Kentsel yenileme gecekondu dönüşüm projeleri!
Kentsel yenileme gecekondu dönüşüm projeleri nelerdir? Yenileme Dönüşüm projelerinde aranan özellikler nedir? Hak sahipliğini kim belirliyor? İşte soruların yanıtının bulunduğu Kentsel yenileme gecekondu dönüşüm projelerine ilişkin rehber...
Kentsel yenileme gecekondu dönüşüm projeleri!
Kentsel yenileme gecekondu dönüşüm projelerine ilişkin açıklamalar, TOKİ konut edindirme rehberi kapsamında açıklanıyor. Rehberde yer alan esaslara göre, TOKİ’nin planlı kentleşme ve konut seferberliği kapsamında yürüttüğü uygulamalardan biri de belediyelerle işbirliği içinde gerçekleştirdiği projeler Kentsel yenileme ve gecekondu dönüşüm projeleri olarak tanımlanyor.
1) TOKİ’nin uygulamaları arasında yer alan Yenileme/ Dönüşüm Projeleri nedir?
TOKİ’nin planlı kentleşme ve konut seferberliği kapsamında yürüttüğü uygulamalardan biri de belediyelerle işbirliği içinde gerçekleştirdiği Gecekondu Dönüşüm/Kentsel Yenileme Projeleridir. Bu projeler, kentin sağlıksız alanlarının yeniden kente kazandırılmasıyla birlikte bu sağlıksız alanlarda yaşayan vatan daşlarımızın da modern yerleşim alanlarında ikamet etmesini sağlamayı hedeflemektedir.
Bu projelerde konut ve gerekli sosyal donatı yapılarının (okul, kreş, spor salonu, dini tesis, sağlık tesisi, ticaret vb.) ada içi altyapı ile birlikte inşaatları TOKİ tarafından yapılmakta, belediyeler ise hak sahipliği tespit ve taşınmazlara ait değerleme işlerinde TOKİ ile müşterek çalışmakta, ayrıca alanın tasfiyesini, gerekli olan hallerde geçici iskan yardımını ve genel altyapı hizmetlerinin teminini üstlenmektedir.
2) Yenileme/ Dönüşüm projelerinde aranan özellikler nedir?
Teknik verilere bağlı olarak (jeolojik durum, zemin özellikleri, depremsellik, tarihi ve doğal miras); tasfiyesi zorunlu alanlar, afet bölgeleri ile kentsel arazi değeri yüksek ancak yapılaşma kalitesi düşük ve kentsel kimliğe uyumsuz alanlar bu projelere konu edilmektedir.
3) Yenilenmesi/Dönüştürülmesi gereken alanı kim belirliyor?
Bu projelerde dönüştürülmesi gereken alan belediyelerce tespit edilmektedir. TOKİ belediyenin başvurusu üzerine alan bilgileri ışığında yerinde inceleme yapmakta ve bir değerlendirme raporu hazırlamaktadır. Daha sonra TOKİ ve ilgili belediyeler arasında imzalanan protokol çerçevesinde gerekirse proje sınır revizyonu ile uygulamaya konmaktadır.
4) Hak sahipliğini kim belirliyor?
Proje alanındaki hak sahipleri, TOKİ ve belediyece veya belediyeler tarafından hizmet alımı yöntemi ile belirlenen müşavir firmalarca tespit edilmektedir. TOKİ ve belediyece kurulan bir ortak komisyonca, hak sahiplerinin TOKİ tarafından yapılacak yeni konutlardan veya konut dışında ticaret ünitesinden veya imarlı arsadan talep edip etmeyeceklerine dair görüşleri alınmaktadır.
5) Bedel tespiti nasıl yapılıyor?
Bedel tespiti, tapulu yapılar için arsa, bina ve eklenti olarak hesaplanırken kendisine ait olmayan arazi üzerinde tapusuz binası olanlara sadece enkaz (bina-yapı-varsa ağaç) değeri üzerinden yapılır. Mülkiyeti yapı sahibine ait olmayan durumda, arsa/arazi için değil yapı için bedel takdir edildiğinden bedel; yapının metrekare büyüklüğüne, binanın yaşı, cinsi, eksik imalatı ve yapım tarzına göre değişmektedir.
6) Hak sahibi, tespit edilen bedel karşılığında nasıl yeni konut alabilecek?
TOKİ’nin üreteceği konutlardan talep eden ve belediyeye “muvafakat” vererek borçlanan hak sahipleri için üretilen konutların borçlanma usul ve esasları İdaremiz tarafından belirlenmektedir. TOKİ’nin maliyet oranlarını dikkate alarak tespit ettiği konut satış bedelinden hak sahiplerine ait taşınmazlar için belirlenen arsa, bina ve eklentisine ait bedel düşürülür ve tespit edilen borç için vadeli satış yöntemi uygu lanır.
Hak sahibine bu farkı küçük taksitlerle, uzun vadeli olarak ödeme imkanı sağlanır.
Bunun yanısıra, hak sahibine ait taşınmazın gayrimenkul değeri ile orantılı bölgeleme yapılmakta, taşınmazın imar durumu ve anlaşma oranı dikkate alınarak belirlenen katsayı ile bulunan bitmiş inşaat metrekaresine ve enkaz bedeli toplamından oluşan bedel karşılığında inşaat alanı için de uzlaşılmaktadır.
Konutların bedelleri, proje uygulamalarının yapıldığı illerdeki mevcut ekonomik durum, doğal afetler, konut rayiç bedelleri ve gecekondu bölgesindeki hak sahiplerinin gelir du rumu göz önünde bulundurularak gerekli görüldüğünde kamuoyu na ilan edilerek yapım maliyetlerinin altında tespit edilebilmektedir.
7) Hak sahiplerine yeni konut aynı alanda mı, yoksa başka bir alanda mı veriliyor?
Bu projeler, boşaltılacak alanın niteliğine, konut yapımına uygun olup olmama özelliklerine göre biri “Başka Alana Taşıyarak Dönüşüm/Yenileme”, diğeri “Yerinde Dönüşüm/Yenileme” olmak üzere iki alternatif çerçevesinde yürütülmektedir.
8) Yenileme/Dönüşüm sürecinde, hak sahiplerinin ikameti nasıl sağlanıyor?
“Başka Alana Taşıyarak Dönüşüm/Yenileme” modelinde alan tasfiyesi, yeni konutların inşaatlarının tamamlanarak hak sahiplerine teslim edilmesinden sonra yapılmaktadır. “Yerinde Dönüşüm/Yenileme” metodunda ise hak sahiplerine yeni konutla rın yapımı tamamlanana kadar geçici konut tahsis edilmekte ya da kiraları belediyece ödenmektedir.
9) Bir hak sahibi birden çok konut alabilir mi?
Proje bazında kurulan komisyonca takdir edilen arsa ve bina değerinin TOKİ tarafından belirlenecek konut fiyatından yüksek çıkması durumunda, bu hak sahiplerine tespit edilen değere denk gelecek sayıda konut verilebilmesi için gerekli düzenleme İdarece yapılmaktadır.
10) Aynı taşınmaz üzerinde hissedar olan kişiler projeden nasıl yararlanıyor?
Komisyonca yürütülen takdir/değerleme işlemlerinde, mevcut hisse oranları gözetilerek konutlarla ilişkilendirilir. Hisseler karşılığı takdir olunan bedeller ile hak sahipleri borçlanma seçeneklerini kullanırlar.