Kentsel dönüşüm konut piyasasını nasıl etkiledi? İstanbul'un deprem riski olan ilçelerinde kalem kalem konut fiyatları!
Endeksa mega kent İstanbul’un en eski ve deprem açısından en riskli mahallelerinde gayrimenkul piyasasını mercek altına aldı. Peki kentsel dönüşüm konut piyasasını nasıl etkiliyor? İşte o analiz...
Uzmanlara göre, Kuzey Anadolu Fay Hattı'nın Marmara Denizi'nden geçen bölümünün kırılması durumunda 7,5 büyüklüğünde bir deprem bekleniyor. Söz konusu bu olası depremin en fazla etkileyeceği iller arasında İstanbul ilk sırada bulunuyor. Mega kent İstanbul’daki konut stoğunun güçlendirilmesi ve kentsel dönüşüm, yerel yönetimlerin ve inşaat sektörünün en önemli gündem maddeleri arasında yer alıyor. Peki, kentsel dönüşümün gündemden düşmediği İstanbul’un çeşitli mahallelerinde gayrimenkul değerleri nasıl bir seyir izliyor?
Gayrimenkul veri analizinde en gelişmiş olanakları sunan Endeksa yaptığı detaylı araştırmayla bu soruya ışık tutuyor. Yapılan araştırma kapsamında, İstanbul Büyükşehir Belediyesi'nin 2019 yılında yayımlamış olduğu İstanbul İli Olası Deprem Kayıp Tahminlerinin Güncellenmesi Projesi’nden faydalanılarak İstanbul’un en eski ve en riskli 25 mahallesi belirlendi ve bu mahallelerdeki gayrimenkul değer değişimleri incelendi. Yapılan gayrimenkul değer araştırmasının sonuçları şöyle:
RİSKLİ MAHALLELERDE SATILIK KONUT DEĞERİ 4 SENEDE EN ÇOK DEĞER KAZANANLAR
Pendik/Ertuğrulgazi Mahallesi: 1980’li senelerden itibaren gecekondu yapımının yoğun olduğu Ertuğrulgazi mahallesi, 2022 yılının Eylül ayında kentsel dönüşüm kapsamına alınmıştı. Aydos Ormanına ve Sabiha Gökçen Havalimanına da yakın lokasyonuyla dikkat çeken Ertuğrulgazi Mahallesi, yüzde 1283’lik artışla, 4 senede ortalama satılık konut değeri nominal olarak en çok artış gösteren kentsel dönüşüm bölgesi. Satılık birim metrekare fiyatı 30 bin 851 TL/m2 şeklinde olan mahallede, 2 yıllık satılık değer değişimi yüzde 148; yıllık satılık değer değişimi ise yüzde 31. 4 yıllık reel değer değişimi yüzde 178 olan Ertuğrulgazi’de satılık konut değerleri son bir senede reel olarak yüzde 24 azalmış görünüyor.
Maltepe/Esenkent Mahallesi: Kentsel dönüşüm süreci toplu konut yapımlarıyla son senelerde hızlanan Maltepe’nin Esenkent Mahallesi, yüksek riskli bölgeler arasında 4 senede satılık konut değeri nominal olarak en fazla artış gösteren 2. bölge. Esenkent’te ortalama satılık konut değerleri 4 senede yüzde 1010 artış gösterdi. Satılık birim metrekare fiyatı 46 bin 872 TL/m2 şeklinde olan mahallede 2 yıllık satılık değer değişimi yüzde 146, yıllık satılık değer değişimi de yüzde 16. Söz konusu mahallenin 4 yıllık reel değer değişimi de yüzde 123. Esenkent’in satılık konut piyasasındaki reel değişim, son bir senede mega kent İstanbul’un diğer mahallelerinde olduğu gibi düşüşte. Satılık konut fiyatları son bir yılda reel olarak yüzde 33 düştü.
Üsküdar/Yavuztürk Mahallesi: Mega kent İstanbul’da 30 sene üstü konut stoğu bakımından 2. ilçe şeklinde olan Üsküdar’ın Yavuztürk Mahallesi, deprem olması durumunda en fazla kaybın yaşanacağı 2. mahalle şeklinde öne çıkıyor. Üsküdar Yavuztürk Mahallesi aynı zamanda Endeksa’nın mercek altına aldığı mahalleler arasında satılık konutlarda 4 senede en çok nominal artış yaşanan üçüncü bölge. Söz konusu bu süre zarfında satılık konut fiyatları yüzde 1003 artış gösteren Yavuztürk mahallesinde, satılık birim metrekare fiyatı 43 bin 842 TL/m2. Söz konusu bu mahallede 2 yıllık satılık değer değişimi yüzde 265; yıllık satılık değer değişimi ise yüzde 56. Dört yıllık reel değer değişimi yüzde 122 şeklinde kaydedilen Yavuztürk’teki satılık gayrimenkul fiyatları son bir yılda reel olarak yüzde 10 düştü.
RİSKLİ MAHALLELERDE SATILIK KONUT DEĞERİ 4 SENEDE EN AZ DEĞER KAZANANLAR
Maltepe/Gülensu Mahallesi: Adalar manzarası ile dikkat çeken tepelerdeki konumu sebebiyle “İstanbul’un balkonu” şeklinde de nitelendirilen Maltepe/Gülensu Mahallesinde kentsel dönüşüm, uzun senelerdir devam eden tartışmaların konusu. Gülensu, Endeksa’nın incelediği mahalleler arasında 4 sene içinde satılık değeri en az artış gösteren bölge oldu. 4 senelik satılık değer değişimi yüzde 394 şeklinde belirlenen Gülensu Mahallesinde satılık birim metrekare fiyatı 30 bin 782 TL/m2. Yıllık satılık değer değişimi yüzde 38 olurken, 2 yıllık satılık değer değişimi de yüzde 127 oldu. Gülensu aynı zamanda söz konusu bu bölgeler arasında 4 yılda değeri reel olarak düşen tek bölge. Mahalledeki satılık konut fiyat ortalaması, 4 senede reelde yüzde 1 düşüş gösterdi.
Beşiktaş/Ortaköy Mahallesi: Özellikle en ünlü caddesi olan Dereboyu’nun akarsu yatağına kurulu olması sebebiyle yalnızca deprem değil ayrıca bir de heyelan tehlikesi de olan Beşiktaş Ortaköy’de bina yaşları da oldukça eski. Fakat Beşiktaş Ortaköy, kentsel dönüşüm ve güçlendirme süreçlerinin yavaş ilerlediği İstanbul mahalleleri arasında yer alıyor. Söz konusu bu durum, konut fiyatlarındaki değer artış oranlarına da yansıyor. Ortaköy’deki satılık konutların 4 senelik artış oranı, yüzde 531 seviyelerinde. Satılık birim metrekare fiyatı 120 bin 298 TL/m2 şeklinde olan mahallede 2 yıllık satılık değer değişimi yüzde 93, yıllık satılık değer değişimi de yüzde 39. 4 senede satılık konut piyasası reel olarak yüzde 27 artan mahallede fiyatlar son bir senede reel olarak yüzde 20 azalma gösterdi.
Beyoğlu/İstiklal: Mega kent İstanbul’un çekim merkezi Beyoğlu/İstiklal Mahallesindeki kentsel dönüşüm çalışmaları 10 seneyi aşkın süredir sürüyor. Beyoğlu İstiklal Mahallesinde satılık konut fiyatları 4 senede tam 5 kat artış gösterdi. Satılık birim metrekare fiyatı 119 bin 620 TL/m2 'ye çıkarken söz konusu mahallede 2 senelik satılık değer değişimi yüzde 122; yıllık satılık değer değişimi de yüzde 32 oldu. İstiklal’de 4 senelik reel değer değişimi yüzde 30 şeklinde kaydedilirken, satılık konut fiyatları son bir yıldır reel olarak yüzde 24 düştü.
Fatih/Kocamustafapaşa: İstanbul’un en eski ilçeleri arasında yer alan Fatih, konut stoğu en yaşlı ilçe olması nedeniyle beklenen deprem açısından en yüksek riskli bölgelerden bir tanesi şeklinde belirtiliyor. Tarihi değeri sebebiyle kentsel dönüşüm süreci tartışmalara gebe olan Kocamustafapaşa Mahallesi, deprem olması halinde Fatih’te en fazla kaybın yaşanacağı bölge şeklinde ön plana çıkıyor. Fatih Kocamustafapaşa’da satılık konut fiyatları 4 senede 6 kat artış gösterdi. Satılık birim metrekare fiyatı 28 bin 963 TL/m2 olan mahallede 2 senelik satılık değer değişimi yüzde 161; senelik satılık değer değişimi de yüzde 25 seviyelerinde. 4 yıllık reel değer değişimin yüzde 44 şeklinde olduğu mahallede satılık konut fiyatları son bir senede yüzde 28 düştü.
EN FAZLA KİRA ARTIŞI FİKİRTEPE'DE
Kadıköy/ Fikirtepe: Sancılı ve de gündemden düşmeyen bir kentsel dönüşüm sürecinden sonra kamusal alan yetersizliği sebebiyle eleştirilerin hedefinde olan İstanbul Fikirtepe, Endeksa’nın belirlediği mahalleler arasında 4 senede en fazla kira artışı yaşanan bölge. Fikirtepe’de 4 senelik kiralık değer artışı yüzde 1330, reel kiralık değer artışı ise yüzde 188 oldu. Söz konusu bu mahallede kiralık birim metrekare fiyatı da 386 TL/m2 oldu.
Kartal/Hürriyet: Kartal Hürriyet Mahallesinde 4 senelik nominal kiralık değer artışı yüzde 1300, reel kiralık değer artışı yüzde 182 şeklinde kaydedildi. Kiralık birim metrekare fiyatı 196 TL/m2 şeklinde ölçüldü.
Kartal/Orhantepe: Kartal Orhantepe Mahallesi’nde 4 senelik nominal kiralık değer artışı yüzde 1269, reel kiralık değer artışı da yüzde 176 oldu. Söz konusu mahallede kiralık birim metrekare fiyatı 219 TL/m2 şeklinde ölçüldü.
EN AZ KİRA ARTIŞI ERTUĞRULGAZİ'DE
Pendik/Ertuğrulgazi: Pendik Ertuğrulgazi Mahallesinde kiralar 4 senede yüzde 55 nominal artış gösterdi. Söz konusu bu veri enflasyondan arındırıldığı zaan reel kira fiyatlarının 4 senede yüzde 69 düştüğü görülüyor. Ertuğrulgazi’de kiralık birim metrekare fiyatı ise 87 TL/m2 şeklinde açıklandı.
Maltepe/Gülensu: Maltepe'nin Gülensu Mahallesinde 4 senelik nominal kiralık değer artışı yüzde 83 seviyelerinde Enflasyona göre ayarlandığı zaman kiralık konut fiyatlarının reel şekilde yüzde 63 düştüğü belirlendi. Maltepe Gülensu’da kiralık konut birim metrekare fiyatı ise 126 TL/m2 şeklinde oldu.
Beşiktaş Ortaköy: Beşiktaş'ın Ortaköy Mahallesinde 4 senelik nominal kiralık değer artışı yüzde 572 şeklinde olurken, söz konusu bu süreçte kiralık konut fiyatlarının değeri reel olarak yüzde 35 artış gösterdi. Söz konusu bu mahallede kiralık birim metrekare fiyatı da 356 TL/m2 seviyesinde görüldü.
Yargıtaydan emsal karar! Aidat borcunu ödemeyen ev sahibi tahliye davası açamaz!
