Kentsel dönüşümün hızlanması için yabancı sermaye şart!

TURYAP Üst Düzey Yöneticisi, Gayrimenkul İçin Strateji Platformu Genel Sekreteri İsmail ÖZCAN, Hazine garantili uzun dönemli kira getirisi vaadi ile uluslararası yatırımcılardan elde edilecek fonlarla kentsel dönüşüm alanlarının kamulaştırılmasını, bu alanlarda yapılacak yeni binalardan konut, işyeri alacaklardan, İngiliz mülkiyet sisteminde olduğu gibi “toprak kirası” alınarak uluslararası yatırımcılara itfaların yapılmasını önerdi.

İsmail ÖZCAN, kentsel dönüşümün hızlanması için yabancı sermaye girişinin şart olduğunu, yatırım fonlarını Türkiye’ye çekmek için formüller üretilmesi gerektiğini söyledi. Binalar için en önemli maliyet kalemlerinden birisinin arsa olduğunu belirten ÖZCAN, üzerinde gayrimenkul geliştirilecek arsaların satılması değil, konut, işyeri satın alanlara İngiltere’deki gibi uzun dönemli kiralanması yoluna gidilmesi gerektiğini, böylelikle kilitlenme olasılığı yüksek kentsel dönüşüm sürecinin de hızlanacağını söyledi.

İngiltere’de arsaların, çoğunlukla Kraliyet Ailesi veya yakınlarının mülkiyetinde olduğunu, sadece arsa üzerinde inşa edilen yapının satışa konu olduğunu, toprağın alınıp satılmadığını vurgulayan İsmail ÖZCAN, bu arsaların, gayrimenkul geliştiricilere 250 yıla varan sürelerle kiralandığını, söz konusu arsalar üzerinde inşa edilen binalardan konut, işyeri satın alanların, aldıkları gayrimenkulün büyüklüğüne göre belirlenmiş bir bedeli, yıllık bazda, o toprağı kiralayan gayrimenkul geliştirici şirket üzerinden Kraliyet ailesinin emlak şirketine ödediklerini hatırlattı.

Özellikle büyükşehirlerde artan arsa maliyetlerinin, kentsel dönüşüm sürecinde de dönüşüme tabi binalarda oturanların beklentilerinin, geliştiricileri, yatırımcıları oldukça zorladığına ve kentsel dönüşümün kilitlenme olasılığına vurgu yapan ÖZCAN, “arsa maliyetlerini belirli bir seviyeden tutabilmek adına, Türkiye’de de İngiltere’deki gibi arsaların sahibi merkezi otorite, yani, kamu adına Türkiye Cumhuriyeti Hazinesi olabilir ve Hazine, TOKİ, Emlak Konut GYO aracılığıyla bu arsaları, çözüm ortağı gayrimenkul geliştiriciler eliyle, konut, işyeri satın alacaklara uzun vadeli kiralayabilir” dedi. ÖZCAN, toprağın alım-satım maliyetinin ilk yatırım tutarından düşüleceği, uzun dönemli kiralamaya geçilmesi halinde, %45’e varan oranlarda gayrimenkullerin ucuzlayabileceğini, alıcıların ciddi bir finansman yükünden kurtulmuş olacağını, gayrimenkullerin daha kolay alınır ve satılır hale geleceğini ifade etti.

6306 Sayılı Kanun’a göre kamunun “riskli alan” ilan etme yetkisi olduğunu ve bu yetkiyle ilan edilen riskli alanların bütünüyle kamulaştırılabileceğini hatırlatan İsmail ÖZCAN, kamunun, Bireysel Emeklilik Sistemi şirketlerinin elinde biriken fonları, uluslararası gayrimenkul yatırım fonlarını, “garanti kira getirisi” karşılığı cezbedebileceğini belirtti. Bu tür fonlara, garanti getiri sağlayacak, kamulaştırılacak alana/arsaya özel kira sertifikası satışı yapılabileceğini, satıştan elde edilen gelir ile riskli alanın kamulaştırılabileceğini, bu arsalar üzerinde geliştirilecek yeni gayrimenkullerin sahiplerinden toplanacak “toprak kiraları” ile kira sertifikalarının itfalarının yapılabileceğini söyleyen ÖZCAN, “toprak kiraları”nın ödenmemesi veya geç ödenmesi durumunda Hazine, garantör sıfatıyla elinde kira sertifikası bulunan fonlara ödemelerini aksatmaz; böyle bir garanti getiriye, Bireysel Emeklilik Sistemi fonları, yabancı gayrimenkul yatırım fonları kayıtsız kalmaz” dedi.

Toprağın alım satımı yerine, sadece üzerindeki yapıların mülkiyetinin el değiştirdiği bir sistem kurmanın mevcut kanunlar çerçevesinde de tanımlanmış olduğunu söyleyen İsmail ÖZCAN, Medeni Kanun’da “intifa hakkı” olarak tanımlanmış üst kullanım hakkının bu tür bir sistem ve uygulama için cevap verir nitelikte olduğunu tapu, miras gibi mülkiyet ile ilgili olabilecek diğer kanunlarda yapılabilecek birkaç küçük değişiklikle, sistemin hemen kurulabileceğini ve işler hale getirilebileceğini sözlerine ekledi.