Kentsel dönüşümde KDV avantajında 'metrekare' şartı!

Evini kendi dönüştürene KDV oranı yüzde 18'den yüzde 1'e indi. Yüzde 1 KDV oranı için, yeni inşaat alanının mevcut inşaat alanının 1,5 katı ile sınırlandırıldı.

Dünya Gazetesi köşe yazarı olan Abdullah Tolu, bugünkü köşesinde ''Kentsel dönüşümde KDV haksızlığı  giderildi!'' konulu yazısını kaleme aldı. İşte o yazı...

Resmi Gazete’de yayınlanan Cumhurbaşkanı Kararı ile, kentsel dönüşümde inşaatını kat karşılığı vermeyip kendi yaptıran taşınmaz malikleri aleyhine oluşan KDV kaynaklı olumsuz durum düzeltildi.

Yaşanan olumsuzluk neydi?

Uzun yıllardan bu yana kentsel dönüşümde taşınmaz malikleri aleyhine KDV oranından kaynaklı olumsuz bir uygulama vardı. Kentsel dönüşüme giren riskli binalarını yeniletmek isteyen kat maliklerinin önünde iki seçenek bulunuyordu: Birincisi, riskli binalarını yıktırarak kat karşılığı bir müteahhide yaptırmak, ikincisi ise, riskli binalarını yıkarak kendi paralarıyla bir müteahhide yaptırmak.

Mevcut KDV düzenlemesi, riskli binaların kat karşılığı müteahhide yaptırılarak yenilenmesini avantajlı kılıyordu. Maliye’ye göre;

- Riskli yapıların kat karşılığı müteahhide verilmesi halinde, arsa karşılığında riskli bina kat maliklerine verilen net alanı 150 metrekarenin altındaki konut teslimlerinde yüzde 1, net alanı 150 metrekarenin üzerindeki konut teslimlerinde ise yüzde 18 KDV uygulanması,

- Riskli yapıların kat karşılığı müteahhide verilmeyip malikler tarafından finanse edilerek bir müteahhide yaptırılması halinde ise, müteahhitler tarafından maliklere konut teslimi değil, bina inşaat hizmeti verildiğinden, bu hizmetler için yüzde 18 oranında KDV hesaplanması gerekiyordu.

Uygulama yıllardır da bu şekilde yürütülüyordu. Ancak, inşaatlarını kendileri yaptırmak isteyen kentsel dönüşüm kapsamındaki kat malikleri bu uygulamaya ciddi şekilde itiraz ediyorlardı. Nihayet, bu itirazlara kulak verildi ve bu konuda yaşanan haksız uygulama ortadan kaldırıldı.

Yeni düzenlemeyle tam olarak ne yapıldı?

Bugünkü Resmi Gazete’de yayınlanan 3470 sayılı Cumhurbaşkanı Kararı ile, KDV oranlarının tespit edildiği Kararnameye, “6306 sayılı Kanun kapsamında riskli yapıların bulunduğu yerlerde dönüşüm projeleri çerçevesinde taşınmaz maliklerine ait mevcut inşaat alanının bir buçuk katma kadar olan yeni inşaat alanında yapılacak olan konutlara ilişkin inşaat taahhüt işleri” şeklinde bir ibare eklendi (2007/13033 sayılı Kararnameye ekli (I) sayılı Listenin 13. sırası).

Bu düzenleme ile, 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun kapsamında dönüşüm projesi yapılan riskli yapıların mevcut inşaat alanının 1,5 katına kadar olan yeni inşaat alanında bizzat riskli yapı sahipleri tarafından yaptırılacak konutlara yönelik olarak verilecek inşaat taahhüt hizmetlerinde KDV oranı 30 Ocak 2021 tarihinden itibaren yüzde 18’den yüzde 1’e düşürüldü. Bu şekilde, uygulamada yaşanan ve inşaatını bizzat kendisi yaptıran kentsel dönüşüm kapsamındaki taşınmaz malikleri aleyhine olan durum da düzeltilmiş oldu.

Yapılan düzenleme kafa karıştırdı, tam olarak anlaşılamadı

Düzenleme yayınlanır yayınlanmaz telefonlarımız çalmaya, mesajlar gelmeye başladı. Arayanların ve mesaj atanların ortak dile getirdikleri husus, düzenlemeden ne anlaşılması gerektiği ve uygulamadan kimlerin yararlanacağının net anlaşılamadığına ilişkindi.

Bu konuda soru soranlar çok haklı, eklenen metin gerçekten de tam olarak anlaşılmıyor. İşin içinde olan birisi olarak söyleyeyim, gerçekten de söz konusu düzenleme metninden ne kastediliyor tam olarak anlaşılmıyor! Anlamak için biraz uğraşmak lazım. Ancak, düzenleme çok teknik bir konu olduğu ve başka mevzuatlara da bağlı olduğu için tam açık yazılamamış diye düşünüyorum.

Düzenleme ile yapılan veya yapılmak istenen şey, 6306 sayılı Kanun kapsamında dönüşüm projesi yapılan riskli yapıların mevcut inşaat alanının 1,5 katına kadar olan yeni inşaat alanında bizzat riskli yapı sahipleri tarafından yaptırılacak konutlara yönelik olarak verilecek inşaat taahhüt hizmetlerindeki KDV oranının yüzde 18’den yüzde 1’e düşürülmesi. Başkaca bir şey değil. Daha açık ifade edilebilir miydi? Edilebilirdi, ama dediğim gibi teknik bazı konularda böyle ifade zorlukları veya zafiyetleri olabiliyor.

Maliye’nin yaşanan tereddütleri ortadan kaldırmak amacıyla en kısa sürede bu konuda bir Tebliğ çıkaracağını veya bir Duyuru yayınlayacağını düşünüyorum.

Yüzde 1 KDV uygulamasından yararlanmanın şartları var mı?

Olmaz mı, her düzenleme gibi bu avantajlı KDV uygulamasından yararlanabilmek için de bazı şartlar aranıyor. Bunları şu şekilde sıralamak mümkün:

- Riskli yapı, 6306 sayılı Kanun kapsamında olacak,

- Bu yapı için bir dönüşüm projesi bulunacak,

- Yeni inşaat alanı, riskli yapının mevcut inşaat alanının 1,5 katına kadar olacak,

- İnşaat taahhüt hizmetleri bu alanlarda inşa edilecek konutlara yönelik olacak.

Yüzde 1 KDV oranı uygulanabilmesi için, bu şartların topluca var olması gerekiyor.

Peki, yeni inşaatta iş yerleri de varsa ne olacak?

Yüzde 1 KDV oran uygulaması sadece belirtilen şartlar çerçevesinde inşa edilen konutlara yönelik inşaat taahhüt işlerine (hizmetlerine) uygulanacak. Dolayısıyla, gerekli koşulları taşıyan söz konusu inşaatlarda işyerlerinin de bulunması halinde, müteahhitler tarafından kat maliklerine verilen inşaat taahhüt işlerinin işyerlerine isabet eden kısmı yüzde 18, konutlara isabet eden kısmı ise yüzde 1 KDV’ye tabi olacak.

Yeni düzenlemede inşa edilecek konutlar için metrekare sınırlaması var mı?

Hayır, bu düzenleme kapsamında inşa edilecek konutlar için herhangi bir metrekare sınırlaması söz konusu değil. İnşa edilecek konutlar mevcut konutun 1,5 katını aşmaması şartıyla ister 150 isterse 200, 250 veya 500 metrekare olsun, riskli yapı maliklerine bu konutlar nedeniyle verilecek inşaat taahhüt işlerinde KDV yüzde 1 olarak uygulanacak. Örneğin, riskli binadaki konut 200 metrekare ise ise, yeni yapılacak binada bu konutun alanı, eski konutun alanının 1,5 katı fazlası olan 300 metrekareyi aşmaması kaydıyla, bu konuta verilen inşaat taahhüt işlerine yüzde 1 KDV uygulanacak.

Yüzde 1 KDV sadece inşaat taahhüt işleri için geçerli, malzeme alımları için değil

Yüzde 1 KDV uygulaması, riskli binalarını bizzat kendi imkanları ile yenileyecek kat maliklerine verilen inşaat taahhüt işleri için geçerli bulunuyor. Bu kat maliklerinin söz konusu inşaatla ilgili olarak piyasadan yapacakları mal ve malzeme alımları ile inşaat taahhüt hizmeti dışındaki hizmet alımları yüzde 18 KDV’ye tabi olacak. Müteahhitlerden yapacakları malzeme hariç işçilik hizmetlerinde ise yüzde 1 KDV uygulanacak.

Yeni inşaat alanının mevcut inşaat alanının 1,5 katı ile sınırlandırılması doğru mu?

Yüzde 1 KDV oranı için, yeni inşaat alanının mevcut inşaat alanının 1,5 katı ile sınırlandırılması bize göre doğru değil. Yeni inşaat alanı sınırlandırılmasa daha iyi olurdu.

Şimdi diyeceksiniz ki, o zaman  neden 2 veya 3 kat değil de 1,5 kat? Güzel bir soru. Çünkü, 1,5 kat ifadesi, benzer bir konu için 6306 sayılı Kanunun 7/10. Maddesinde yer alıyor. Söz konusu düzenleme, “Riskli alanlarda, rezerv yapı alanlarında ve riskli yapıların bulunduğu parsellerde, gerçek kişilerce ve özel hukuk tüzel kişilerince uygulamada bulunulması halinde, fonksiyon değişikliğine bakılmaksızın, mevcut inşaat alanının bir buçuk katına kadar olan yeni inşaat alanı için belediyelerce harç ve ücret alınmaz.” şeklinde.

Yapılan yeni düzenlemeden, Maliye’nin yüzde 1 KDV uygulamasını, 6306 sayılı Kanunun 7/10. Maddesinde yer alan harç istisnası ile paralel uygulamayı amaçladığı anlaşılıyor.

Mevcut inşaat alanının 1,5 katının üzerinde inşaat yapılırsa ne olacak?

Düzenleme son derece açık; yüzde 1 KDV, taşınmaz maliklerine ait mevcut inşaat alanının bir buçuk katma kadar olan yeni inşaat alanında yapılacak olan konutlara ilişkin inşaat taahhüt işleri için geçerli.

Peki, bu 1,5 katın üzerinde yeni inşaat alanı olursa KDV oran uygulaması nasıl olacak?

Söz konusu düzenlemede buna ilişkin özel bir belirleme bulunmuyor. Ancak burada da yukarıda belirtilen harç istisnasına benzer bir uygulamanın yapılması gerekir diye düşünüyorum. Yani, mevcut inşaat alanının 1,5 katının üzerinde yapılacak yeni inşaat alanlarındaki konutlara yönelik inşaat taahhüt işlerinde; 1,5 kata kadar olan bölümde yapılacak konutlara yönelik olanlar için yüzde 1, aşan kısımda yapılacak konutlara ilişkin olanlarda ise yüzde 18 KDV uygulanması lazım. Yani, 1,5 kat aşıldı diye topyekûn yüzde 18 KDV uygulanması haksızlık olur.

Yüzde 1 KDV’li iş yapan müteahhitler KDV iadesi isteyecek

Maliye’deki arkadaşlara müjde: Yeni bir KDV iadesi ve yeni bir KDV iade mükellef grubunuz daha oldu.

Riskli bina inşaatlarını kendi yaptıran riskli yapı kat maliklerine söz konusu düzenleme kapsamında inşaat taahhüt işi yapan müteahhitler, bu işleriyle ilgili olarak yaptıkları malzeme alımları ve taşeron hizmetleri nedeniyle yüklenip indirim konusu yapamadıkları KDV’leri, indirimli orana tabi işlemler kapsamında yılı içinde mahsuben, yılı geçtikten sonra ise nakden ve/veya mahsuben iade olarak talep edebilecekler (KDVK Mad. 29/2).

Burada belirtilmesi gereken önemli bir husus ise şu şekilde: Yüzde 1 KDV uygulaması sadece müteahhitler tarafından söz konusu düzenleme kapsamında riskli yapı maliklerine verilen inşaat taahhüt işleri için geçerli. Müteahhitlerin söz konusu işle ilgili mal ve hizmet alımları ile alt taşeron hizmet alımları yüzde 1 KDV düzenlemesi kapsamına girmiyor. Yani yüzde 18 KDV’ye tabi.

Kentsel dönüşüme yönelik olarak yapılan bu düzenlemeyi son derece olumlu ve doğru buluyorum. Depreme dayanıklı yapı sayısını hızla artırmamız ve mevcut dayanıksız yapıları da hızlıca dönüştürmemiz gerekiyor.

Kentsel dönüşümde KDV indirimi!

Mal ve Hizmetlere Uygulanacak Katma Değer Vergisi Oranlarının Tespitine İlişkin Kararda Değişiklik!