Kentsel Dönüşümde Torba Yasa Değişiklikleri 1.Bölüm!

10 Temmuz 2019 Tarihli ve 30827 Sayılı Resmi Gazete’de yayımlanan Bazı Kanunlarda Değişiklik Yapılmasına Dair Kanun İle Medeni Kanun, Kat Mülkiyeti Kanunu, İmar Kanunu, Tapu Kanunu gibi kanunların yanında kamuoyunda Kentsel Dönüşüm Kanunu olarak bilinen 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanunda da değişiklikler meydana geldi. Torba kanunu inceleme altına aldığımız yazı dizimizin başlangıcını Kat Mülkiyeti Kanunu ve Tapu Kanunu’nda yapılan değişikliklerle yapmıştık. Bu yazımızda ise Kentsel Dönüşüm Kanunu’nun 6.  maddesinde yapılan değişiklikleri inceleyeceğiz. 

Kanunun 6. maddesi, kanun kapsamında yapılacak dönüşüm uygulaması işlemlerini, dönüşüm uygulaması işlemlerinin kim tarafından ne şekilde yapılacağı gibi konuları düzenlemektedir. Bu maddede yapılan değişiklikler ve yenilikler fazla olduğu için bu yazımızda sadece 6. maddeyi inceleyeceğiz.

1. Kanun kapsamındaki taşınmazlar üzerinde bulunan hakların tapuda yapılacak işlemlere etkisi 

6. maddenin 1. fıkrasında yapılan değişiklikle, Kanun kapsamındaki yapıların sicilinde bulunan haklar ve şerhlerin, yapının yıkılmasından sonra hisseler üzerinde devam edeceği, bu hak ve şerhlerin dönüşüm uygulamasında tapuda yapılacak işlemler için engel teşkil etmeyeceği düzenlenmiştir. Buna göre, üzerindeki bina yıkılarak arsa hâline gelen taşınmazlarda, taşınmazların niteliği resen mevcut duruma göre tescil edilir ve bu taşınmazların sicilinde bulunan, intifa, oturma vb. ayni ve şahsi haklar ile temlik hakkını kısıtlayan veya yasaklayan her türlü şerh, hisseler üzerinde devam eder. Bu haklar ve şerhler, tapuda; tevhit, ifraz, alan düzeltme, taksim, ihdas, terk, tescil, kat irtifakı ve kat mülkiyeti kurulmasına ilişkin işlemlerin yapılmasına engel teşkil etmez ve bu işlemlerde maliklerin ve ilgililerin onay ve izni aranmaz. 

Tapu sicilinde bulunan haklar ve şerhlerin, tapuda “alan düzeltme, taksim, ihdas” işlemleri yapılmasına engel teşkil etmeyeceği, yeni değişiklikle birlikte gelmiştir. 

Ek olarak, yeni yapılar için kat irtifakı ve kat mülkiyeti kurulması safhasında belirtilen haklar ve şerhlerin, muvafakat aranmaksızın sadece söz konusu haklar ve şerhlerden yükümlü olan malike düşecek bağımsız bölümler üzerinde devam ettirileceği düzenlenmiştir. 

2. Dönüşüm uygulamasındaki taşınmazın müteahhide devri durumunda, taşınmaza haciz ve tedbir uygulanıp uygulanamayacağı hususu

6. maddenin 10. fıkrasında yapılan değişiklikle, gerçekleştirilecek dönüşüm uygulamalarındaki taşınmazların, gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi veya arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesine istinaden yapım işini üstlenen müteahhide devredilmesi durumunda, malikler adına kat irtifakı kuruluncaya kadar, o yapım işine ait malzeme ve işçilik alacakları hariç olmak üzere, müteahhidin üçüncü kişilere olan borçlarından dolayı bu taşınmazlar hakkında haciz ve tedbir uygulanamayacağı, ancak yapım işine başlanmasından itibaren altı ay içerisinde kat irtifakının kurulmaması durumunda, bu taşınmazlar hakkında haciz ve tedbirlerin uygulanabileceği düzenlenmiştir. 

Yani, bu düzenleme ile kentsel dönüşümde müteahhite devredilen payların üzerine müteahhit borcu sebebiyle haciz ve tedbir uygulanması hususu sınırlandırılmıştır. 

3. Yapım işini üstlenen müteahhidin payına düşen bağımsız bölümlerin satışı usulü

6. maddeye eklenen 13. fıkra ile, dönüşüm uygulamasında olan taşınmazın yapım işini üstlenen müteahhitlerin payına düşen bağımsız birimlerin satışının, inşaatın ilerleme seviyesine göre ve İdarenin izniyle yapılabileceği düzenlenmiştir. 

Bu düzenlemeye göre, müteahhit, kendi payına düşen bağımsız birimlerin satışına izin verilmesi için İdareye kendisi müracaat eder. İdare, yerinde tespit yaparak veya yapı denetimi sisteminden kontrol ederek inşaatın tamamlanma oranını belirler ve bu oranın %10’u altındaki oranda müteahhit payına düşen bağımsız birimlerin satışının yapılabileceğini ilgili tapu müdürlüğüne bildirir. Müteahhit payına düşen bağımsız birimlerin, inşaatın tamamlanma oranında veya bu oranın üstündeki bir oranda satışı için bütün maliklerin muvafakati gerekir. 

Düzenleme ile, artık müteahhidin işin başında, kendi payına düşen tüm daireleri satma olanağı kaldırılmıştır. Müteahhidin payına düşen bağımsız birimlerin satışını gerçekleştirebilmesi için öncelikle inşaatı tamamlamaya çalışması gerekmektedir. 

4. Müteahhitten kaynaklanan sebeplerle yapım işine başlanmaması halinde sözleşmelerin feshi

6. maddeye eklenen 14. fıkra ile, kanun kapsamındaki alanlarda ve parsellerde, oy birliği ile anlaşma sağlanmasından veya hisseleri oranında paydaşların en az üçte iki çoğunluğu ile karar alınıp bu karara katılmayanların hisselerinin satışından sonra müteahhitten kaynaklanan sebeplerle; bir yıl içinde yeni yapının yapım işine başlanmamış veya yapım işi belirli bir seviyede durdurulmuş ve en az altı aydır projenin bitirilmesini gerektirecek seviyede ekip ve ekipmanla inşai faaliyete devam edilmiyor ise, yapılan sözleşmelerin feshi için hisseleri oranında maliklerin en az üçte iki çoğunluğu ile karar alınabileceği düzenlenmiştir.

Malikler alacakları bu karar ile Bakanlığa (Çevre ve Şehircilik Bakanlığı) başvurarak, yapının yapım işinin ne durumda olduğu konusunda tespit isteyecekler, Bakanlık bu tespit istemi üzerine yapım işiyle alakalı olarak bir üst paragraftaki durumları tespit ederse, müteahhide 30 günlük süre vererek, işe başlaması veya devam etmesi gerektiği, aksi takdirde 30 günlük sürenin bitim günü itibariyle sözleşmelerin kendiliğinden feshedileceğini ihtar edecektir.

Müteahhit bu ihtar üzerine gereğini yapmazsa, hak sahipleri ile müteahhit arasında imzalanmış olan gayrimenkul satış vaadi sözleşmeleri ile arsa payı karşılığı inşaat sözleşmeleri ilgililerinin muvafakati aranmaksızın kendiliğinden feshedilmiş sayılacak ve malikler veya Bakanlığın talebi üzerine bu sözleşmeler taşınmaz sicilinden terkin edilecektir. 

Ayrıca, fesih tarihine kadar müteahhit tarafından hak sahiplerine yapılan kira yardımı ödemeleri hak sahiplerinden geri talep edilemeyecektir. 

Avukat Kadir KURTULUŞ

Torba yasadaki kat mülkiyeti ve tapu kanunu değişiklikleri!