Kentsel dönüşümde merak edilen 12 soru! Binalarda yıkım ve güçlendirme nasıl olmalı?

Kahramanmaraş merkezli meydana gelen ve 11 ili etkileyen depremlerin ardından deprem riski, depreme dayanıklı olmayan binalar ve kentsel dönüşüm yeniden gündeme geldi. Kentsel dönüşümde merak edilen 12 soru! Binalarda yıkım ve güçlendirme nasıl olmalı?  Kahramanmaraş merkezli meydana gelen ve 11 ili etkileyen depremlerin ardından deprem riski, depreme dayanıklı olmayan binalar ve kentsel dönüşüm yeniden gündeme geldi

Özellikle 1999 öncesi yapılmış olan binalarda oturanlar, binalarında yıkım ve güçlendirme işlemleri konusunda oldukça tedirgin. 

Kahramanmaraş merkezli meydana gelen ve 11 ili etkileyen depremlerin ardından deprem riski, depreme dayanıklı olmayan binalar ve kentsel dönüşüm yeniden gündeme geldi. 

Gazete Oksijen'den Esen Dolma'nın haberine göre; yapılardaki yıkım ve güçlendirme ile ilgili akıllara gelen 12 önemli soruyu İstanbul Üniversitesi Hukuk Fakültesi’nden Prof. Dr. Melikşah Yasin ile Kentsel Dönüşüm ve Hukuk Platformu Başkanı Prof. Dr. Gürsel Öngören yanıtladı. 

Kentsel dönüşümde merak edilen 12 soru! Binalarda yıkım ve güçlendirme nasıl olmalı?

1- Apartman gibi kat maliklerinin olduğu bir yapıda, bina risk tespiti süreci nasıl oluyor? Kiracı risk tespiti talep edebilir mi? 

Prof. Dr. Melikşah Yasin bu soruya "Hisse oranına bakılmaksızın malik olan herhangi biri veya yasal temsilcisi bakanlıkça lisanslandırılan kurumlar veya kuruluşlara yapının riskli olup olmadığını, kendi isteğiyle, inceletebiliyor. Maliklerin oy birliği veya oy çokluğuna ihtiyaç duyulmuyor. Ayrıca Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı riskli yapı tespitini süre vererek maliklerden de isteyebiliyor. Verilen süre içinde yaptırılmadığı takdirde, bakanlık veya idare (uygulamayı yapan belediye veya büyükşehir belediyesi) de riskli yapı tespiti yaptırabiliyor" yanıtını verdi. 

Prof. Dr. Gürsel Öngören ise "Kiracının risk tespiti hakkı yok ancak ilgili belediye veya bakanlığa bu konuda başvurabilir. Bu talebi kabul edip etmemek belediye veya bakanlığın takdirinde" şeklinde cevapladı. 

2- Tespit yaptırmak istemeyen maliklerin yapı denetim firmasını binaya sokmama hakkı bulunuyor mu? 

Prof. Dr. Melikşah Yasin, bu soruyu "Diğer maliklerin riskli yapı tespitini engelleme hakları ve yetkileri bulunmuyor. Engellenmesi durumunda güvenliği sağlamak üzere kolluk kuvvetlerinden destek alınıp suç duyurusunda bulunuluyor. Gereğini yapmayan kamu görevlileri hakkında da disiplin hükümleri uygulanıyor" ifadelerini kullanarak yanıtladı. 

3- Yıkım için ne kadar süre tanınıyor? Süresi içinde yıkılmazsa ne oluyor? Yıkım masrafını kim karşılıyor? 

"Risk tespitine karşı diğer maliklerin itiraz imkanı var. Bu itirazları illerde kurulan komisyonlar değerlendiriyor. Bu komisyonlar kararı yüzde 99 oranında onaylayıp kesinleştiriyor. Kesinleşince belediye maliklere 60 gün içinde binayı boşaltın diyor. Boşaltmazlarsa veya istenirse ilave 30 gün süre veriliyor" diyerek yanıtına başlayan Prof. Dr. Gürsel Öngören, 90 gün dolunca binanın elektrik, su, doğal gazının kesildiğini ardından yıkım kararı alındığını belirtti. 

Prof. Dr. Melikşah Yasin ise bu soruyu "Verilen sürede yıktırılmayan riskli yapılar mülki amire bildiriliyor ve işlemler mülki amirler tarafından sağlanacak kolluk kuvveti desteği ile yapılıyor. Masraf maliklere ait. Bakanlık veya idare tarafından yapılması halinde de masraflardan malikler arsa payı oranında sorumlu" diyerek yanıtladı. 

<#esim4>

4- Bina ipotekli ise yıktırılabiliyor mu? İpoteğin durumu ne oluyor? 

Prof. Dr. Gürsel Öngören: Binanın yeniden yapılıp yapılmayacağına, koşullarına, kimin ne kadar dairesi olacağına, ek para ödenmesine hep kat malikleri 3’te 2 arsa payı çoğunluğu ile karar alıyor. Güçlendirme konusunda bağımsız bölüm sahiplerinin 5’te 4 çoğunluğu ile karar alınabiliyor.

Prof. Dr. Melikşah Yasin: Yıkım kararına katılmayanların arsa payları, bakanlıkça rayiç değeri tespit ettirilerek ve bu değerden az olmamak kaydıyla anlaşmaya varan diğer paydaşlara ya da anlaşma sağlayan paydaşların kararı ile yapılan anlaşmaya uyularak işlem yapılmasını kabul etmek koşuluyla, üçüncü şahıslara, açık artırma usulü ile satılıyor.

6- Yıkım kararına karşı yürütmeyi durdurma talepli dava açılırsa ne olur? 

Prof. Dr. Melikşah Yasin, bu soruya "Riskli yapı kararına malikler 15 gün içinde itiraz edebiliyor. Reddedilip taşınmazın yıkılmasına karar verilmesi durumunda, ilgililer 30 gün içinde iptal davası açabiliyor. Mahkeme işlemin açıkça hukuka aykırı olduğu ve uygulanması halinde telafisi güç ve imkansız zararların doğabileceği kanaatine varırsa yürütmenin durdurulması kararı verilir. Bu karara karşı da menfaati ihlal edilenler tarafından yine dava açılabiliyor" yanıtını verdi. 

7- Yıkım kararı sebebiyle konuttan çıkan kiracının bina yeniden yapıldığında önceden oturduğu eve girme hakkı var mı?

Prof. Dr. Melikşah Yasin, bununla ilgili yasal bir düzenleme olmadığını belirtirken; Prof. Dr. Gürsel Öngören, "Kiracı yıkım kararı nedeniyle çıktıktan sonra bina yeniden inşa edildiğinde öncelik hakkını yeni kira bedeli üzerinden kullanabilir" açıklamasında bulundu. 

8- Bina yeniden yapılırken orijinal projedeki gibi mi yapılması gerekiyor? Örneğin binada fazla kat çıkılmışsa ve bu konutlar kat karşılığı sayılabilecek durumdaysa ne yapılıyor? Veya binanın imarında mevcuttakinden fazla kat varsa fakat bu durum kat karşılığı için yeterli değilse nasıl bir yol izlenebiliyor? 

Prof. Dr. Gürsel Öngören, konuya ilişkin "Binalar yenilenirken projeye aykırı kısımların ve bağımsız bölümlerin durumu, eğer imar hakları ile ek katlar verilmemişse zor. Bu sebeple malikler arası uzlaşma gerçekleşmiyor ve bina dönüşümü gerçekleşmiyor ya da uzuyor. İstanbul’da ilçeler bazında belediyeler imar plan notları çıkardı. İmar durumu izin vermese bile, binasını yenilemek isteyenlerin aynen yapmasına olanak verdi" açıklamasında bulundu ve bu konunun malikler tarafından istenmesinin gerektiğini dile getirdi. 

Ada bazlı dönüşümde çıkacak fazla imar haklarının bölüşülmesiyle bina yenilemenin maliyetinin azalacağını aktaran Öngören, kaçak ya da ruhsatsız yapılan katlara ve dairelere de yer vermenin mümkün olacağını belirtti.
 
Öngören, soruya verdiği yanıtı, Binanın yeniden yapımı konusunda metrekare küçülmesi maliyetle ilgili. Malikler inşaat masrafını müteahhite öderlerse daire küçülmez. Ama müteahhitin bedava yapmasını istiyorlarsa metrekare küçülür. Burada halkın bir tercih yapması lazım. Ya kredi kullanacak ve bedeli ödeyecek ya da küçülmeye razı olacak" diyerek tamamladı. 

İstanbul depremi ile ilgili flaş uyarı! En riskli bölge belli oldu! İşte o semt ve mahalle...

Doğru alınmamış beton numuneleri yanıltıyor! Standartlara uygun beton nasıl olmalı?