Kira bedelinin tespiti davası hangi mahkemede açılır?
Kiracı kiralananın kullanımını etkileyen ayıpların varlığı hâlinde, ayıbın giderilmesine kadar geçen süre için, kira bedelinden ayıpla orantılı bir indirim yapılmasını isteyebiliyor. Peki, kira bedelinin tespiti davası hangi mahkemede açılır?
Kira bedelinin tespiti davası hangi mahkemede açılır?
Kiracı hakları arasında; kiralananın kullanımını etkileyen ayıpların varlığı hâlinde, bu ayıpların kiraya veren tarafından öğrenilmesinden ayıbın giderilmesine kadar geçen süre için, kira bedelinden ayıpla orantılı bir indirim yapılmasını isteyebilme hakkı da bulunuyor.
Tarafların yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeline ilişkin anlaşmaları, bir önceki kira yılında üretici fiyat endeksindeki artış oranını geçmemek koşuluyla geçerlidir. Bu kural, bir yıldan daha uzun süreli kira sözleşmelerinde de uygulanır.
Taraflarca bu konuda bir anlaşma yapılmamışsa, kira bedeli, bir önceki kira yılının üretici fiyat endeksindeki artış oranını geçmemek koşuluyla hâkim tarafından, kiralananın durumu göz önüne alınarak hakkaniyete göre belirlenir.
Taraflarca bu konuda bir anlaşma yapılıp yapılmadığına bakılmaksızın, beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde ve bundan sonraki her beş yılın sonunda, yeni kira yılında uygulanacak kira bedeli, hâkim tarafından üretici fiyat endeksindeki artış oranı, kiralananın durumu ve emsal kira bedelleri göz önünde tutularak hakkaniyete uygun biçimde belirlenir. Her beş yıldan sonraki kira yılında bu biçimde belirlenen kira bedeli, önceki fıkralarda yer alan ilkelere göre değiştirilebilir.
Sözleşmede kira bedeli yabancı para olarak kararlaştırılmışsa, beş yıl geçmedikçe kira bedelinde değişiklik yapılamaz. Ancak, bu Kanunun, “Aşırı ifa güçlüğü” başlıklı 138 inci maddesi hükmü saklıdır. Beş yıl geçtikten sonra kira bedelinin belirlenmesinde, yabancı paranın değerindeki değişiklikler de göz önünde tutularak üçüncü fıkra hükmü uygulanır.
Dava açma süresi ve kararın etkisi
Kira bedelinin belirlenmesine ilişkin dava her zaman açılabilir. Ancak, bu dava, yeni dönemin başlangıcından en geç otuz gün önceki bir tarihte açıldığı ya da kiraya veren tarafından bu süre içinde kira bedelinin artırılacağına ilişkin olarak kiracıya yazılı bildirimde bulunulmuş olması koşuluyla, izleyen yeni kira dönemi sonuna kadar açıldığı takdirde, mahkemece belirlenecek kira bedeli, bu yeni kira döneminin başlangıcından itibaren kiracıyı bağlar.
Sözleşmede yeni kira döneminde kira bedelinin artırılacağına ilişkin bir hüküm varsa, yeni kira döneminin sonuna kadar açılacak davada mahkemece belirlenecek kira bedeli de, bu yeni dönemin başlangıcından itibaren geçerli olur.
Yeni Dönem Kira Bedelinin Hak ve Nesafet Uygulaması Yoluyla Tespit Edileceğine, Mahallinde Bilirkişi Heyeti Marifetiyle Yeniden Keşif Yapılarak Karar Verileceğine İlişkin Yargıtay Kararı
T.C.
YARGITAY
3. HUKUK DAİRESİ
E. 2012/75
K. 2012/4735
T. 27.2.2012
• KİRA TESPİTİ DAVASI (Yeni Dönem Kira Bedelinin Hak ve Nesafet Uygulaması Yoluyla Tespit Edileceği - Mahallinde Bilirkişi Heyeti Marifetiyle Yeniden Keşif Yapılarak Karar Verileceği)
• HAK VE NESAFET UYGULAMASI (Kira Tespiti Davasında Yeni Dönem Kira Bedelinin Hak ve Nesafet Uygulaması Yoluyla Tespit Edileceği - 18.11.1964 Gün ve 2/4 Sayılı Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararı Dikkate Alınacağı)
• BİLİRKİŞİ RAPORU (Kira Tespiti Davasında Kira Parasının Bilirkişi Raporundaki Verilere Göre Hakim Tarafından Tespit Edileceği - Hüküm Kurmaya Elverişli Rapor Tanzimi İçin Yeniden Keşif Yapılacağı)
8.11.1964 gün ve 2/4 sayılı Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararı
ÖZET : Dava, kira parasının tespitine ilişkindir. Yeni dönem kira bedelinin hak ve nesafet uygulaması yoluyla tespit edilmesi gerekmektedir. Kira parası bilirkişi raporundaki verilere göre hakim tarafından tespit edilir. Bilirkişi raporu yeterli bulunmayıp, emsal taşınmazların m2 birim fiyatı uyarınca kira tespiti yoluna gidilmiş ise de, hüküm kurmaya elverişli rapor tanzimi için mahallinde bilirkişi heyeti marifetiyle yeniden keşif yapılarak karar verilmesi gerekir.
DAVA : Dava dilekçesinde kira parasının 05.05.2011 gününden başlayarak aylık 10.000 TL olarak tespiti istenilmiştir. Mahkemece davanın kısmen kabulü cihetine gidilmiş, hüküm davacı vekili tarafından temyiz edilmiştir.
Temyiz isteminin süresi içinde olduğu anlaşıldıktan sonra dosyadaki bütün kağıtlar okunup gereği düşünüldü:
KARAR : Davada; 05.05.2011 tarihinde başlayan döneme ilişkin aylık kira parasının tespiti istenilmiştir. Mahkemece yapılan keşif sonucu tanzim edilen bilirkişi raporunda davaya konu taşınmazın endekse göre aylık 4095 TL, emsallere nazaran ise 6.250 TL kira getirebileceği, ancak taşınmazın tüm özellikleri ve tarafların gösterdiği emsallere göre bu bedelin fahiş olduğu, 6.250 TL'nin dayanağının olmadığı gerekçesiyle, emsallere göre belirlenen m2 birim fiyatı üzerinden %10 hakkaniyet indirimi yapılmak suretiyle aylık kira bedelinin 4410 TL olarak tespitine karar verilmiş, hüküm davacı vekilince temyiz edilmiştir.
Yanlar arasındaki kira sözleşmesi 01.10.1995 başlangıç tarihli olup, 10 yıl sürelidir. Buna göre yeni dönem kira bedelinin 18.11.1964 gün ve 2/4 sayılı Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararında açıklanan ilkeler uyarınca hak ve nesafet uygulaması yoluyla tespit edilmesi gerekmektedir. Anılan İçtihadı Birleştirme Kararına göre kira parası bilirkişi raporundaki verilere göre hakim tarafından tespit edilir.
Mahkemece bilirkişi raporu yeterli bulunmayıp, emsal taşınmazların m2 birim fiyatı uyarınca kira tespiti yoluna gidilmiş ise de, bu belirleme yukarıda açıklanan Yargıtay İçtihadı Birleştirme kararına uygun değildir. Hüküm kurmaya elverişli bir rapor tanzimi için mahallinde bilirkişi heyeti marifetiyle yeniden keşif yapılarak sonucu uyarınca bir karar verilmesi gerekirken, eksik inceleme ile karar verilmiş olması doğru olmayıp, bozmayı gerektirmiştir.
SONUÇ : Bu itibarla yukarıda açıklanan esaslar göz önünde tutulmaksızın yazılı şekilde hüküm tesisi isabetsiz, temyiz itirazları bu nedenlerle yerinde olduğundan kabulü ile hükmün HUMK.'nun 428. maddesi gereğince bozulmasına ve peşin alınan temyiz harcının istek halinde temyiz edene iadesine, 27.02.2012 tarihinde oybirliği ile karar verildi.