Kentsel dönüşümde en çok merak edilen 20 soru ve cevabı!

Alo 181 Çevre ve Şehircilik Hattı ’ na vatandaşlar yoğun ilgi gösterdi. İşte vatandaşların kentsel dönüşüm hakkında en çok cevabını aradığı 20 soru ve cevapları...

Alo 181 Çevre ve Şehircilik Hattı’na vatandaşlar yoğun ilgi gösterdi. İşte vatandaşların kentsel dönüşüm hakkında en çok cevabını aradığı 20 soru.

Kentsel dönüşümde vatandaşlarca en sık sorulan soruların başında Çevre ve Şehircilik Bakanlığının anlaşmalı bankalarca sağladığı faiz desteği ve kira yardımı destekleri geliyor.

Bakanlık kentsel dönüşümde riskli evini yenilemek isteyen hak sahiplerinin bankadan çekeceği kredi faizinin yüzde 4’ünü karşılıyor. Bakanlık ayrıca her bölgeye göre maliklere 18 aya kadar kira yardımı seçeneğini de sunuyor. Uygulamadan kiracılar ise 2 kira bedeli oranında yararlanıyor, kiracılar için kanun kapsamında faiz desteği de sağlanabiliyor. Alo 181 hattına gelen sorularda vatandaşın en çok merak ettiği konular ise şöyle: 

SORU 1: İnşaat ruhsat örneği 2. takside kadar çıkmaz ise ruhsatın çıktığı tarihten önceki taksitlerin faiz iadesi yapılacak mıdır?

CEVAP 1: 6306 Sayılı Kanun kapsamında faiz destekli krediden yararlanabilmeniz için bankanıza ibraz etmeniz gereken belgeler arasında yapacağınız yapının ruhsatının bulunması gerekir.

Yapınızın ruhsatı alınmadan ilgili bankaya faiz destekli kredi için müracaatta bulunmuşsanız ve banka size kredi vermiş ise ruhsatınızın Bakanlığımıza ibrazının yapıldı tarihte Bakanlığımız, siz taksitlerinizi ödediğiniz sürece faiz desteğini öder. Kullandığınız kredinin geriye dönük faiz desteklerini de öder.

SORU 2: Tek parselde bulunan birçok gecekondu var. Biri risk tespiti yapmış ve riskli çıkmış. Diğeri yığma yapı ve tek kat olduğu için risk teşkil etmediği için riskli raporu verilmemiş. Parselde gecekonduları olan vatandaşlar kentsel dönüşüm kapsamına dâhil olmak istiyorlar. Bu durumda ne yapılabilir?

CEVAP 2: Yapılarınızın 6306 Sayılı Kanun kapsamında değerlendirilebilmesi için Bakanlığımızın lisanslandırdığı kuruluşlardan birine müracaat ederek yapılarınıza risk tespitinin yaptırılması gerekir. Yapılan inceleme sonunda yapılarınız riskli çıkarsa 6306 Sayılı Kanun kapsamında hak sahibi olarak finansal desteklerden ve muafiyetlerden yararlanarak yapılarınızın dönüşümünü gerçekleştirebilirsiniz.

Tek parselde bulunan yapılardan risk tespiti yaptırıp riskli çıkan yapılar kanun kapsamında değerlendirilebilir. Kanun kapsamında risk tespiti yaptırmayan veya yapılan incelemeler sonucu risksiz çıkan yapılar kanun kapsamında değerlendirilemez.

6306 Sayılı Kanunun Uygulama Yönetmeliği’nin Ekinde ; (Ek:RG-2/7/2013-28695) EK-2

RISKLI YAPILARIN TESPIT EDILMESINE ILISKIN ESASLAR açıkça belirtilmiştir. EK-2'de yığma binalara ilişkin hususlar da açıklanmıştır. Lisanslı kuruluş bir bina hakkında bu bina risk teşkil etmiyor diyerek risk tespiti yapmaya gerek yok gibi bir ifade kullanamaz. Çünkü bir yapının kanun kapsamında değerlendirilmesinin şartı 6306 Sayılı Kanun kapsamında riskli olduğunun RISKLI YAPILARIN TESPIT EDILMESINE ILISKIN Esaslara uygun olarak incelenmesi ve sonucun raporla belgelenmesi gerekir.

SORU 3: Kiracı kentsel dönüşüm kapsamında ev alacak harçlardan muafiyetliyi bulunuyor mu?

CEVAP3: Riskli yapıdaki kiracılar kanun kapsamında kredi kullanarak konut almaları durumunda hak sahibi olarak muafiyetlerden yararlanırlar.

SORU 4: Maliklerden 1 tanesi anayasa mahkemesine dava açarak kentsel dönüşüm çalışmasını durduruyor. Bu durumda anayasa mahkemesinin kararı gelene kadar maliklerin riskli binadan çıkması gerekiyor mu?

CEVAP 4: Mahkemenin verdiği karar önemlidir. Mahkeme riskli yapıda yapılacak işlemler için yürütmeyi durdurabilir. Ancak malikler riskli yapının insandan ve eşyadan tahliyesini gerçekleştirmeleri gerekir. Mahkemenin yürütmeyi hangi kapsamda durdurduğu ve riskli yapının tahliyesi ile ilgili vereceği karar önemlidir. Mahkeme riskli yapının tahliyesi ile ilgili açık bir beyanda bulunması gerekir. Riskli yapının tahliyesinden sonra yıkımı veya diğer işlemler için mahkemenin sonuçlanması beklenmelidir.

Riskli yapıda ikamet etmek olası bir afet durumunda can kaybına neden olabileceği için riskli yapının tahliyesi gerekmektedir.

SORU 5: Yıkılacak olan binada maliklerden biri yurt dışında olduğu için hiç bir şekilde ulaşılamıyor tebligat gitmiyor süreç ne şekilde isler o kişinin hakları kime geçer?

CEVAP 5: 6306 sayılı Kanun kapsamında yapılan tebligatların tapu müdürlüklerince öncelikle adrese dayalı nüfus kayıt sisteminde belirtilen adreslere yapılması gerekmektedir.

Adrese dayalı nüfus kayıt sisteminden maliklerin adres bilgilerine ulaşılamaması halinde öncelikle adres bilgilerinin bulunabileceği kurum ve kuruluşlardan adresin temini yoluna gidilmesi, yine sonuç alınamazsa 7201 sayılı Tebligat Kanunu’nun 28 inci ve 29 uncu maddelerine göre ilanen tebligat yapılması gerekmektedir.

İkametleri yurt dışında görünen maliklere yapılacak tebligatların, tapu müdürlüklerince 7201 sayılı Tebligat Kanunu’nun 25,25/a,26 ve 27 inci maddeleri doğrultusunda yapılması gerekmektedir.

6306 Sayılı Kanun kapsamında riskli yapıdaki maliklere Tebligat Kanunu’na göre yapılan tebligatta, tebligatın malikin eline ulaştığı kabul edilen tarihten itibaren on beş günlük itiraz süresinin beklenmesi gerekir. Yurtdışında ikamet eden malikler için tebligatın ulaşma süresi daha uzundur. Ancak riskli yapıda malik olarak yurtdışında ikamet edenlere diğer kat malikleri tarafından bilgi verilerek belgelerin takibinin elden yapılması (yurtdışındaki malikin konsolosluğa giderek tebligatını elden alması ve imza atması) süreci kısaltacaktır.

SORU 6: Risk tespiti yaptırmak istediğimiz bir bina maksimum kaç katlı olmalıdır belirlenen bir sınır var mıdır?

CEVAP 6: 6306 sayılı kanun kapsamında risk tespiti yapılacak binalarda, sekiz kata kadar olan binalarda sadece zeminden veya belirlenen kritik kattan karot alınır. Sekiz kattan fazla olan binaların risk tespiti 2007 Deprem Yönetmeliğinin 7.Bölümüne göre yapılır. Sekiz kattan fazla olan binalarda her kattan karot alınması gerekir.

SORU 7: Ayrı ayrı 3 parseli bulunan vatandaşın 2/3 lük çoğunluğa ulaşması mı gerekiyor, yoksa tek 2/3 çoğunluk geçerli oluyor mu?

CEVAP 7: 6306 Sayılı Afet Riski Altındaki Alanların dönüştürülmesi ile İlgili Kanunun Uygulama yönetmeliğinin 15. Maddesinde şu açıklamaya yer verilmiştir; ‘’(9) Üzerindeki yapıların tamamının riskli yapı olarak tespit edilmiş olması şartı ile tevhidi mümkün olan birden fazla parselin tevhit edilmesine, üzerindeki riskli yapıların yıktırılmasından sonra, her parselde ayrı ayrı sahip oldukları hisseleri oranında maliklerin en az üçte iki çoğunluğu ile karar verilir. Bu parsel veya parsellerin arasında veya bitişiğinde bulunan yapılaşmamış boş parsellerin, riskli yapıların bulunduğu parsellerle tevhit edilmek suretiyle birlikte değerlendirilebilmesi için, boş parsellerdeki bütün maliklerin oybirliği ile karar alması gerekir. Tevhitten sonra yapılacak uygulamaya tevhit ile oluşan parselde sahip oldukları hisseleri oranında maliklerin en az üçte iki çoğunluğu ile karar verilir. Söz konusu 3 parselinizi tevhit(birleştirme) yaparak işlem yapmayı düşünüyorsanız üzerindeki yapıların yıkılarak arsa haline gelen taşınmazların her birinde ayrı ayrı olarak 2/3 çoğunluğun sağlanmış olması gerekmektedir.’’

SORU 8: Riskli yapı tespiti için lisanlı kuruluş olmak istiyor. Lisans alabilmesi için 5 yıllık süreyi kesin olarak doldurması gerekiyor mu?

CEVAP 8: 6306 sayılı kanunun uygulama yönetmeliğinde konuyla ilgili olarak şu açık hükme yer verilmiştir: (2) (Değişik:RG-2/7/2013-28695) Riskli yapı tespit raporunun hazırlanmasında görev alacak mühendislerin, ilgili meslek odalarına üyeliklerinin devam ediyor olması, mesleklerinde fiilen en az beş yıl çalışmış olmaları, Bakanlıkça açılan eğitim programlarına katılarak en az bir katılım belgesi almış olmaları ve bu hususları belgelendirmeleri gerekir. Lisans başvurusunda bu belgelerden başka herhangi bir belge istenmez.’’

SORU 9: Müteahhitler de harçlardan muaf mıdır?

CEVAP 9: 6306 sayılı kanunun uygulama yönetmeliği 16. Maddesine göre: (9) (Ek:RG-2/7/2013-28695) Kanun kapsamında;

a) İlgili kurum veya gerçek veya özel hukuk tüzel kişilerince yapılacak olan işlem, sözleşme, devir ve tesciller ile uygulamalar, noter harcı, tapu harcı, belediyelerce alman harçlar, damga vergisi, veraset ve intikal vergisi, döner sermaye ücreti ve diğer ücretlerden; kullandırılan krediler sebebiyle lehe alınacak paralar ise banka ve sigorta muameleleri vergisinden muaftır.

b) Riskli alanlarda gerçek kişiler veya özel hukuk tüzel kişilerince, İlgili kurum adına değil de kendi adlarına uygulamada bulunulması halinde, riskli alanlardaki yapıların mevcut alanları için daha önce belediyelerce alman harç ve ücretlere ilave olarak, sadece kullanım maksadı değişiklikleri ile yapı alanındaki artışlar için hesaplanan harç ve ücret farkları alınır.

c) Uygulama alanındaki mevcut yapıların İmar Mevzuatına uygun olup olmadığına bakılmaksızın, (a) ve (b) bentlerinde belirtilen vergi, harç ve ücret muafiyetleri uygulanır.’’ denilmektedir. Kentsel Dönüşüm kapsamında bu maddelerdeki düzenlemelere göre harçlardan muafiyet söz konusudur. Burada müteahhit veya vatandaş ayrımı yapılmamıştır, dolayısıyla muafiyet bütün olarak değerlendirilmektedir; ancak söz edildiği üzere bu muafiyet yukarıdaki madde hükümlerine göre gerçekleşir.

SORU 10: Vatandaş Kentsel dönüşüm kapsamında yıkılan binasının yerine yeni bir bina yapmak istemiyor. Arsa seklinde bırakmak istiyor. Böyle bir uygulama mümkün mü?

CEVAP 10: 6306 sayılı kanunun uygulama yönetmeliği 15. maddesine göre: Riskli yapıda bütün maliklerce oybirliği ile karar verilememiş ise, yapılacak uygulamaya (yeniden bina yaptırılmasına, payların satışına, kat karşılığı veya hasılat paylaşımı ve diğer usuller ile yeniden değerlendirilmesi) sahip oldukları hisseleri oranında paydaşların en az üçte iki çoğunluğu ile karar verilir.’’ denilmektedir. Dolayısıyla 2/3 çoğunluk kendi aralarında yapılacakları anlaşma gereğince hareket edeceklerdir. 6306 sayılı kanunun amacı riskli yapıların insandan ve eşyadan tahliyesidir. En az 2/3 çoğunluk ile yapacağınız anlaşmaya göre yeniden bina yapma zorunluluğu bulunmamaktadır.

SORU 11: Bir dairem ve işyerim var, işyerimden de kira yardımı alabilir miyim?

CEVAP 11: Afet Riski Altındaki alanların dönüştürülmesi hakkındaki kanunun uygulama yönetmeliği;

MADDE 16 – (7) Dönüşüm Projeleri Özel Hesabından aynı kişiye hem kira yardımı ve hem de faiz desteği yapılamaz. Kira yardımından faydalananlar faiz desteğinden, faiz desteğinden faydalananlar ise kira yardımından faydalanamaz.’’ denilmektedir. Bu hükümlere göre daire ve işyeriniz için aynı finansal desteklerden yararlanmanız söz konusudur.

SORU 12: Vatandaş, kiracıdır. Bulunduğu bina kentsel dönüşüme dâhil olmadan önce ev aldı. 1ay sonra kirada oturduğu ev kentsel dönüşüme dâhil edildi. Bu vatandaş, 1 ay önce aldığı eve krediyi kullanabilir mi?

CEVAP 12: 6306 Sayılı Kanun Kapsamında risk tespitinden sonra binanın riskli çıkması halinde kiracılara bir defaya mahsus olmak üzere Taşınma Bedeli verilir veya bir yıldan fazla ikamet ettiklerini ispat etmeleri halinde faiz destekli krediden faydalanabilirler. Kentsel dönüşüm kapsamında 1 yıldan fazla oturduğunuzu ispat edebiliyorsanız faiz destekli krediyi kullanabilirsiniz. Yalnız yeni aldığınız ev içinde kredi kullandığınızdan dolayı o ev üzerinden tekrardan size kredi verilip verilemeyeceğini anlaşmalı bankalarımızla görüşmeniz gerekmektedir.

SORU 13: Kentsel dönüşüm kapsamında çift daire üzerine 6 katli 12 daireli bir bina var. Vatandaş kira yardımı için başvuru yapmak istiyor. Her daire için ayrı ayrı başvuru yapması gerekiyor mu?

CEVAP 13: 6306 Sayılı Kanun kapsamında riskli yapıdaki malikler birden fazla bağımsız bölüm için kira yardımı müracaatında bulunurken, kira yardımına ilişkin Çevre Ve Şehircilik İl Müdürlüğüne verilecek dilekçede her bağımsız bölüme ait bilgi ve belgelerin ibrazı yapılabiliyor ise ayrı ayrı müracaatta bulunulmasına gerek yoktur. Tapudan alınacak takyidat belgesinin de bir tane olması yeterlidir.

SORU 14: Kentsel dönüşüm kapsamında yapılan tespit ücreti kimin tarafından ödenir?

CEVAP 14: 6306 Sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkındaki Kanunun Uygulama Yönetmeliğinin 7. Maddesinde;

(2) Riskli yapıların tespiti;

a) Öncelikle yapı malikleri veya kanunî temsilcileri tarafından, masrafları kendilerine ait olmak üzere yaptırılır. Maliklerce yapılacak riskli yapı tespiti talebi, tapu belgesinin ve kimlik belgesinin fotokopisi ile yapılır. Denmektedir. Riskli yapı tespitleri ve yıkım islerinin masraflarını malikler karşılayacaktır. Riskli yapı tespiti ile yıktırma işlemlerinin Bakanlık veya İdare tarafından yapılması hâlinde, tespit işleminin masrafı ile yıktırmanın masrafları, ilgili tapu müdürlüğüne bildirilecek ve tapu müdürlüğünce, binanın paydaşlarının müteselsil sorumlu olmalarını sağlamak üzere tapu kaydındaki arsa payları üzerine, masraf tutarında müşterek ipotek belirtmesinde bulunulacaktır.

SORU 15: Vatandaş 2010 yılında müteahhitle anlaşma yapmıştır. Şuan kentsel dönüşüm kapsamında binayı yenileyeceklerdir. Bu sözleşme geçerli oluyor mu? Yoksa yeniden sözleşme yapılması mı gerekmektedir?

CEVAP 15: Bir yapıya 6306 Sayılı Kanun kapsamında risk tespiti yaptırılmadan yapılan bütün işlemler, sözleşmeler özel hukuk çerçevesinde değerlendirilir. Yapıya risk tespiti yaptırdıktan sonra, risk tespitinden önce yapılacak uygulamalar (sözleşme) ayni şekilde uygulanacak ise, bu işlemlerin 6306 Sayılı Kanun Kapsamında yapıldığının belirtilmesi gerekir.

SORU 16: Vatandaşın 2 dönümlük arazisi vardır ve bu arazi üzerinde 2 katli küçük bir işyeri bulunmaktadır. Risk tespiti yaptırmış ve İl Müdürlüğü tarafından arazinin m2'si büyük olduğu için Bakanlığa yazı gönderilmiş uygun görüş yazısı beklenmektedir Bakanlığa görüş yazısı gönderileli bir ay olmuş. Kentsel dönüşüm kapsamında is yeri küçük, arsa m2'si büyük olduğu için kentsel dönüşümden yararlanmak için m2 sınırlaması var mıdır?

CEVAP 16: 6306 sayılı kanunda kentsel dönüşümden faydalanmak için herhangi bir metrekare sınırlaması bulunmamaktadır. Kanun kapsamında yapılan tespit sonucu yapıların riskli çıkması, kanunun getirdiği haklardan faydalanabilmek için yeterli olacaktır.

SORU 17: Ayni parsel üzerinde 5 blok bulunuyor.4 ü kentsel dönüşümü kabul edip çoğunluğu sağlıyor. Bir blokta 2 malik kabul ediyor.8 malik kabul etmiyor. 3/2 çoğunluk blok üzerinden mi değerlendiriliyor yoksa parsel üzerinden mi değerlendiriliyor?

CEVAP 17: Bir parsel üzerinde birden fazla yapı bulunması halinde bu yapılara ayrı ayrı risk tespiti yapılır, her bir yapı için ayrı ayrı 3’te 2 çoğunluk sağlanmaya çalışılır. Riskli olarak tespit edilen yapıların birlikte değerlendirilebilmesi için, bu yapıların bulunduğu alanın, risk tespiti yaptırmayan yapının bulunduğu alandan ifrazı mümkün ise ifrazına gidilir. İfrazı mümkün değil ise yapının bütünlüğü korunarak uygulama yapılabilir, tapu kütüğüne ise sadece riskli yapılar için risklidir belirtmesi işlenir.

SORU 18: Vefat eden malikin yasal varislerinden 6 tanesi dönüşüme katılmak istiyor.2 tanesi katılmak istemiyor. Arsa tapusu mevcuttur. Veraset ilamı çıkartılmamıştır. Risk tespiti yaptırarak dönüşüm gerçekleştirilmesi için ne yapılması gerekiyor. Dönüşüm kararı alınınca katılmak istemeyenlerin hakları ne olacak?

CEVAP 18: Öncelikle veraset ilamı ile birlikte tapuda haklarınızın paylaşımını yapmalısınız. İşlemleri yapabilmeniz için sizin malik olarak tapuda görünmeniz gerekir. Risk tespiti yaptırarak 6306 sayılı kanuna, evinizin riskli çıkması durumunda dâhil olabilirsiniz. Öncelikle tüm hak sahipleri olarak dönüşüme katılmayı kabul etmelisiniz. Oybirliği sağlanamadığı takdirde 3’te 2 çoğunluk sağlayarak ta dönüşüme katılabilirsiniz. Riskli yapının yıkılıp yeniden dönüştürülmesi konusunda anlaşma sağlayamadığınız 3’te 1’lik kısımda kalan maliklerin hakları öncelikle 3’te 2 de kalan kısma açık artırma usulü ile satışı sağlanır, satış gerçekleştirilemez ise bu haklar kamulaştırılır.

SORU 19: 190 m2 arsamız var arsanın içinde 100 m2 kagir bir binamız var. Kentsel dönüşüm kapsamında binamı yıktığım takdirde 100 m2’lik evinin yerine kaç m2’lik ev yapabilirim?

CEVAP 19: Binanıza risk tespiti yaptırarak kentsel dönüşüme dâhil olduğunuz takdirde mevcut arsanıza yeni binanızı yapabilirsiniz. Yenileyeceğiniz yapı için 100m2 ye 100m2 şartı yoktur. Bağlı bulunduğunuz belediyeniz size imar verdiği oranda binanızı yenileyebilirsiniz. Mahallinizdeki imar Konusunu belediyenizle görüşebilirsiniz.

SORU 20: Müteahhit olarak binayı kentsel dönüşüm kapsamında yıkmıştır. Binayı yaptıktan sonra maliklere verilecek kısmın verildiğini ve müteahhit olarak kendine kalan kısmın tapusunu kendi adına aldığını bildirdi. Vatandaş, müteahhit olarak üzerine kayıtlı olan daireleri satarken tapunun istediği harçlardan kentsel dönüşüm kapsamında muaf mıdır?

CEVAP 20: 6306 sayılı Kanunun Uygulama Yönetmeliğinin 16 ncı maddesinin dokuzuncu fıkrasında; “İlgili kurum ile uygulama alanındaki yapıları malik olarak kullanan gerçek veya özel hukuk tüzel kişilerince yapılan;

1) Uygulama alanındaki yapıların dönüşüme tabi tutulmadan önce ilk satışı, devri ve tescili işlemleri ile Kanun kapsamında yapılacak uygulamalar neticesinde meydana gelen yeni yapıların ilk satışı, devri ve tescili işlemleri,

2) Kanun kapsamındaki bir yapıdan dolayı, kredi desteğinden faydalanarak veya tamamen kendi kaynaklarını kullanarak, uygulama alanında veya uygulama alanı dışındaki parsellerde yeni bir yapı yapılması ya da mevcut bir yapının satın alınması işlemi,

Kanun uyarınca yapıldığından, bu işlem ve uygulamalar ile uygulama alanındaki yapılarla ilgili olarak; noterler, tapu ve kadastro müdürlükleri, belediyeler ve diğer kurum ve kuruluşlar nezdinde Kanun uyarınca yapılan diğer işlemler hakkında (a) ve (b) bentlerinde belirtilen vergi, harç ve ücret muafiyetleri uygulanır.” denilmektedir.

TOKİ Haber