Kentsel dönüşümde vatandaşın risk tespitine kredi!
Kentsel dönüşümün ilk aşaması olan risk tespitini vatandaşın yaptırması gerekiyor. Çoğu insan bunun nasıl yapılacağından ve verilen teşviklerden habersiz
Oysa devlet yapıdaki riskin belirlenmesi için kredi bile veriyor. Kredinin üst limiti 100 metrekarelik bir daire için 600 TL...
Türkiye deprem tehlikesiyle her an yüz yüze olan bir ülke. Gün geçmiyor ki ülkemizde ya da yakın çevremizde bir sarsıntı olmasın. Geçen hafta komşumuz İran 7.8'lik büyük bir depremle sarsıldı. Depremler dahil tüm afetlere hazırlık için kentsel dönüşüm hayati önem taşıyor. Nihayetinde ülkemizde kentsel dönüşümün fitili bu yıl fiilen ateşlendi. Hedef bu yıl 200 bin işyeri ve konutun dönüşümünü başlatmak. Nihai hedef ise 20 yılda 6.5 milyon yapının yenilenmesi. Hem afetlere hem de plansız şehirleşmeye çare olması planlanan kentsel dönüşümün ilk aşaması ise riskli yapıların tespiti. Bu konuda yasal altyapı geçen yıl tamamlandı ve uygulamalar başladı. Vatandaş halen yapısının riskli olup olmadığını nasıl tespit ettireceğini tam olarak bilmiyor. Bu nedenle Para dergisi olarak yapıların risk tespitinin nasıl yapıldığını araştırdık.
LİSANSLI KURULUŞLAR
Öncelikle şunu söyleyelim ki riskli yapıların tespitini devlet yapmayacak. Zaten Çevre ve Şehircilik Bakanı Erdoğan Bayraktar, "Vatandaş talep etmezse kendiliğimizden gidip riskli yapı tespiti yapmayacağız" diyerek bu konudaki resmi tavrı açıkladı. Evet, bakanlık yasal altyapıyı oluşturdu, lisanslı kuruluşları belirledi ve işi vatandaşa bıraktı. Riskli yapıların tespitini lisanslı kuruluşlar yapıyor.
Çevre ve Şehircilik Bakanlığı 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüşümü Hakkındaki Kanunun çıkmasının ardından belediyeler, kamu kurumları, üniversiteler, meslek odaları, sivil toplum örgütleri ve yapı denetim şirketlerine "riskli yapıların tespiti" için lisans verdi. Sırf İstanbul'da bu işi yapan 200 kurum ve kuruluş var. Bunlardan 143'ü özel kuruluş ve STK iken 40'ı belediye, 10'u ise üniversite...
SÜREÇ NASIL İŞLİYOR?
Peki riskli yapıların tespiti için lisanslandırılmış kuruluşlar neler yapıyor? Binasının risk taşıdığını düşünenler ya da taşıyıcı elemanlarında çatlaklar görenler; lisanslı kuruluşlara müracaat ediyor. Binanın risk tespitini yaptırmak için mülk sahiplerinden biri tapu fotokopisi ile bu kuruluşlara başvurabiliyor. Lisanslı kuruluşlar, bütün dairelerde tek tek çalışma yapıyor. Kolon ve kirişlerden sıyırma yöntemiyle beton numuneleri alınıyor. Takometre cihazı ile binada kullanılan demirlerin sıklıklarından kalitesine kadar birçok değere bakılıyor. Betondan numune (karot) alınıp basınç değeri belirleniyor. Bununla da kalmıyor fiziksel olarak binanın durumu gözlemleniyor. Projelere uygun yapılıp yapılmadığı inceleniyor.
Yapı denetim şirketi betonun kalitesini yine bakanlık tarafından lisanslandırılmış bağımsız laboratuvarlara gönderip inceletiyor. Risk belirleme çalışmaları sırasında binanın bulunduğu zeminin etüdü de bağımsız kuruluşlara yaptırılıyor. Lisanslı kuruluş tüm çalışmalar tamamlandıktan sonra yine bakanlığın belirlediği formatta bir rapor hazırlıyor. Bu rapor da 300 sayfayı buluyor.
Doğru Açı Yapı Denetim ve Şehzade Yapı Denetim şirketlerinin ortaklarından İnşaat Mühendisi Bilal Yılmaz, "Sırf raporu hazırlamak 1520 günü buluyor. Tüm çalışmaları 45 günde tamamlayabiliyoruz. Hazırlanan raporu Çevre ve Şehircilik 11 Müdürlüklerinde oluşturulan komisyona gönderiyoruz. Orada binanın riskli olup olmadığı belirleniyor" diyor.
Bina riskli çıkmazsa sorun yok...
Ancak riskli çıkarsa mal sahibinin zaten bunu saklama şansı bulunmuyor. Yapı denetim şirketi, riskli binayı belediye, kaymakamlık gibi ilgili kurumlara bildiriyor ve bina sahiplerine, "Binayı yıkın" tebligatı yapılıyor. Hatta tapuya "Bu bina kiralanamaz, satılamaz, yıkılacak!" ibaresi konuyor.
Çanakkale 18 Mart Üniversitesi Jeofizik Mühendisliği Bölümü de deprem dayanıklılık testleri yapıyor. Tüm Marmara Bölgesi'ne hizmet verdiklerini belirten öğretim üyesi Doç. Dr. Aydın Büyüksaraç, bir binanın depreme dayanıklılık testinin yapılabilmesi için mutlaka statik hesabının olması gerektiğini söylüyor. Eski binaların çoğunda statik hesapların bulunmadığını belirten Büyüksaraç, genel olarak yaptıkları çalışmaları şöyle anlatıyor: "Yapıda kullanılan beton kalitesi, sınıfı, donatı çapı, donatıda kullanılan demir açıklığı, etriye sıklığı, temel derinliği gibi yapı gereçlerinin incelemesini yapıyoruz. Ayrıca yapının oturduğu zeminin özellikleri, yer ve yapı arasındaki tasarım uyumu, yapının salınım özelliklerini test ediyoruz. Bu çalışmalar kapsamında jeofizik yöntemlerden yararlanıyoruz. Yeraltı radarı ile yapının bulunduğu alanın katmanlı yer yapısı belirleniyor, yapı radarı ile yapının donatı durumu, etriye sıklığı, demir çapı, demirin korozyona uğrayıp uğramadığı, betondaki boşluk, çatlak, nemlilik gibi özellikler ortaya konuluyor. Temel derinliği ve temelin donatı durumu belirlenebiliyor. Yüksek hızlı ses dalgası (PUNDIT) aleti ile beton kalitesi, schmidt çekici ile yüzey sertliği, sismik kırılma yöntemi ile bina yeri esneme özellikleri, taşıma gücü değeri, mikrotremor yöntemi ile yer ve yapının salınım özellikleri belirlenerek uyuşumu test ediliyor. Tüm bu çalışmalar için beş katlı bir binada çalışmalar bir ya da iki gün içinde tamamlanabiliyor. Ancak yapının deprem performans analizi çok daha uzun sürüyor. Zeminde yapılan çalışmalar dahil beş katlı bir yapıdan 8 bin TL ücret alınıyor."
Bu tebligatı alan mal sahipleri binayı iki ay içinde yıkmak zorunda. Eğer yıkmazlarsa bir ay daha ek süre alabiliyorlar.
Yapılardaki risk tespit çalışmalarının üç ayaklı yapılması gerekiyor. Lisanslı kuruluşlar yetkili laboratuvarlar aracılığıyla beton ve demir kalitesini belirtirken, jeoloji mühendislerinin de katkılarıyla zeminin durumu araştırılıyor. Bunlardan aldıkları verileri de ekleyerek yapının performans analizi çıkartılıyor. Bunun sonucunda rapor hazırlanıyor. Birçok mal sahibinin yalnızca laboratuvarlara giderek yaptırdıkları çalışmalar yetersiz görülüyor.
Çanakkale 18 Mart Üniversitesi Jeofizik Mühendisliği Bölümü Öğretim Üyesi Doç. Dr. Aydın Büyüksaraç, "Yapı sahipleri genellikle risk tespitinin yapılması için verilen hizmet bedellerini yüksek buluyor, bu nedenle daha basit çözümler bekliyorlar. Çoğunlukla yalnızca beton numunesi alınarak laboratuvarda yapılan deney sonuçlarına dayalı çalışmaları yeğliyorlar. Ancak bu çalışma tek başına yetersiz" diye konuşuyor.
TESPİT BEDELİ
Peki riskli yapıların tespiti için ödenen ücretler ne kadar?
Aslında bakanlığın daire başına 200 TL gibi bir rakam tavsiye etmesine rağmen piyasada maalesef rakamlar daha yüksek. Beş katlı, 10 daireli bir apartmanın risk tespiti 4 ila 8 bin TL arasında değişiyor. Bazı firmalar KDV hariç fiyat olarak da verebiliyor. Yüzde 18 KDV de eklenince rakam 9 bin 500 TL'yi buluyor. Belediyelerden bu rakamların altında, üniversitelerden ise üstünde hizmet almak mümkün.
Risk tespit çalışması yapan kurum ve kuruluşlar vatandaşın bu konunun öneminin farkında olmadığından yakınıyor. Vatandaşların çoğunluğu riskli olduğunu düşünülen binayı kendileri yapmak yerine müteahhide vermeyi ve sonuç itibariyle bu işlerle uğraşmamayı tercih ediyor. İstanbul Üsküdar'da kurulan Anadolu Kentsel Dönüşüm adlı şirketin sahibi Çetin Özdaş, "Vatandaş her geçen gün konunun farkına varıyor. Biz kasım ayında lisansımızı almıştık. Ancak kanundaki bazı belirsizlikler ve teşviklerin çıkmaması nedeniyle vatandaş gelse bile çalışma yapmaktan kaçınmıştık. Şimdi işler oturmaya başladı. Son beş ayda 30'a yakın binanın risk tespitini yaptık" diye konuşuyor.
TEŞVİK VE KREDİ VAR
Riskli yapıların tespiti ve sonrasında yıkılıp yeniden yapılmasıyla ilgili teşvikler de var. Örneğin, noter ve ruhsat harcının olmaması, KDV'nin yeni yapılarda yüzde 1 uygulanması bu teşviklerden bazıları, öte yandan, riskli yapı tespitini yaptırmak isteyenler kredi de kullanabiliyor. Hak sahipleri "Dönüşüm Projeleri Özel Hesabı"ndan tespit kredisi alabiliyor.
Kredi tutarı, hak sahibinin hesabına aktarıldığı tarihten itibaren üç ay içinde riskli yapının tespitinin yapılması ve raporun Bakanlığa gönderilmesi zorunlu. Bu krediyi kullanmak isteyenlerin bulundukları ildeki Çevre ve Şehircilik ilk Müdürlüğü'ne başvurması gerekiyor. Kredinin 100 metrekare daire için üst limiti 600 lira. Kredinin geri ödeme süresi ise 24 ay.
Doğru Açı Yapı Denetim'in ortağı Bilal Yılmaz, "Risk tespiti yapılan binalar ruhsat harcından muaf tutuluyor. Ancak belediyelerle sorun yaşıyoruz. Belediyeler, 'Bizim tek kaynağımız ruhsat harçları. Bundan vazgeçemeyiz' diyorlar. Bu durum çalışmaların yaygınlaşmasının önündeki en büyük engel" diye konuşuyor. Anadolu Kentsel Dönüşüm şirketinin sahibi Çetin Özdaş da belediyelerde teşviklerle ilgili olumsuz tutumlar olduğunu doğruluyor.
"2 bin 500 binada inceleme yaptık"
İstanbul'da 40 belediye riskli yapıların tespiti konusunda yetkilendirilmiş durumda. Bunlardan bazıları yalnızca laboratuvar hizmeti verirken, bazıları da tüm risk tespit çalışmalarını yapıyor. Kadıköy Belediyesi'nde laboratuvar hizmetleri veriliyor. Binasının durumunu merak edenler buraya doğrudan başvurabiliyor. Kadıköy Belediyesi'nin depreme dayanıklılık testleri yapan laboratuvarında görevli Jeoloji Mühendisi Menekşe Tekin, "Laboratuvarımız 2000 yılında kuruldu. 12 yılda 2 bin 500 binada inceleme yaptık" diyor.
Tekin'in verdiği bilgiye göre, daire sakinleri kendilerine başvurduğunda önce binanın statik ve mimari projesini istiyorlar. Bunlar geldikten sonra projeye bakıp kaç karot Tekin (silindir beton numunesi) alınması gerektiğini tespit ediyorlar. Genellikle her katta üç karot numunesi alınıp, demir taraması yapılıyor. Bunları 13791 TSE standartlarına göre değerlendirip lisanslı bürolara ya da bina sahiplerine veriyorlar. Menekşe Tekin, beş katlı bir binanın sadece laboratuar hizmetlerinin bedelinin bin 300 lira olduğunu söylüyor. Tekini "Bugüne kadar 2 bin 500 binayı inceledik. Binalarda çıkan beton mukavemetleri genellikle C8 standardını karşılıyor. Oysa 2007 yılında yayınlanan Afet Yönetmeliği'ne göre C20 beton kullanılmalı" diyor.
Prof. Dr. Ahmet ERCAN / İstanbul Üniversitesi Jeofizik Bölümü Öğretim Üyesi
"Özel araştırma daha çok tercih ediliyor"
Riskli yapıların tespitiyle ilgili iki seçenek var. Biri özel, diğeri ise yetki belgeli araştırma istemek. Ben ekibimle özel araştırmalar yaparken, Maltepe Üniversitesi'nde de yetki belgeli çalışmalar yapıyorum. Bize daha çok özel çalışma yapmamız için talep geliyor. Bu tür çalışmalarda araştırmanın sonucunu isteyene veriyoruz. Yetki belgeli bir araştırma istenirse bağlayıcı oluyor. Olumsuz bir durum çıkarsa da tapuya "Bu yapı satılamaz, kiralanamaz, yıkılması gerekiyor" diye not düşülüyor. Bize gelen özel çalışma isteklerinin yüzde 85'i konutları kapsıyor. Özel çalışmalarda daha çok ayrıntı isteniyor. Önce yerin jeofizik davranış özelliklerini çıkarıyoruz. Bu çalışmada depremde yerin esnekliğinden yapının ana kayaya oturup oturmadığına kadar birçok değere bakılıyor. Böylece yerin deprem sakıncasını buluyoruz. Yapı inceleme çalışmalarında ise yapı jeofiziği araştırması yapıyoruz. Taşıyıcıların ultrasonunu çekiyoruz. Beton niteliğini buluyoruz.
Taşıyıcıların MR'ını radar ile çekiyoruz. Burada da donatıların yerleri, sayıları, çapları, derinlikleri, paslanma durumu gibi değerlerini belirliyoruz. Sonra taşıyıcıların adeta elektrosunu çekiyoruz. Buradan betonun ıslaklığını buluyoruz. Bunlar bulduktan sonra bu kez belediyenin onayladığı statik projeyi elimize alıyoruz. Maalesef önümüze gelenlerde statik proje ile uyumsuzluk yüzde 75. Bütün bu değerleri bilgisayara yüklüyoruz. Daha sonra bilgisayarda yapıyı çeşitli salınım dönemlerinde salındırıyoruz.
Böylece yapıdaki yer değiştirmeleri, ötelemeleri ve yıkım görüp görmeyeceğini belirliyoruz. Beş katlı 10 daireli bir binada özel çalışma 15 bin lirayı buluyor.
Para Dergisi