Kentsel dönüşümde tapu harcı bilmecesi sona eriyor!

Dünya Gazetesi köşe yazarı Numan Emre Ergin, bugünkü köşesinde, kentsel dönüşümde tapu harcını kaleme aldı.

Dünya Gazetesi köşe yazarı Numan Emre Ergin, bugünkü köşesinde, kentsel dönüşümde tapu harcını kaleme aldı. İşte Ergin'in o yazısı...

1999 yılında meydana gelen Marmara Depremi sonrasındaki yıkımlar yapı stoğu sorununu gün yüzüne çıkardı. Deprem sonrasında dayanıksız binaların yenilenmesi için kentsel dönüşüm projeleri hayata geçirildi. Bu çalışmalar çerçevesinde 2012 yılında “kentsel dönüşüm”ün yasal alt yapısı olan 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun çıkarıldı ve aynı yıl sonunda söz konusu Kanuna ilişkin Yönetmelik de çıkarılarak kentsel dönüşüm çalışmaları hızlandı. Kanuna göre; depreme dayanıklı olmayan binaların tespit edilip tapuda riskli olarak belirtilmesi sonrasında ise bu binaların yıkılıp yerine dayanıklı olarak yenilerin inşa edilmesi söz konusu oluyor.

Söz konusu sistemin sağlıklı bir şekilde yürütülmesi bina malikleri ile dönüşüm projelerini gerçekleştirecek müteahhitlerin anlaşmasına bağlı oluyor.Günümüzde kentsel dönüşüm projelerinin başarıyla uygulanan örneklerinin az olduğu gözlemleniyor. Bunun nedeni ise  riskli yapıların tespitlerine yapılan itirazlar, açılan davalar, malikler ve müteahhitler arasında çıkan anlaşmazlıkları, projelerdeki rant kavgaları ve bina yığınlarına (örneğin İstanbul Fikirtepe bölgesi) yol açması, müteahhitlerin iflas etmesi gibi sebeplerle projelerin bitmemesi oluyor. Bu nedenle Türkiye genelinde kentsel dönüşüm projelerinde istenilen hız ve seviyeye henüz erişilemedi. 

6306 sayılı Kanun'da  kentsel dönüşümün maliyetini düşürmek için çeşitli teşvikler yer almaktadır. Teşviklerden en önemlisi ise Kanun’un 7 maddesinin 9. bendinde düzenlenen vergisel teşvikler oluyor. Buna göre; kanun gereğince işlem, sözleşme devir ve tesciller ile uygulamaların noter harcı, tapu harcı, belediyeler tarafından tahsil edilen harçlar, damga vergisi , veraset ve intikal vergisi, döner sermaye ücreti ve diğer ücretlerden; kullandırılan krediler sebebiyle lehe alınacak paraların ise banka ve sigorta muameleleri vergisinden müstesna olduğu ifade edilmişti. Bu maddelerle kanun koyucu, kentsel dönüşüm nedeniyle istenen “işlem vergilerinin” alınmamasını talep ediyordu. Buna rağmen gerek Çevre ve Şehircilik Bakanlığı ve tapu müdürlükleri, gerek Maliye bu istisna maddesini (her zaman olduğu gibi) dar değerlendirme yaparak istisnanın uygulanma alanını sınırlı seviyede tutmuş, bunun üzerine de fazla ihtilaf ortaya çıkmıştı. Bu ihtilafların büyük kısmı mahkeme tarafında vatandaşlar adına olumlu bir şekilde sonuçlandı. Diğer yandan mahkemeye taşınan ihtilaf konusu tutarların fazla olmaması temyiz sınırının altında olması sebebiyle, söz konusu mahkeme kararlarının kahir ekseriyetinin Danıştay incelemesi altına girmeden kesinleşiyor.

Çıkan tartışmalar sonrasında  6306 sayılı Kanun’un vergi istisnasını düzenleyen 7/9. maddesi 2018'de detaylı bir düzenleme yapıldı. Söz konusu düzenlemeler gereğince 6306 sayılı Kanun uyarınca gerçekleşecek olan ve Bakanlık, TOKİ, İller Bankası Anonim Şirketi, İdare (belediyeler) ve dönüşüme konu taşınmazların inşaatı işini yüklenen müteahhit ile malik ve en az bir yıldır kiracı veya sınırlı ayni hakkı elinde bulunduran ve riskli yapıda yaşayan vatandaşlar veya özel hukuk tüzel kişilerinden birinin taraf olduğu;

1) Kanun kapsamındaki gayrimenkullerin dönüşüm sürecine girmeden önce ilk satışı, devri, tescili ve ipotek tesis edilmesi işlemleri ile bu Kanun dahilinde yapılacak uygulamalar sonucunda meydana gelen yeni yapıların malik, işi yüklenen müteahhit ve en az bir yıldır kiracı veya sınırlı ayni hak sahibi olarak riskli yapıda yaşayan gerçek kişiler veya özel hukuk tüzel kişilerine ilk satışı, devri, tescili ve ipotek tesis edilmesi işlemleri,

2) Kanun dahilindeki bir yapıdan dolayı, bu Kanun kapsamındaki parsellerde veya alanlarda veya söz konusu parsel ve alanların dışında kalan parsellerde yeni bir yapı inşa edilmesi ya da mevcut bir yapının satın alınması veya ipotek tesis edilmesi işlemleri,

3) Kanun dahilinde hayata geçirecek uygulamalar sonucunda meydana gelen yeni taşınmazların inşasını gerçekleştirecek müteahhit, Bakanlık, TOKİ, İller Bankası Anonim Şirketi, İdare (belediyeler) ve bunların iştirakleri tarafından yapılacak ilk satışı, devri, tescili ve ipotek tesis edilmesi işlemleri ile saptanan yapıların dönüşümüne yönelik olarak Kanun gereğince yapılacak diğer işlemler noter harcı, tapu harcı, belediyeler tarafından tahsil edilen ücret ve harçlardan, veraset ve intikal vergisi, döner sermaye ücreti ve diğer ücretlerden, bu işlemler nedeniyle düzenlenecek kâğıtlar, resmî dairelerin mal ve hizmet alımlarına yönelik ödemeler nedeniyle düzenlenen kâğıtlar da dahil olmak üzere damga vergisinden, bu Kanun kapsamındaki yapıların maliklerine ve malik olmasalar dahil bu yapılarda kiracı veya sınırlı ayni hak sahibi olarak en az bir yıldır yaşadığı veya bunlarda işyeri bulunduğu saptanan bu amaçlarla kullandırılan krediler sebebiyle lehe alınacak paralar, banka ve sigorta muameleleri vergisinden istisna tutuluyor. Ek olarak, Kanun dahilindeki iş, işlem ve uygulamalar, Bakanlık, TOKİ, İller Bankası Anonim Şirketi ve İdarenin, sermayesinin yarısından daha fazlasına sahip oldukları şirketleri tarafından gerçekleşiyorsa bu şirketler tarafından gerçekleşen iş, işlem ve uygulamalarda da belirtilen vergi, harç ve ücret muafiyetleri uygulanmaktadır.

Kentsel dönüşüm projelerşnde uygulanan vergisel istisnalara yönelik Kanun maddesi detaylı bir şekilde düzenlenerek yaşanan sorunlar engellenmek  istense de pratikte sorunlar yaşanmaya devam etti. İhtilafa konu tartışmalardan en önemlisi de riskli yapıların dönüştürülmesinden sonra meydana gelen yeni taşınmazların malikleri tarafından üçüncü kişilere satışlarında Kanun’da belirtilen istisnaların uygulanıp uygulanmayacağına yönelikti. İdare, kentsel dönüşüme girmiş riskli yapıların üçüncü kişilere satışında Kanun’daki vergisel istisnaların uygulanmayacağı görüşüne sahip olurken işlemlerde başta tapu harcı olmak üzere diğer ücret ve vergileri tahsil ediyor.

Danıştay 9. Dairesi, 23 Haziran 2021 tarihli Resmi Gazete’de yayımlanan kanun yararına temyiz yoluyla verdiği iki içtihat ile artık bu konudaki sorunları bitirecek kararı hayata geçirdi. Kararların detaylarına girmeden, bu kararların neden ihtilaflara son vereceğine yönelik bir parantez açılması gerekiyor. Söz konusu kararlar, kanun yararına temyiz yoluyla verildi.İdari Yargılama Usulü Hakkında Kanun’un “kanun yararına temyiz” başlıklı 51. maddesi gereğince idare ve vergi mahkemeleri ile bölge idare mahkemelerinin kesin olarak verdiği kararlar ile istinaf veya temyiz değerlendirmesine geçmeden kesinleşmiş bulunan kararlardan niteliği bakımından yürürlükteki hukuka aykırı bir sonucu ifade edenler, ilgili bakanlıkların göstereceği lüzum üzerine veya kendiliğinden Danıştay Başsavcısı tarafından kanun yararına temyiz olunabilir. Temyiz isteği yerinde görüldüğü durumunda karar, kanun yararına iptal edilir. Bu bozma kararı, daha önce kesinleşmiş olan merci kararının hukuki sonuçlarını bozmaz.Bozma kararının bir örneği ilgili bakanlığa gönderilir ve Resmi Gazete'de yayımlanır. Kanun yararına temyiz, olağanüstü kanun yollarından birisi olup amacı içtihat birliğini sağlamaktır. İçtihadı birleştirme kararı kadar bağlayıcılığı olmasa da hukuka aykırılığın tespiti yapılarak mahkeme tarafından dikkate alınmak üzere Resmi Gazete’de yayımlanması, bu kararları güçlü birer emsal karar niteliğine sahip. Yüksek mahkeme bir anlamda, kanun yararına temyize konu uyuşmazlıktaki görüşünü ilan edip ilgili mahkemelerin bu görüşe uymasını bekliyor. 

9. Daire, 2020/6224 E., 2021/2347 K. sayılı kararında, kentsel dönüşüme uğramış taşınmazını üçüncü kişiye satan başvurucunun ödediği tapu harcını düzeltme şikayet aracılığıyla İdare’den geri isteğinin reddi üzerine açtığı davada, ilk derece vergi mahkemesinin 6306 sayılı Kanun çerçevesinde yıkılıp yeniden yapılan yapıdaki bağımsız bölümlerin hak sahibi dışındaki üçüncü kişilere satılması işleminin söz konusu Kanun’da belirtilen istisna dahilindeki satış olarak nitelendirilmesinin mümkün olmadığı, bu sebeplede bu devir işleminde tahsil edilen tapu harcının hukuka uygun olduğu yönündeki kesin kararını incelemiş ve kentsel dönüşüm uygulamasının ardından inşa edilen konutların üçüncü kişilere ilk satış işlemlerinin de 6306 sayılı Kanun kapsamında yer aldığı ve Kanun’un 7/9. maddesi gereğince vergi ve harçtan istisna olduğunu ifade edilip dava konusu olayda verginin mevzuunda hata olduğu sonucuna varıldı. 

Resmi Gazete’de yayımlanan ikinci karara konu olayda ise ilk derece mahkemesi düzeltme şikayet konusu yapılan başvuruyu, konunun 6306 sayılı Kanun ve ilgili Yönetmeliğin hukuken yorumlanmasına bağlı olduğu, herhangi bir kuşku veya hukuki tartışmaya meydan bırakmayacak şekilde açık bir vergi hatası dahilinde bulunmadığı, davanın esasını meydana getiren iddiaların vergilendirme işlemine karşı açılacak idari davada incelenebilecek hukuki bir ihtilaf olması nedeniyle uyuşmazlığın düzeltme şikayet dahilinde değerlendirilemeyeceği sebebiyle davayı kesin olarak reddetmiştir. Danıştay 9. Dairesi 2020/5969 E., 2021/2353 K. sayılı kararında, öncekine paralel şekilde, kentsel dönüşüme girmiş riskli yapıların hak sahiplerinin üçüncü kişilere yaptıkları satışların da Kanun’daki vergi ve harç istisnasından faydalanacağını ve ortada vergide hata olduğu sonucuna ulaşmıştır.

Kanun yararına temyiz yoluyla verilen bu iki kararın geleceğe ve geçmişe dönük önemli sonuçlar doğuracaktır. Bu kararlar gereğince riskli yapı şerhi konulduktan sonra yıkılıp yerine yeni yapı alan malik ve müteahhitler tarafından üçüncü kişilere yapılan satış ve devirlerde 6306 sayılı Kanun’un 7/9. maddesindeki istisna uygulanacak tapu harcı ve diğer vergi, harç ve ücretler tahsil edilmemelidir. Geçmişte ödeme yapılan tapu harçlarının iadesi ise Vergi Usul Kanunu’nun düzeltme ve şikâyet hükümleri yoluyla mümkün oluyor. Bu durumda, kentsel dönüşüme girmiş yapıları devir alan üçüncü kişiler ve devreden hak sahiplerinin, 2016 yılı ve sonrasında bu kapsamda ödemiş oldukları tapu harçlarının iadesi için vergi dairelerine gitmeleri yeterlidir. Vergi daireleri, yukarıda ifade edilem Danıştay kararlarına rağmen iade edilmezse açılacak davalar büyük ihtimalle İdare aleyhine sonuçlanacak

Oturduğu ev kentsel dönüşüme girenler dikkat!