keçiören İlk Yerleşim Alanları
Kalaba, Tepebaşı, Karargahtepe, Çiçekli ,19 Mayıs, İncirli, Basınevleri, Emrah Mahalleleri ilçenin eski ve ilk yerleşim bölgeleridir. Bu bölgelerde yapılar genel olarak eskidir. Bölge genelinde boş arsa bulmak oldukça zordur. Yüklenici firmalar genel olarak eski binaların yıkılarak yenileme yolunu tercih etmektedir. Bu bölgelerin Keçiören ilçe merkezine yakın olmaları ulaşım kolaylığı ve tercih edilmelerinde önemli rol oynamaktadır. Eski yapılarda normal katta yer alan meskenlerde 150.000 ~ 200.000 TL, yeni binalarda ise 200.000 ~ 300.000 TL aralığında el değiştirmeler gözlenmektedir. Bölge genelinde ortalama mesken birim fiyatları 1.600 ~ 2.500 TL/m2 civarındadır. Karargahtepe Mahallesi sınırları içerisinde 2-3 katlı villa tarzı yapılar üst gelir grubuna hitap etmekte olup konut ve iş yeri olarak tercih görmektedir. Özellikle son dönemlerde özel okul ve gündüz bakım kreş olarak tercih edilmektedir. Bu tarz yapılara 2.000.000 ~ 3.000.000 TL mertebelerinde fiyatlar istenilmektedir. Ayrıca Basınevleri Mahallesi sınırlarında Selçuklu Caddesi üzerinde çok katlı site içerisinde yapılan lüks konutlara 400.000 ~ 600.000 TL bedeller istenmektedir.
Aşağı Eğlence ve Etlik Bölgesi
Aşağı Eğlence, Ayvalı, Etlik Mahalleleri eski yapıların ağırlıklı olduğu bölgeler olup yeni yapılar da belirli bölgelerde gözlenmektedir. Sosyal donatı alanlarının fazlalığı ve ulaşım kolaylığı nedeni ile tercih gören bölgeler arasındadır. Bölgede eski yapılar kat ve konumlarına göre 200.000 ~ 350.000 TL aralığında, yeni binalarda 350.000 ~ 500.000 TL aralığında pazarlanmaktadır. Giresun Caddesi, Ayvalı Caddesi, General Tevfik Sağlam Caddesi, Etlik Caddesi bölgenin ticari açıdan yoğun olduğu akslardır. Bölge genelinde ortalama mesken birim fiyatları 2.000 ~ 3.000 TL/m2 civarındadır.
Şehit Kubilay ve Sancaktepe Mahalleleri
Şehit Kubilay, Sancaktepe Mahalleleri, ilçede yeni yapıların yoğun olduğu ve ilçenin gelişim gösteren mahalleleridir. Bölgede yer alan 3+1 meskenler 120.000 ~ 170.000 TL aralığında pazarlanmaktadır. Bölge genelinde ortalama mesken birim fiyatları 1.100 ~ 1.300 TL/m2 civarındadır.
Yükseltepe ve Ovacık Mahalleleri
Yükseltepe ve Ovacık Mahalleleri ilçenin yeni gelişim gösteren lokasyonlarıdır. Çok katlı binaların yoğun olarak görüldüğü bölge, şehrin önemli AVM’leri içerisinde yer alan Forum Ankara AVM’yi sınırları içerisinde barındırmaktadır. Ayrıca bölgenin çevre yoluna yakın olması ve çevre ilçeler ile bağlantı sağlanması konum açısından avantaj oluşturan unsurlardır. Bölgede site içi veya tek blok olarak inşa edilen çok katlı yapılar 300.000 ~ 500.000 TL, 4 kat olarak projelendirilen yapılar 150.000 ~ 250.000 TL aralığında pazarlanmaktadır. Bölge genelinde ortalama mesken birim fiyatları 2.000 ~ 3.000 TL/m2 civarındadır.
Genel Değerlendirme
Genel olarak ilçede tercih edilen konut türü 3+1 olarak görülmekte olmasına karşın, yeni projelerde daha fazla odalı konutların da üretildiği görülmektedir. İlçenin genel yapısı ve alışkanlığı 3 odalı konutları tercih etmeye yönelik şekillenmiş ve ilçe genelinde ortalama 120.000 ~ 200.000 TL aralığındaki 3 odalı konutlarda önemli oranda el değiştirmeler görülmektedir. Çok katlı ve lüks yapılarda manzara avantajı da dikkate alındığında, 3+1 konutların 300.000 ~ 500.000 TL aralığında pazarlandığı görülmektedir. İlçe geneline bakıldığında 100 m2 alanlı konutların (eski ve yeni yapıların birlikte irdelenmesi) ortalama satış fiyatı olarak 180.000 TL mertebeleri görülebilmektedir. Esasen Keçiören ilçesi konut fiyatları ortalaması açısından incelendiğinde, fiyatların lokasyon ve bölge özellikleri açısından erişilebilir nitelikte olmasının talebi olumlu yönde etkilediği yorumu yapılabilir.
Yıl genelinde konut fiyatlarına bakıldığında 2016 yılı ilk yarısında 2015 ilk yarısına göre konut fiyatlarındaki artış oranının %3 ile %6 arasında olduğu ortalama olarak da %5 civarında seyrettiği gözlemlenmektedir. Bir önceki yılın aynı dönemleri incelendiğinde 2015 yılının ilk yarısındaki artış oranı 2014 yılının aynı dönemine göre %7 ile %10 arasında görülmekte ve ortalama olarak da %9 civarında hesaplanmaktadır.
İlçe geneline bakıldığında 2. el konutlarda 1.200 ~ 1.600 TL/m2 birim fiyatlar görülürken, yeni konutlarda bu fiyatlar 1.700 ~ 2.500 TL/m2 aralığına kadar çıkmaktadır.
Keçiören ilçesi genel olarak dışardan çok göç almaktadır. Öğrenci ve kamu çalışanlarına hitap etmemesine karşın Keçiören konut yatırımı ve kiralama açısından da talep görmektedir. Eski yapılar için istenilen kira değerleri 500 ~ 750 TL/ay aralığında iken yeni binalarda kira bedelleri 750 ~ 1000 TL/ay aralığına çıkmaktadır. Bu çerçevede Keçiören ilçesinde 100 m2, 3+1 konutlar için ortalama aylık kira bedeli 750 TL olarak öngörülebilmektedir. İlçe genelinde, birim kiralar eski konutlarda ağırlıklı olarak ortalama 5,-TL/m2/ay olarak görülürken; yeni konutlarda bu oranların ortalaması 8,-TL/m2/ay olarak hesaplanmaktadır. İlçe genelinde konutlarda geri dönüş oranları 20 ~ 25 yıl aralığında ve 25 yıla daha yakın seyretmektedir. Kira artış oranları yıllık bazda %10 civarında seyretmesine rağmen, ilçe genelindeki kiracıların eski kiracılar olduğu ve kiracı sirkülasyonlarının çok az olduğu görülmektedir. Bu nedenle bu oranlar, ilçe genelindeki kiracılara genel olarak uygulanmamakta, daha düşük oranlarda kira artışları görülmektedir.