Kentsel dönüşümde 2/3 çoğunluk; gasp aracı değildir!

6306 Sayılı Kentsel Dönüşüme ilişkin yasa ile 2/3 çoğunluk sağlayan hak sahipleri diğer maliklerin hisselerinin satışı yoluna gidebiliyor. Gayrimenkul Hukuku Uzmanı Avukat Kadir Kurtuluş konuyla ilgili detayları anlatıyor.

6306 Sayılı Kentsel Dönüşüme ilişkin yasa ile 2/3 çoğunluk sağlayan hak sahipleri diğer maliklerin hisselerinin satışı yoluna gidebiliyor. Peki, bu süreç doğru işliyor mu? Kanunun verdiği bu hak kötüye kullanılıyor mu? Vatandaşın mağduriyeti var mı? Gayrimenkul Hukuku Uzmanı Avukat Kadir Kurtuluş konuyla ilgili detayları anlatıyor:

6306 sayılı Kanun ve devamı yönetmeliklerle beraber kentsel dönüşüm sürecinin gelişmesi hızlanmış ve vatandaşlarımızın bu konu hakkındaki bilgi ve ilgileri artmıştır. Kentsel dönüşüme katılım da hızla artmakta ve dönüşen bina sayısı ciddi rakamlara ulaşmaktadır. Tabiki herkes kentsel dönüşüme katılmak ya da binasının yıkılıp yeniden yapılmasını istemek zorunda değildir. Ya da çoğunluğun kabul ettiği bir müteahhidi kabul etmek zorunda değildir.  Mevcut düzenlemelere göre kabul etseniz de etmeseniz de 2/3 çoğunluğa hâkim paydaşlar, süreci kontrol edebilmekte ve diğer hissedarlara rağmen dönüşüm sürecini ilerletebilmektedir. Katılmayan vatandaşların ise hisselerinin satışına kadar gidilebilmektedir.

Fakat bugünlerde sıklıkla duyduğumuz bir şikâyet ise 6306 sayılı kentsel dönüşüme ilişkin yasa ve yönetmeliklerde yer alan 2/3 kuralının, hakkın kötüye kullanımına varacak şekilde bir tehdit hatta bazen tehditten de öteye gidip bir gasp aracı halini almasıdır. Örneğin: Müteahhit ile anlaşan çoğunluk paydaşlar, diğer hissedarların ya da dükkân sahiplerinin yerlerinin ihale ile satılmasını, bu satılan yerin müteahhitçe alınıp sonrada kendilerine yüksek oranlar verilmesini sağlamaya çalışmaktadırlar. Azınlık kısım; “biz de müteahhit ile anlaşmak istiyoruz, biz de sizinle aynı şartlarda dönüşüme katılmak istiyoruz”, dese de 2/3 çoğunlukla anlaşıp, bir olan müteahhidin teklifi diğer hissedarlarına verilenin çok çok altında göstermelik bir tekliften ibaret olduğunu görüyoruz. Zira esas amaç azınlık kalan kısmın hisselerinin bakanlık kanalıyla satışını yapıp, diğer hissedarların almasını sağlamak ve komşuların haklarını gasp ederek biraz daha gelir ya da daha büyük daireler elde etmektir. İhale ile gerçek değerden satış yapılsa bile nihayetinde ihale satışından gelecek gelir ile dönüşüm sonrası oluşacak kar arasında ciddi bir fark oluşmaktadır. Bu durumda mağduriyetlere ve zarara yol açmaktadır.

2/3 Çoğunluğa Sahip Olmak, Kanunun Verdiği Hakkın Kötüye Kullanılabileceği Anlamına Gelmez

Kentsel Dönüşümün esası olan 6306 sayılı yasa ve yönetmeleri gereğince uygulanan 2/3 çoğunluğun diğer kısma hükmetmesi ve dilediğinde payını alabilmesi dönüşümün önündeki engellerin açılması için mantıklı bir yöntemdir. Fakat mevzuattan doğan haklar şu an itibariyle kötüye kullanılabilmektedir. Hakkın kötüye kullanımı hiç bir hukuk sisteminin kabul ettiği bir husus değildir. Kanun eliyle verilen haklar kullanılarak başkasının haklarını bile bile ve kötü niyetle gasp etmek tazminat sorumluluğu doğurabilecek hukuksuz bir eylemdir. 

Yukarıdaki örnekte belirttiğimiz üzere gelir elde etmek ya da dönüşümden nemalanmak üzere yapılan hakkın kötüye kullanımları hukuksuzdur. Zira kentsel dönüşüm bir gelir kapısı değil, deprem risklerine ve kentsel refaha ilişkin bir mecburiyettir. Müteahhitlerin bu işe gelir kapısı olarak bakmasından daha doğal bir şey olamaz fakat kat maliklerinin, komşularının haklarını gasp ederek gelir elde etme ya da daha iyi bir konut alma hedefi, kentsel dönüşümün amacı ile asla bağdaşmamaktadır.

Kaldı ki kentsel dönüşümün en önemli hedeflerinden birisi de yerinde dönüşümdür. Bu dönüşüme komşuları ile aynı şartlarda kabul veren vefakat ihale ile yeri satılarak oyun dışı kalan kimselerin yerinde dönüşüm talepleri göz ardı edilmiş olmaktadır.

Durumunuzun Tespitini Yapabilirsiniz

Bu durumda kalan vatandaşlarımıza önerimiz genel hukuk kurallarına göre itiraz ve tazminat isteme hakları için gerekli tedbir ve ihtarları yapmalarıdır. Anlaşma yapan ve sizi devre dışı bırakmak isteyen maliklere; müteahhit tarafından onların arsa ve şerefiye payına verilenlerle aynı şartlarda kentsel dönüşümü kabul ettiğinize-imzaya hazır olduğunuza, daha aşağı şartların dayatılması halinde bunun hakkın kötüye kullanılması ve tazminat sonucunu doğuracağını vb. gibi sebeplerle ihtarname çekmenizi ve devamında satışa da bu yönde itirazlarınızı yapmanızı ve bu da olmazsa zarar ya da mahrum kalınan karı talep edebileceğinizi hatırlatmanız durumun tespiti açısından faydalı olacaktır.

Aynı şartları talep etmesine rağmen sırf bu kumpasa mahkûm kalıp yerinden olan ya da kentsel dönüşüm ile gelecek değer artışından yararlanamayan insanların sayısı günden güne artmaktadır. Bu adaletsiz ve insanların komşularının haklarına göz diktiği sisteme acilen bir uyarlama getirilmesi gerektiğini düşünüyoruz. Burada taraflara dönüşümü engellemeyecek düzeyde seçimlik haklar verilerek konuya çözüm getirilebilir. Örneğin; diğer paydaşlara verilenlerle aynı şartlarda anlaşmanın kabul edilmesi halinde satış yoluna gidilememesi bir çözüm olarak düşünülebilir.