Kentsel dönüşümü bankacılık sektörü disipline edecek!

Kentsel dönüşümün taraflarını ele alırken, özel sektör içerisinde potansiyeli doğru ve yeterince kullanılmayan sektör, finans sektörüdür. Finansman konusu, kentsel dönüşümün üzerinde en fazla durulması gereken konularından birini oluşturmaktadır. Ancak kentsel dönüşümün finansmanı konusunu ele alırken beklenen hata ise, kentsel dönüşümün etkileneni olan hak sahiplerinin finanse edilmesine, gayrimenkul üreticilerinin finanse edilmesi kadar önem vermemektir. Arttırılarak desteklenmeleri başka uzmanlık alanlarının konusu olan gayrimenkul üreticilerinin finansmanı, bankalar, fonlar ve bireysel finansörler ile gerçekleştirilmektedir.

Afet riski altındaki konutlarda yaşayan hak sahiplerinin finansmanı ise, kentsel dönüşümün finansmanında en önemli kırılma noktalarından biridir. Ancak kentsel dönüşümü sadece yatırımcı açısından ele alanların sandığının aksine, kentsel dönüşümün finansmandaki en önemli kırılma noktalarından biri, afet riski altındaki konutlarda yaşayan yurttaşlarımız için kentsel dönüşümün ulaşılabilir olmasıdır. Çünkü, ilk iki yazımızda da belirttiğimiz üzere, ulaşılabilir olmayan bir kentsel dönüşüm, afet riski altındaki konutlarda yaşayan yurttaşlarımızın öğrenilmiş çaresizliğe kapılarak, kentsel dönüşümü hayata geçirecek meşru araçlara ulaşamayacaklarını düşünmelerine neden olacaktır. Bu da, anomiye, yani sosyal patlamaya zemin hazırlayacaktır. Ancak, kentsel dönüşümün vatandaşlarımızca “olmayacak dua” olarak görüleceği gün, kentsel dönüşümün sorun yaratan soruna dönüştüğü gün olur. Yani, kentsel dönüşüm ile fiziki deprem riskinden kaçarken, sosyal deprem riskine açık hale gelebiliriz. Bunu önleyebilecek kilit aktörlerden biri ise, bugüne kadar kentsel dönüşümü adeta tribünden izleyen, bankacılık sektörüdür. Ülkemizde bankacılık sektörünün konut satışlarında oynadığı rolü gördüğümüz aşağıdaki tablo, konut satışlarında olduğu gibi, kentsel dönüşüm konusunda da bankacılık sektörünün sahaya inmesinin sağlayabileceği potansiyeli ortaya koymaktadır. 

 2015 yılı, ilk 8 ayı kapsamaktadır.

Fiziki ve sosyal afet riski taşıyan konutlarda ikamet eden veya çalışan yurttaşlarımızın, kentsel dönüşüm ya da kentsel yenileme olanaklarına ulaşabilmelerinde, ekonomik yeterliliklerinin sağlanabilmesi büyük önem taşımaktadır. Bu amaçla, bankalar tarafından kentsel dönüşüm/yapı yenileme kredilerinin konut kredileri kadar sahiplenilmesi, tanıtılması ve avantajlı şekilde kullandırılması gerekmektedir. 

Kentsel Dönüşüm Kredilerinin Kullanımı Müteahhitleri de Disipline Edecektir

Kentsel dönüşümün ve genel olarak müteahhitlik sektörünün disipline edilmesinde bankacılık sektörü, önemli-ancak yeterince değerlendirilmeyen bir potansiyele sahiptir. Kentsel dönüşümün ekonomik yönüne bakıldığında gündemi fazlaca kaplayan konuların dışında, aslında finans kuruluşlarının kentsel dönüşüm konusunda hak sahiplerinin yüreklerine su serpecek bir çözüm sunmaları mümkündür. 

Şöyle ki, afet riski altındaki konutlarda ikamet eden yurttaşlarımızın “ahirette iman, dünyada mekan” diyerek sahip oldukları biricik evlerini yıkıp, kendilerine afetlere karşı güvenli bir konut teslim etmelerini bekledikleri müteahhitlerin sözlerini yerine getirip getiremeyeceklerinden endişe duymaları, son derece hassasiyet ve hakkaniyetle yaklaşılması gereken bir konudur. 

Yasa koyucunun da hassasiyet gösterdiği bu konuda, bankadan alınacak kentsel dönüşüm kredisi blokeli olarak seçilen müteahhittin hesabına geçmektedir. Hesap blokeli olduğu için, müteahhit paranın hepsini kullanamaz. Bunun yerine, inşaatın safhalarına göre müteahhit, yaptığı imalatı sunup kontrol yapılmasını talep eder. Banka da, inşaatı kontrol eden yapı denetimden belgeleri alarak ve inşaatı yerinde inceler. O zamana kadar yapılan işin tutarı ne kadarsa banka da, müteahhide o kadar para verir. Yani inşaat devam ederken müteahhit eğer işten ayrılırsa ya da vatandaş yapılan imalatı beğenmeyip durdurduğunda, inşaatı tamamlayacak olan para zaten blokeli olarak banka hesabında bulunur. Yani hak sahiplerinin yüreklerine su serpen, müteahhitten inşaatı tamamlanma garantisi alınmış olur. İyi de olur.

Velhasıl, kentsel dönüşüm/yapı yenileme kredilerini konut kredileri kadar sahiplenen bankalar, ülkemizin kentsel dönüşümüne de, kâr hanelerine de adlarını yazdırırlar.

Sosyolog Faruk Özcan