Kentsel dönüşümde hak sahiplerinin 3'te 2'si ile anlaşmak yeterli mi?

Fikirtepe'de kentsel dönüşüm projesi yapan şirketlerin hak sahiplerinin 3’te 2’si ile anlaşması yeterli ama bu kural uygulanamıyor. Bir proje 31 dönümlük arazinin ortasındaki apartmanını boşaltan ancak firmayla pazarlığı sürdüren A.D.’ye takıldı.

ELEKTRİK, su kesik. Aylar önce boşaltılan apartman koskaca arazinin ortasında yalnız başına duruyor. Komşuları da Fikirtepe’deki bu arazide yeni bir proje gerçekleştirecek olan firma da inatçı ev sahibi A.D.’yi bekliyor. A.D., “Artık bu ada ve tüm bölgede sorun çözülsün istiyoruz. Elektrik, su kesildiği için aylar önce evi boşattık. Üstüne bir de anlaşma yapmadığım için telefonla taciz edenler oldu. Ben firmadan net bir anlaşma ve teminat istedim. Açgözlülük ya da fazla para isteme gibi bir durum yok. Zaten kısa sürede arsada konut yapacak firma ile el sıkışırız” diyor.

Aslında Fikirtepe’de onlarca projede A.D.’ninkine benzer inatlaşmalar yüzünden benzer sıkıntılar yaşanıyor. Bölgede kentsel dönüşüm projesi hayata geçiren firmalar yasa gereği hak sahiplerinden 3’te 2’siyle anlaşma sağlayınca yıkımlar başlıyor. Ne var ki bu kural, pratikte uygulanamıyor. Bu nedenle de kentsel dönüşümün kilit noktası haline gelen Fikirtepe’de çalışmalar başlayamıyor. Bölgede 61 yapı adasından sadece 3 tanesine ruhsat verildiğini söyleyen inşaat sektörü temsilcilerine göre, sorunu çözmenin tek yolu 3’te 2 esasını düzenleyen çoğunluk yasasını uygulanabilir hale getirmek.

SÜRE DOLDU HÂLÂ BEKLENİYOR

Bölgede anlaşma sağlamayan hak sahiplerine İstanbul Kentsel Dönüşüm Müdürlüğü tarafından 2013 Aralık itibariyle tebligatlar gönderildi ve 60 gün süre verildi. Sürenin dolmasına karşın hiçbir işlem yapılmadığını söyleyen inşaat şirketlerinin temsilcileri, “Bölgede sorunlar çözüldü deniliyor ama çözülmedi. 3’te 2 kuralı uygulanabilir hale getirilmeli ya da başka bir formülle bu sürecin önü açılmalı. Çevre Şehircilik Bakanlığı iyi niyetli ama hâlâ bir çözümü yok. Bugüne kadar çoğunluk yasasının hiçbir uygulama örneği de olamadı” diyor. Süreç inşaat firmalarının mali yükünü arttırmanın yanında, proje bazında anlaşma sağlayan ve yeni evlerinin bir an önce tamamlanmasını bekleyen vatandaşları da zor duruma sokuyor.

MÜLKİYET HAKKI KORUNUYOR

3’te 2 kuralı ile oy çoğunluğu dışında kalan vatandaşların mülkiyet hakkının korunduğunu belirten Çevre ve Şehircilik Bakanı İdris Güllüce, “Fikirtepe’de anlaşma sağlayan vatandaşlarımız ruhsatlarını alarak işlemlerini yürütüyor. Bu bağlamda, alanda yürütülen çalışmalarda herhangi bir problem yok. İstanbul Çevre ve Şehircilik İl Müdürlüğü konu ile ilgili yetkilendirildi ve uygulamalarda gecikme yaşanmaması için personel sayısı açısından güçlendirildi. Ayrıca bu konuyla ilgili ayda yaklaşık 200 derneğe cevap ve randevu veriyor, tamamıyla temas etmek için gayret sarf ediyorum” dedi.

Yasa ne diyor?

6306 saylı Afet Alanı Altındaki Alanların Dönüşümü Yasası’na göre hak sahipleri 2/3 oranında uzlaşır ve geriye kalan 1/3 uzlaşmamakta direnirse 1/3’ün payı öncelikle açık arttırma suretiyle diğer maliklere teklif ediliyor. Alan olmazsa kamulaştırma yolu ile idare bu hisseleri satın alıyor ve yeni projenin ortağı oluyor. Söz konusu yasanın uygulama aşamasında sorun olduğunu söyleyen Gayrimenkul Hukuku Derneği Başkanı Avukat Ali Güvenç Kiraz, “Çevre ve Şehircilik Bakanlığı, inşaat firmalarına yaptığınız 3’te 2 sözleşmeyi bize yollayın süreç başlasın dedi. Oysa firmalar SPK onaylı bir kurumda söz konusu arsanın değerlemesini yapmalı ve noterden malikler çağrılarak yapılan toplantı ile 3’te 2 kararını almalıydı. Süreç başta hatalı olduğu için uygulanamıyor ve anlaşma dışı kalan yüzde 1’lik kısım usule uyulmadığı için bu duruma itiraz ediyor” dedi.

Her adada 5-10 kişi

FİKİRTEPE, Dumlupınar, Eğitim, Merpenköy Mahalleleri Sosyal Yardımlaşma ve Kültür Derneği (FİDEM) Başkanı Ercüment Oruç, bölgedeki sorunun çözümü için dernek olarak rapor hazırladıklarını söyledi. Önceki gün 150 temsilcinin katılımı ile toplantı yaptıklarını belirten Oruç, “Fikirtepe halkının yüzde 90’ı kentsel dönüşüm için imza verdi. Her ada da ortalama 5-10 kişi var. Biz hangi ada da kimlerin anlaşmadığı yönünde bir rapor hazırlayıp Çevre ve Şehircilik Bakanlığı ile paylaşacağız. Amacımız sorunun çözümüne destek olmak” dedi.

1.340 bin metrekare

Fikirtepe’nin büyüklüğü

50 bin

yapılması beklenen yeni konut sayısı

3 yıl

Bölgede beklenen süre

40 milyar lira

Bölgede 5 yılda yaratılacak ekonomik büyüklük

Terk alanlar kime terk

KADIKÖY Fikirtepe bölgesinde kentsel dönüşüm projesi yapan inşaat firmaları arsalardan kamuya bırakılacak pay nedeniyle işlemlere başlayamadı. 

Aynı konuda 2 yasa olunca arsalar ilçe belediyesinde mi, Hazine’de mi kalacak belinlenemedi. Çevre ve Şehircilik Bakanlığı ise büyüklüğü 500 dönümü bulan arsalar için ‘Hazine’ adresini gösterdi.

KADIKÖY Fikirtepe’de kentsel dönüşüm projesi hayata geçiren şirketler kamu kurumları arasındaki anlaşmazlık nedeniyle de bekliyor. Firmalar kamuya bırakmakla yükümlü oldukları terk alanını kime bırakacaklarını bilemediği için gerekli işlemlere başlayamıyor. Kentsel dönüşümde yol, yeşil alan ve sosyal donatı alanı olarak değerlendirilecek arsaların ilk etapta ilçe belediyesine bırakılması bekleniyordu. Ancak Fikirtepe’deki kentsel dönüşüm sürecine Çevre ve Şehircilik Bakanlığı’nın girmesiyle işlemler değişti.

MİLLİ EMLAK’A GÖRE BELEDİYENİN

Kentsel dönüşüm projelerinde ruhsat veren Çevre ve Şehircilik Bakanlığı ile mimari proje onayı veren İstanbul Büyükşehir Belediyesi arsada kamuya bırakılacak terk alanlarının hazineye bırakılması gerektiğini söyledi. Ancak Milli Emlak tarafından yapılan yazılı açıklamada “2644 sayılı Tapu Kanunu’nun 21. maddesinde köy ve belediye sınırları içinde kapanmış yollarla yol fazlaları köy ve belediye namına tescil olunur” denilecek terk alanlar kabul edilmedi. Durum böyle olunca terk alanı kime devredeceğini bilemeden tapu müdürlüğüne giden inşaat firmaları temsilcileri parselleri birleştirip tek tapu haline getiremedi.

BAKANLIK DURUMA EL KOYDU

Çevre ve Şehircilik Bakanlığı ise geçtiğimiz hafta Tapu Kadastro Müdürlüğü ve İstanbul Büyükşehir Belediyesi’ne bir yazı gönderdi. Yapılan yazılı açıklamada Afet Riski Altındaki Alanların Dönüşümü Kanunu’nun 3. maddesinin 2 fıkrası gereği yaklaşık 500 dönüm büyüklüğündeki arsaların hazineye devredileceği belirtildi. Yapılan açıklamada “6306 sayılı kanunun 2644 sayılı Tapu Kanunu’ndan daha sonra yürürlüğe giren bir kanun olduğu gözetilerek tescilin 2644 sayılı kanunun 21. maddesine göre köy ve belediye namına değil, 6306 Kanun’un 3. maddesinin 4 fıkranın 2. cümlesi hükmüne göre hazineye yapılması gerekir” denildi. Ayrıca bu kanuna göre uygulamada bulunan alanlarda yer alan tescil dışı alanların, tapuda hazine adına tescil edildikten sonra Çevre ve Şehircilik Bakanlığına tescil edilerek tasarrufuna bırakılacağı veya bakanlığın talebi üzerine TOKİ’ye ve idareye bedelsiz olarak devredileceği belirtildi. Bakanlığın yaptığı açıklamadan sonra şimdi gözler tapu müdürlüğünde. Bakanlıktan gelen yazılı açıklama sorunu çözmek için yeterli görüldüğü takdirde, alt yapısı hazır olan inşaat şirketleri bu hafta projeleri için tek tapu alıp ruhsat başvurusunda bulunabilecek.

Maksat dışı kullanılamaz

FİKİRTEPE’nin imar planlarında, sosyal donatılar için vatandaşların rızası ile yüzde 25 oranında bir terk öngörüldüğünü belirten Çevre ve Şehircilik Bakanı İdris Güllüce, ”Vatandaşımızın rızası ile terk edilen bu alanlar yeşil alan, park, okul gibi hizmetlerde kullanılacak olup kamusal bir hüviyet kazanacak. Bu terk alanlarının başka bir maksatla kullanılması veya herhangi bir belediye tarafından kendi lehine olarak taşınmaz kaydı yapılması mümkün değil” dedi.

Kentsel Tasarım Müdürlüğü kuruyor

VATANDAŞLARIN kentsel dönüşüm projelerinde uzun süredir mağdur olduğunu söyleyen Kadıköy Belediye Başkanı Aykurt Nuhoğlu, Kentsel Tasarım Müdürlüğü kurmak için çalışmalara başladıklarını dile getirdi. Dönüşüm çalışmalarında kamu kurumları arasında iletişim sorunu olduğunu belirten Nuhoğlu, “Bugüne kadar ilçe belediyesi sürecin dışında kaldı ancak bundan sonra dahil olacak. Terk arsa alanları için ilçe belediyesine düşen yasal bir hak varsa araştırır ve hukuki yolla alırız” dedi.

Hürriyet/Gülistan Alagöz