Kentsel dönüşümde çoğunluk kararına karşı hukuki başvuru yolları!
Avukat Fatma Dilşad Yelken "Kentsel dönüşümde 2/3 çoğunluk kararına karşı hukuki başvuru yolları" konusunu www.emlakkulisi.com okurları için kaleme aldı..
6306 sayılı Kanun ile başlayan Kentsel Dönüşüm sürecinde en sık görülen sorunlardan biri 2/3 çoğunluk kararına katılmak istemeyen maliklerin haklarıdır. 2/3 çoğunluk kararına uyulması istenilen ve 15 gün içinde sözleşmeye katılması talep edilen 1/3 hak sahipleri karara katılamaya zorlanmakta çok ciddi haksızlıklarla karşı karşıya kalabilmektedir.
6306 sayılı Kanun ile sürecin içinde yer alan hak sahiplerinin sorunlarına karşı hukuki başvuru yolları ve itiraz mekanizmaları düzenlenmemiştir. Zira, 6306 sayılı Kanun dava açılmadan ve hukuki yollara başvurulmadan sürecin pratik bir şekilde ilerlemesi temel amacıyla Yasa koyucu tarafından yapılmıştır. Bu bağlamda 6306 sayılı Kanun’da yer almayan hak sahiplerinin hukuki başvuru yolları Kanunların genel hükümleri doğrultusunda mümkün olmaktadır.
Örneğin, 2/3 çoğunluğun aldığı bu kararlar arasında; o ana kadar yapılan dükkanların durumu, yola cephe, bahçe katı, ortak alanlardan yararlanma önceliği gibi çok çeşitli konular doğrultusunda şerefiye olup olmayacağı, müteahhide alt katın dükkan olarak inşaat yapımı karşılığında verilmesi sonucu halen dükkan olan dairenin malikine üst katlardan daire verilmesi gibi bir çok konuda kat malikleri anlaşabilir. Bunu yanında giriş kat malikleri dairelerinin depo vasfına bazen dönüşmesi, penceresinin yeterli olmaması, gibi hakkaniyete uygun olmayan şerefiye değerinin düşüren bir çok sorunla karşılaşabilmektedir. Bu anlaşmalara katılmayan çoğu şerefiye sahibi daire sahipleri ve azınlıkta kalıp, anlaşma dışı kalan maliklere 2/3 kararı resmi olarak yollanmakta ve karara katılmaları için 15 gün süre verilmektedir.
2/3 çoğunluk kararına katılma için yapılan tebligat sonrası 1/3 hak sahibi malikler, 15 günlük sürede karara katılması talep edilmekte karara katılamayan maliklerin hisseleri diğer maliklere açık artırma usulü ile satılmaktadır. Aslında böyle bir durumda, yapımın dışında kalmak istemeyen 1/3 hak sahipleri bir nevi karar katılmaya zorlanmaktadırlar. Karara katılan 1/3 hak sahibi maliklerin uğradıkları haksızlığa karşı mülkiyet hakkının önemi ve üstünlüğünden dolayı tazminat hakları saklı kalarak tazminat davası açma hakları mümkündür. Karara katılmak isteyen 1/3 hak sahipleri yine mülkiyet hakkının üstünlüğü ve önemi karşısında ihtirazi kayıt koyarak veya noter ihtarı ile ihtirazi kayıt belirterek anlaşmaya katılabilirler. Böylece yeniden yapımın dışında kalmazlar. Öncelikle en azından diğer 2/3 tarafından kendilerine verilen mülkiyete alarak hiç olmazsa bir kısım mülkiyetlerini koruyabilirler. Hak sahipleri daha sonra Hukuk Mahkemelerinde bir tazminat davası açarak; şerefiyeler sebebiyle, müteahhitle yapılan paylaşımın haksızlığı dolayısıyla, sözleşme dolayısıyla hak kayıplarına veya 2/3 çoğunluğun kendilerine yapmış oldukları haksızlığa karşı uğradıkları zararı tazmin edebilirler.
2/3 çoğunluk kararına karşı açılacak davalarda, kat mülkiyeti kurulmuş binalarda, 6306 sayılı Kanun’a göre alınan kat malikleri kurul kararının iptaline Yargıtay kararları doğrultusunda Sulh Hukuk Mahkemesinde, 6306 sayılı Kanun’a göre 2/3 çoğunluk kararına göre imzalanan Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesinin İptali ve yeni projeye göre hakkaniyete uygun olmayan durumla nedeniyle uğranılan zararın tazmini için açılacak dava Asliye Hukuk Mahkemesinde görülecektir.
Av. Fatma Dilşad YELKEN