Kira artışları ve enflasyon!

İstanbul Emlak Brokerleri Kulübü İşletme Kooperatifi Yönetim Kurulu Başkanı Ulvi Özcan "kira artışları ve enflasyon" konusunu kaleme aldı...

Enflasyonun, Merkez Bankası’nın, kira artışlarının çok konuşulduğu bugünlerde kira artış zamanı gelen kiraya veren veya kiracı biz emlakçıları arar ; bizler de konuyla ilgili bildiğimiz kadarıyla (mahalle imamı gibi ) yorumlar yapar olduk … Piyasalardaki ve mevzuatlardaki bu düzenlemeler ciddi kafaları karıştırır olunca ben de konuyu mercek altına almaya karar verdim. 

İlk olarak enflasyon tanımından başlayalım. Google’da enflasyon yazdığımda karşıma çıkan yazıyı sizlerle paylaşıyorum …

Enflasyon ; mal ve hizmetlerin fiyatlarının artmasıdır. Ancak mal ve hizmetlerin fiyatları zaman içinde artabilir veya azalabilir. Enflasyon sadece belli bir malın veya hizmetin fiyatının tek başına artması değil, fiyatların genel düzeyinin sürekli bir artış göstermesidir. Diğer bir deyişle, sadece bazı malların fiyatlarının sürekli artması ya da tüm malların fiyatlarının bir sefer artması enflasyon değildir. Örneğin aylık enflasyon oranının yüzde 1 olması, o ay içinde fiyatlar genel seviyesinin bir önceki aya göre yüzde 1 oranında arttığını gösterir. Yıllık enflasyonun yüzde 30 olması da, fiyatların bir önceki yıla göre ortalama yüzde 30 oranında arttığını, örneğin geçen yıl 200 TL’ye alınan bir mal sepetinin bu yıl ancak 260 TL’ye alınabileceğini ifade eder.

Enflasyonun düşmesi; fiyatların düşmesi, insanların alım gücünün artması, gelirlerinin yükselmesi demek değildir. Enflasyonun düşmesi, fiyatların daha az artması, insanların alım güçlerinin daha az azalması ve neticesinde istikrar ve refah demektir. (Kaynak : qnbfi.com web sayfası)

Şimdi bu temel enflasyon bilgisinden sonra enflasyon oranlarına gelelim. Ülkemizde bildiğim kadarıyla TÜİK ve İTO enflasyon oranlarıyla ilgili araştırmalar yapıyor ve her ay yayınlıyor. Konuyla ilgili güvenilirlik sorgusu çokça gündeme gelse de istatistik bir bilim ve daha iyisini bulana kadar bu verilere itibar göstermeliyiz. 

TÜİK’in Tüketici Fiyat Endeksi (Tüfe) ve Yurt İçi Üretici Fiyat Endeksi (Yi – Üfe) İTO’nun da Toptan Eşya Fiyat Endeksi (Tefe) ve Ücretliler Geçinme Endeksi itibar gören istatistikler. Bunlar da kendi içlerinde ikiye ayrılıyor. Yıllık ortalama ve on iki (12) aylık değerlendirmeler. 

Bu kavramları açık açık belirmedikçe ciddi kavram kargaşaları da olabiliyor. Örneğin bir kira artışında kira artışı Tüfe’ye göre belirlenecek dendiyse ve detay yazılmadıysa işine gelen ‘’yıllık ortalama fiyatları’’ işine gelen ‘’12 aylık değişim fiyatları’’ dikkate alarak müzakereyi sonlamak istiyor. (Bugünkü mevzuata göre böyle bir şey sözkonusu değil ; herkes Tüik’in Tüfe yıllık ortalamalarını dikkate almak zorunda.)

6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunu 1 Temmuz 2012’de yürürlüğe girmiş, bu tarihe kadar geçerli olan 6570 Sayılı Kira Kanunu yürürlükten kaldırılmıştır. Yürürlüğe giren Borçlar Kanunu’nun 344. maddesinde konutlarda yıllık kira artışının Tüik’in Üfe yıllık ortalamalarına göre belirleneceği belirtilmiş, söz konusu hükmün işyerlerinde uygulanması 8 yıl (01 Temmuz 2020 tarihine kadar) ertelenmiştir.

Piyasada bir başka sorun dövizin oynaklığı ve perakende ticarette var olan durgunlukla ilgili yaşanmaktaydı. Konuyla ilgili düzenleme yapan hükümet 6 Ekim 2018 tarih ve 30557 sayı ile Resmi Gazetede yayınlanan bir tebliğ ile 28.2.2008 tarihli ve 26801 sayılı Resmî Gazete’de yayımlanan Türk Parası Kıymetini Koruma Hakkında 32 Sayılı Karara İlişkin Tebliğ (Tebliğ No: 2008-32/34)’in mülga 8 inci maddesi başlığı ile birlikte yeni bir düzenleme yapmıştır. Bu düzenlemeye göre Türkiye’de yerleşik kişilerin ; kendi aralarında akdedecekleri, konusu serbest bölgeler dahil yurt içinde yer alan gayrimenkuller olan, konut ve çatılı iş yeri dâhil gayrimenkul satış ve kiralama sözleşmelerinde sözleşme bedelini ve bu sözleşmelerden kaynaklanan diğer ödeme yükümlülüklerini döviz cinsinden veya dövize endeksli olarak kararlaştıramayacakları hüküm altına alınmıştır. Türkiye’de yaşayan yabancıların akt edecekleri sözleşmeler bu kapsam dışında tutulmuştur. (Daha kapsamlı bilgi için ilgili tebliği inceleyiniz.)

Daha sonra piyasada kiralamalar ile ilgili yaşanan sorunlar nedeniyle 7161 Numaralı Vergi Kanunları ile Bazı Kanun ve Kanun Hükmünde Kararnamelerde Değişiklik Yapılmasına Dair Kanun  18.01.2019 tarihli ve 30659 sayılı Resmi Gazetede yayımlanarak yürürlüğe girmiştir.

İlgili Kanun’un 56. Maddesi ile Türk Borçlar Kanununun 344 üncü maddesinin birinci, ikinci ve üçüncü fıkralarında yer alan “üretici fiyat endeksindeki artış” ibareleri “tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim” şeklinde değiştirilmiştir.

Bu kapsamda 01.01.2019 tarihinden sonra yapılacak kira yenilemelerinde TÜİK TÜFE on iki (12) aylık ortalamalara göre değişim oranlarının esas alınması gerekecektir.

Bir başka konu ; kiracının, Türk Ticaret Kanununda tacir olarak sayılan kişiler ile özel hukuk ve kamu hukuku tüzel kişileri olduğu işyeri kiraları ile ilgili olarak da ;  kira bedelindeki artış ile ilgili sınırlamanın, 6217  Sayılı kanunun geçici 2. maddesi  ile 01.07.2020 tarihinden sonra yürürlüğe gireceği düzenlenmişti. Ancak Kanun’un 59. maddesi ile bahsi geçen geçici 2. maddeye yapılan ekleme ile TÜFE oranın esas alınacağına dair düzenlemenin tacir olarak sayılan kişiler ile özel hukuk ve kamu hukuku tüzel kişileri olduğu işyeri kiraları içinde uygulanacağı düzenlenmiştir. İlgili düzenleme 01.01.2019 tarihinden geçerli olmak üzere 18.01.2019 tarihi itibarı ile yürürlüğe girdiğinden TÜFE oranı sınırlamasının Kiracının tacir ve özel hukuk ve kamu hukuku tüzel kişileri olduğu işyeri kiralarında da 01.01.2019 tarihinden sonra geçerli olacağı düşünülmektedir.

Tüm bunları niye yazdım. Şu anda sıkça yapılan düzenlemeler nedeniyle sapla saman karışmış durumda. Yazmış olduğumuz konuların da yanlış anlamaya sebep olması endişesi de taşımıyor değilim. Her gün yapılan düzenlemeler ile konunun operasyonel olarak için de bulunan bizler de gelişmeleri takip edemez olduk. Dileğim odur ki ülkemizde ekonomik yapı bir önce otursun biz de konunun hakimi olan iş erbabı insanlar/firmalar olarak sağlıklı cevaplar verebilelim.

Ulvi Özcan
İstanbul Emlak Brokerleri Kulübü İşletme Kooperatifi 
Yönetim Kurulu Başkanı

Turizm acenteleri emlakçılığa soyundu!

2019 Ağustos ayı kira artış oranları belli oldu!