Kentsel dönüşümle yıkılacak evin kiracısı olmanın hukuki boyutu nedir?

Kentsel dönüşüm alanlarında hep arsa sahiplerini, müteahhitleri, bunların arasında nasıl kat irtifakları kurulabileceğini, arsaların imar durumunu, yüklenicilerin hukuki sorumluluklarını konuştuk. Ancak bir de hiç konuşulmayan bir konu var. Kentsel dönüşüm alanlarındaki mevcut kiracılar ve bu alanlarda bilerek ya da bilmeyerek ev kiralayan yeni kiracılar. Avukat Kadir Kurtuluş’a kentsel dönüşümde kiracı olmayı sorduk. Kurtuluş :

Devlet kentsel dönüşüm bölgelerindeki riskli yapı sahiplerine konut yapım kredisinden yıkım kredisine, riskli yapı tespit kredisinden kira yardımına kadar çeşitli finansal destekler sağlıyor. Bu destekten ev sahipleri faydalanabileceği gibi kiracılar da faydalanabiliyor. Ancak bu kiracıların riskli yapı tespiti yapılmış ve yıkılmak üzere tahliye edilmesi beklenen bu konutta en az  1 yılını tamamlamış olmaları gerekmektedir. Kiracılar bu destekten yararlanmak isterlerse anlaşmalı bankalara yanlarında, nüfus cüzdanı fotokopisi, kayıtlı su, elektrik, telefon, doğalgaz faturalardan birisi veya riskli binada oturduğunu gösteren nüfus müdürlüğünden alınmış adrese dayalı nüfus kayıt örneği ile konutun tahliye edildiğine dair yeni adresini gösterir adrese dayalı nüfus kayıt örneğini getirerek kredi desteğinden yararlanabiliyorlar. 

Yöntemle ilgili ayrıntılar aşağıdadır:

-Riskli yapıda ikamet ettiğine dair riskli yapı tespit raporunda belirtilen adres bilgileri ile uyumlu olacak şekilde riskli yapı onay tarihinden önceki son üç aya ait elektrik, su, doğalgaz veya telefon faturası,

-Kira yardımı ödemelerinde riskli yapıda ikamet şartı aranmakta olup, malik, kiracı ve sınırlı ayni hak sahiplerinden sadece bu şartı sağlayanlara ödeme yapılacaktır.

-Binanın riskli olduğu kesinleştikten sonra bağımsız bölümün satıldığı durumlarda, yeni malik kira yardımına başvuramaz.

-T.C. Ziraat bankası A.Ş. ile protokol imzalanmış olup, kira yardımı ödemeleri sadece bu banka aracılığıyla yapılacaktır. Ziraat Bankası hesabı olmayan hak sahiplerine ödeme yapılamayacaktır.

-Hak sahibinin vefatı halinde, kira yardımı ödemesi durdurulacaktır. Kalan kira yardımı taksitlerinin varislere ödenmesine devam edilebilmesi için Mirasçılık Belgesi

-Konut/işyeri kiracılarına iki aylık kira yardımı (bulunduğu ilin aylık kira yardımı tutarı baz alınarak) tek seferde (defaten) verilecektir.

 Bu sistemde 1 yılını doldurmuş kiracıların mağduriyeti bir nebze giderilmiş oluyor. Ancak yeni kiracılar için durum o kadar kolay değil, dediğimiz gibi en az 1 yıldan az süredir kiracı olan vatandaşlarımız bu destekten yararlanamıyorlar.

Bu gün bir çok kentsel dönüşüm alanında, hakederinden çok daha ucuz fiyata kiraya çıkarılan konutlar bunların aslında riskli yapı ilan edilmiş olduğu bilinmeden uygun fiyatına aldanılarak kiralanıyor. Sonrasında eve yeni taşınan kiracı beklenmedik bir anda yıkım sebebiyle evden çıkmak zorunda kalıyor. Çünkü yıkım sürecinde mülk sahibi (arsa sahibi) ve müteahhit/yüklenici arasında bir sözleşme imzalanır. Bu anlaşma eğer kat karşılığı bir anlaşma olacaksa Kat Karşılığı İnşaat sözleşmesi imzalanır. Bu sözleşme türünde taraflar mülk sahibi (arsa sahibi) ve kat karşılığı inşaatı taahhüt eden müteahhit/yüklenicidir. Bir gayrimenkul ile ilgili imzalanan kat karşılığı inşaat sözleşmesinde o gayrimenkulde kiracı olarak bulunanlar, kat karşılığı inşaat sözleşmesinin tarafı olmadıklarından dolayı ancak kanun koyucunun kira ilişkilerini düzenleyen 6098 sayılı Borçlar Kanunu'nda öngördüğü kanuni düzenlemelerden istifade edebilirler. 

Fakat riskli binanın yıktırılması için verilen sürelerde riskli binayı tahliye etmeyen kiracılar İstanbul,  İzmir  ve Bursa’ da Altyapı ve Kentsel Dönüşüm Müdürlükleri’ ne, diğer illerde Çevre ve Şehircilik İl Müdürlükleri’ ne bildirilirler. Ayrıca riskli binanın tespiti, tahliyesi ve yıktırma iş ve işlemlerini engelleyen kiracılar hakkında, işlenen fiil ve halin durumuna göre 5237 sayılı Türk Ceza Kanunu’nun ilgili hükümleri uyarınca Cumhuriyet Savcılığına suç duyurusunda bulunulur. Kısacası bu gibi bir durumda kiracı mülkü boşaltmak zorundadır üstelik 1 yıldan az süredir kiracı olduğu için herhangi bir destek de alamaz.  Sonuç olarak ev almadan önce olduğu gibi kiralamadan önce de evin hukuki durumu araştırılmalı ve buna göre karar verilmelidir. 

Avukat Kadir Kurtuluş