Kentsel dönüşümde sorun yaşamayın!

Çizgi Gayrimenkul Değerleme A.Ş. İş Geliştirme Sorumlusu Harita Mühendisi Cemre Şalcı, gayrimenkul değerleme sektörü hakkında bir yazı kaleme aldı. İşte o yazı...

Son zamanlarda hayatımıza giren “Kentsel Dönüşüm” ifadesi ile vatandaşların kafaları oldukça karıştı. Bu konu televizyon, dergi ve haberlerde çok sayıda yer alsa da vatandaşın kafası hala karışık. Kentsel dönüşüm kimileri için rant olmaktan öteye geçemedi. Vatandaşların kentsel dönüşüm konularında bilinçlenmesi adına bu yazıyı okumalarını tavsiye ederiz.

“6306 sayılı Afet Riski Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun" ile hayatımıza riskli alan, riskli yapı ve rezerv yapı alanları kavramları girdi. Özellikle son dönemlerde adını sıkça duyduğumuz riskli yapı tespitlerinde vatandaşların mağdur olmamaları adına mutlaka lisanslı bir değerleme kuruluşundan hizmet almalarını tavsiye ediyoruz. Taşınmazların riskli yapı tespitlerinde değerlerinin tespiti tek başına yeterli olmamaktadır, bilindiği ancak çok fazla önemsenmediği görülen arsa payı kavramı burada önemini bir kez daha ortaya çıkarmaktadır. Sadece mevcutta riskli yapı ilan edilen taşınmazın değer tespiti değil, yeni yapılacak olan projede vatandaşlarla anlaşılan dairenin katı, kattaki konumu, arsa payı bilgilerinin de dikkate alınarak yapılan anlaşmalarda hak kayıplarının önüne geçilmesi gerekmektedir. Özellikle kat irtifakı kurulmadan önce arsa payı dağılım cetvellerinin iyi incelenmesini tavsiye ederiz. Dikkate alınması gereken bir diğer husus ise taşınmazlar arasındaki şerefiye farklarıdır. Riskli Yapı tespitleri ile vatandaşların daha güvenli, dayanaklı ve sağlıklı yapılarda ikamet etmeleri sağlanmaktadır. Yeni, son teknoloji sağlıklı yapılarla enerji kayıplarının da önüne geçilmektedir. Aynı zamanda yeni binalarla kentsel sorunların da önüne geçilmekte; çarpık yapılaşma, otopark sorunlarının çözümlendiği açıkça görülmektedir. Böylece mimari açıdan da kent dokusuna uygun projeler ortaya çıkmaktadır.

Riskli alan tanımı ise kanunda; zemin yapısı veya üzerindeki yapılaşma sebebiyle can ve mal kaybına yol açma riski taşıyan, Bakanlık veya İdare tarafından Afet ve Acil Durum Yönetimi Başkanlığının görüşü de alınarak belirlenen ve Bakanlığın teklifi üzerine Bakanlar Kurulunca kararlaştırılan alan olarak karşımıza çıkmaktadır. Yapıların tek tek tespiti değil, bölge olarak zemin yapısı yapılaşmaya uygun olmayan alanların yapılan etütlerce belirlenerek tespit edilmesi ile sınırlandırılan bölgeleri ifade eder. Bu alanlarda yeni yapılaşmaya izin verilmez. Gayrimenkul değerlemede imar durum bilgileri oldukça önemlidir, taşınmazların değer tespitlerinin yanında tanzim edilen raporlarda taşınmazlara ait detaylı imar durum açıklamalarını da görebilirsiniz. Tavsiyemiz imar durum ve koşullarına bakılmadan mülk edinimi yapılmaması yönündedir. Kanun kapsamında ortaya çıkan kavramlardan bir diğerinin de rezerv alan olduğundan bahsetmiştik. Yeni yerleşim alanı olarak kullanılmak üzere, TOKİ’nin veya İdarenin talebine bağlı olarak veya resen, Maliye Bakanlığının uygun görüşü alınarak Bakanlıkça belirlenen alanları ifade

eder. 

Lisanslı değerleme kuruluşları tamamen bağımsız ve tarafsız olma özelliklerinden dolayı objektif değerlendirmeler ile hak kayıplarının önüne geçilmesinde önemli rol oynamaktadır. Projelerin tarafsız olarak değerlendirilmesi, taşınmazların imar durumlarının analiz edilmesi açısından danışmanlık hizmeti alınmasının önemini vurgulamakta fayda olacağını belirtmek isteriz.

Cemre ŞALCI

Harita Mühendisi

İş Geliştirme Sorumlusu

Çizgi Gayrimenkul Değerleme A.Ş