Kentsel dönüşümde arsa payı değiştirilebilir mi?

Posta Gazetesi köşe yazarı Tamer Heper bugünkü köşesinde kentsel dönüşüme giren binalarda arsa payı değişikliğini kaleme aldı.

Posta Gazetesi köşe yazarı Tamer Heper, bugünkü köşesinde kentsel dönüşüme giren binalarda arsa payı değişikliğini yazdı. Tamer Heper'e bir okuyucusu "Sitemizde çok katlı 3 blok ile bu bloklar arasında iki katlı 3 blok var. İki katlı bloklar bahçeli ve etrafı açık. Yüksek katlı olanlar daha düşük değerde. Ancak tapu çıkarılırken iki katlı bloklara düşük arsa payı verilmiş. Bir gün kentsel dönüşüme gidilirse bu değerli binaların sahiplerine daha küçük daireler düşecek. Bunu nasıl adil hale getiririz?" sorusunu yöneltti.

İşte Tamer Heper'in yanıtı...

***

Okuyucuma son yıllarda yüzlercesi açılan bir davadan söz etmek zorundayım. Arkasından da bir açıklama yapacağım. Bir bina veya sitede bağımsız bölümlere verilecek arsa payları; kat irtifakı veya doğrudan kat mülkiyetine geçildiyse kat mülkiyetine geçildiği tarihteki rayiç değer oranında verilir. Değeri yüksek bağımsız bölümler daha büyük arsa payı, değeri düşük bağımsız bölümler daha düşük arsa payı alır.

Şayet bu sisteme uyulmamış da yüksek değerdeki bağımsız bölümlere düşük arsa payı, düşük değerdeki bağımsız bölümlere yüksek arsa payı verilmişse bunun düzeltilmesi için dava açılabilir. İşte günümüzde kentsel dönüşüm nedeni ile binaların müteahhide verilip, yıkılıp yeniden yapılması durumunda bağımsız bölüm malikleri yeni binada iyi bir daireye sahip olmak için arsa paylarının yeniden tanzimi talepli dava açıyor.

Bu davalarda binanın kat irtifakı kuruldu veya doğrudan kat mülkiyetine geçildi ise kat mülkiyetine geçildiği tarihteki değerleri belirlenip arsa payları inceleniyor ve gerçekten bir adaletsizlik varsa gidermek amaçlı olarak arsa payları yeniden tanzim ediliyor. Ancak bu dava bir kere açılabiliyor, bunun ikincisi, üçüncüsü yok. Dolayısıyla bir kere açılmış ise artık ikincisi açılamıyor. Bir de herhangi bir bağımsız bölüm sonradan değer kazandıysa bu husus göz önüne alınmıyor.

***

Bir davada mahkeme benim de katıldığım bir nedenle davanın reddine karar vermişti. Bu karar onandı mı sonucunu takip edemedim ancak makul bir karardı. Mahkeme, ‘‘Yıllarca küçük arsa payına sahip bağımsız bölüm maliki düşük aidat ödeyerek önemli kazanım sağlamıştır.

Şimdi binanın yıkılması nedeni ile arsa payını büyütmek istemesi iyi niyet kuralı ile bağdaşmaz’’ demişti. Bu iyi bir mantıktır ama yerleşmiş değildir. Yapılan yargılamada bilirkişi raporu alınarak arsa paylarının yeniden tanzimi gerektiği kanaatine varılırsa arsa payları bazı dairelerde düşer, bazı dairelerde yükselir. Çözüm budur.

Paylı mülkiyette gayrimenkul hisseleri satılabilir mi?