Kentsel dönüşümde harç ve vergi muafiyeti sorunları nasıl çözülür?

Gayrimenkul Hukuku Derneği Başkanı Av.Ali Güvenç KİRAZ, kentsel dönüşümde harç ve vergi muafiyeti sorunlarını anlattı. İşte o yazı:

KENTSEL DÖNÜŞÜMDE MUAFİYET VE VERGİ ÖDEME SORUNU 

6306 sayılı yasa kapsamında yasanın ön görmüş olduğu muafiyetleri şu şekilde sıralayabiliriz;

1) 2/7/1964 tarihli ve 492 sayılı Harçlar Kanununun 38 inci maddesi uyarınca alınan noter harçları.

2) Harçlar Kanununun 57 nci maddesi uyarınca alınan tapu ve kadastro harçları.

3) 26/5/1981 tarihli ve 2464 sayılı Belediye Gelirleri Kanununun 79 uncu, 80 inci, 84 üncü ve Ek 1 inci maddesi uyarınca belediyelerce alınan harçlar.

4) 1/7/1964 tarihli ve 488 sayılı Damga Vergisi Kanunu uyarınca damga vergisine tâbi kâğıtlar sebebiyle alınan damga vergisi.

5) 8/6/1959 tarihli ve 7338 sayılı Veraset ve İntikal Vergisi Kanunu uyarınca alınan veraset ve intikal vergisi.

6) Kurum ve kuruluşlarca döner sermaye ücreti adı altında alınan bütün ücretler; Belediye Gelirleri Kanununun 86 ncı, 87 nci, 88 inci ve 97 nci maddeleri ile 3/5/1985 tarihli ve 3194 sayılı İmar Kanununun 21 inci ve 23 üncü maddeleri uyarınca alınan her türlü ücret ve riskli olarak tespit edilen binaya ilişkin olarak 1/7/1993 tarihli ve 21624 sayılı Resmî Gazete’de yayımlanan Otopark Yönetmeliği uyarınca alınanlar da dahil olmak üzere, belediye meclisi kararı ile belirlenen ve alınan her türlü ücret.

7) Kullandırılacak kredilerden dolayı lehe alınacak paralar sebebiyle 13/7/1956 tarihli ve 6802 sayılı Gider Vergileri Kanunu uyarınca alınması gereken banka ve sigorta muameleleri vergisi.

Ayrıca 25.07.2014 tarihinde yapılan yeni yönetmelik değişikliği ile de; 

1) Uygulama alanındaki yapıların dönüşüme tabi tutulmadan önce ilk satışı, devri ve tescili işlemleri ile Kanun kapsamında yapılacak uygulamalar neticesinde meydana gelen yeni yapıların ilk satışı, devri ve tescili işlemleri,

2) Kanun kapsamındaki bir yapıdan dolayı, kredi desteğinden faydalanarak veya tamamen kendi kaynaklarını kullanarak, uygulama alanında veya uygulama alanı dışındaki parsellerde yeni bir yapı yapılması ya da mevcut bir yapının satın alınması işlemlerinde harç muafiyeti uygulanacaktır. 

Muafiyet dışında vergi ödemesi hakkında da  01.01.2013 tarihinde yayınlanan genelge ile konut alanlarında yapılan KDV artışında 6306 sayılı yasa kapsamına giren konutlarda 150 m2 altı (149 m2  ve altı m2) KDV oranının %1 olarak uygulanacağı belirtilmiştir. 

Yasa böylesine geniş bir muafiyet ve vergi kolaylığı getirmiş ancak Maliye Bakanlığı bu konuda yasayı daha dar yorumlayarak bu muafiyet ve vergi ödemeleri konusunda hak sahipleri ve müteahhitler aleyhine uygulama yapmaktadır. Mevcut muafiyetler çok açık bir şekilde net tanımlanmışken Maliye Bakanlığı göndermiş olduğu özelge ile sadece

a) Riskli yapı şerhi bulunan taşınmaz maliklerinin riskli yapının yıkılması ve yenisinin yapılması ile ilgili işlemlerin harçtan muaf olduğunu 

b) Riskli yapı şerhi işlendikten sonra düzenlenen kat karşılığı inşaat ve satış vaadi sözleşmelerine dayalı şerh ve bu sözleşmeye bağlı yükleniciye temlik (devir) işlemlerinin harçtan muaf olduğunu belirlemiştir. 

25.07.2014 yönetmeliği ile getirilen yeni yapıdan yapılacak ilk satışlardaki muafiyet ve riskli yapı şerhi konulduktan sonra yapılacak olan satışlarda harç muafiyetini hiçbir şekilde uygulamamaktadır. 

Bu konuda hak sahipleri ve yüklenici (müteahhitler) tarafından açılan davalarda Vergi Mahkemeleri MUAFİYETLERİN YASADA ÖNGÖRÜLEN ŞEKİLDE UYGULANMASI yönünde kararlar vererek Maliye Bakanlığı’nın uygulamasına karşı durmuşlardır. Vergi Mahkemeleri yasa ve yönetmelik ile açıkça tanımlanan bu muafiyetler konusunda yasanın öngördüğü tüm muafiyetlerin uygulanmasına yönelik kararlar tesis etmeye devam etmektedirler.

Vergi alımı konusunda da sadece yeni yapılacak yerde oluşturulacak konut alanları ile ilgili bir düzenleme getirilmiş ve bu düzenlemede herhangi bir kısıtlama oluşturulmamıştır. Yani örnek vermek gerekirse bir fabrika alanı kentsel dönüşüm kapsamına alınıp yıkılıp konut alanı haline getirilirse mevcut vergi (KDV) muafiyetinin bu alana uygulanması zorunludur. Fakat uygulamada Maliye Bakanlığının KDV konusunda da muhafazakar davrandığını görmekteyiz. 

Bu kapsamda tüm hak sahiplerine ve müteahhitlere 6306 sayılı yasa kapsamına giren bina, taşınmaz her türlü yapı ile ilgili ödemiş oldukları veya ödetilen harç, vergilerle ilgili ihtirazi kayıt koyarak ödeme yapmalarını ve sonrasında Vergi Mahkemelerine başvurarak dava açmalarını öneriyoruz.   

Saygılarımla

Av.Ali Güvenç KİRAZ

Gayrimenkul Hukuku Derneği Başkanı