Kentsel dönüşümde 'arsa payı'nın önemi!

Kentsel dönüşüm alanı olan bir bölgeden ev almak isteyen bir yatırımcının, seçim yapmadan önce arsa paylarını da değerlendirmesi gerekiyor. Kat irtifaklı ya da kat mülkiyetli tapuların üzerinde dairelerin arsa payları yer alıyor. Yatırımcı sadece evin fiyatını veya kullanım alanını değil, aynı zamanda arsa payını da değerlendirebiliyor.

Arsa payı, arsa alanının üzerinden o daire için düşen toplam alanı ifade ediyor. Daire satın alındığında, arsa payı olarak arsanın yüzölçümünden bağımsız bölümün payına düşen payı anlatıyor. 

Kat maliklerinin ana gayrimenkul üzerinde edinecekleri haklar ve üstlenecekleri yükümlülükler arsa payına göre belirleniyor. Böyle bir durumda kat maliklerinin hak kaybı yaşamaması için arsa payının doğru bir şekilde belirlenmesi gerekiyor. 

Bir evi satın almadan önce arsa payı daha büyük olanı tercih etmek doğru bir yatırım oluyor. Kentsel dönüşüm sonucunda; yeni yapıda daha büyük arsa payına sahip bağımsız bölüm için iki daire elde etmek mümkün olurken, diğeri için bir dair elde edilebiliyor.

Üçte iki çoğunluğun onayı şart

Arsa payı oranı, maliklerin o arsa üzerindeki mülkiyet payını temsil ettiğinden büyük önem taşıyor. Nitekim 6306 sayılı Kanun’un 6. maddesinde şu ifadeler kullanılıyor: “Bu çerçevede riskli alanlar ve rezerv yapı alanlarında uygulama yapılan etap veya adada, riskli yapılarda ise bu yapıların bulunduğu parsellerde, yapılar yıktırılmadan önce, parsellerin tevhit edilmesine, münferit veya birleştirilerek veya imar adası bazında uygulama yapılmasına, ifraz, terk, ihdas ve tapuya tescil işlemlerine, yeniden bina yaptırılmasına, payların satışına, kat karşılığı veya hâsılat paylaşımı ve diğer usuller ile yeniden değerlendirilmesine, yapının paydaşı olup olmadıkları gözetilmeksizin sahip oldukları hisseleri oranında paydaşların en az üçte iki çoğunluğu ile karar verilir.”

Hatalı bildirim için dava açabilirsiniz

Arsa payı hatalı olarak belirlenen malikin bu anlamda da hak kaybı yaşamaması için kararlar, kat maliklerinin arsa payları oranına göre alınıyor. Bu durumda kat maliki, kentsel dönüşümle ilgili kararların alınmasında daha fazla söz hakkına sahip olabilecekken arsa payı yanlış tespit edildiği için alınan kararlarda daha az söz sahibi oluyor. Kanun Koyucu, bu nedenlerde dolayı maliklere arsa payı düzeltim davası açma imkanı sunuyor.

Arsa payı düzeltim davası, Yargıtay’ın yerleşik içtihatları uyarınca ana gayrimenkulün kat mülkiyeti veya kat irtifakı statüsünü koruduğu sürece açılabiliyor. 

Kentsel dönüşümde riskli binaların önü açılıyor!

Kentsel dönüşüm mağdurlarından ucuza satılık arsa payı!

Nuran AYDIN/Emlakkulisi.com