Kira gelir vergisi 25 soruda tüm detaylarıyla!

Kira gelir vergisi son dönemlerin en çok konuşulan konuları arasında yer alıyor. T24 yazarı Murat Batı da bugünkü yazısında kira gelirini kaleme aldı. İşte Murat Batı'nın o yazısı...

Kiralamadan elde edilen gelirin vergilendirilmesiyle ilgili önem arz eden hususları soru/yanıt olarak anlatmaya çalıştım

Gelir Vergisi Kanunu’na göre bir gerçek kişi sahip olmuş olduğu gayrimenkulleri başkasına kiralar ve bu kiralamadan gelir elde ederse söz konusu bu gelir, halk arasında kira vergisi şeklinde bilinen gayrimenkul sermaye iradı olarak vergilendirilir. Elde edilmiş olan bu gelir gelirin elde edildiği seneyi takip eden senenin mart ayında beyan edilecek ve hesaplanan gelir vergisi de mart ve temmuz ayında iki eşit taksit olarak ödenecek. Yani 2023'te elde edilen kira geliri, 1-31 Mart 2024 tarihlerinde beyan edilecek ve 2024 Mart ve Temmuz ayında iki eşit taksit olarak ödenecek.

Kiraya verilmiş olan gayrimenkulden kasıt ise; ev, iş yeri, konut, arsa, yazlık, arazi, villa ya da benzeri amaçla kullanılan yerlerdir.

Söz konusu bu kiralamadan elde edilmiş olan gelirin vergilendirilmesi ile ilgili önem arz eden hususları aşağıda soru/cevap şeklinde anlatmaya çalıştım. Hatta aşağıda belirtmiş olduğum giderleri ibraz ederseniz hiç vergi ödemeyebilirsiniz bile.

Soru 1) Konuttan elde etmiş olduğum kira gelirim çok düşük yine de beyan edecek miyim?

2023'te konutun kiraya verilmesi nedeniyle elde edilmiş olan kira gelirinin toplamı 21 bin Türk Lirası veya bu tutarın altındaysa beyan etmenize gerek yoktur. 21 bin lirayı geçerse o zaman beyan etmeniz gerekecektir.

Soru 2) 21 bin liranın altında olan konut kira gelirimi beyan etmeyeceğim fakat vergi dairesine ayrıca bir bildirimde bulunmak zorunda mıyım?

İleride -ki şu aralar Hazine ve Maliye Bakanlığı sahaya inmiş vaziyette- olası bir sorunla karşı karşıya kalmamak için isterseniz bağlı olduğunuz yer vergi dairesine veya hazır beyan sisteminde bunu bir dilekçe ile bildirebilirsiniz.

Bu internet ( https://intvrg.gib.gov.tr/hazirbeyan ) adresinden Hazır Beyan Sistemine giriş yapıp “İşlemlerim/İstisna Dilekçesi Vermek İstiyorum” menüsü aracılığı ile de dilekçenizi verebilirsiniz.

Hazır Beyan Sisteminde bulunan “Dilekçe Verme Nedeni” başlığındaki ifadeler şöu şekilde:

-Kira geliri elde etmedim,
-Kendim oturuyorum,
-İstisna altında kira geliri elde ettim (konut),
-Gayrimenkulü sattım,
-Beyan sınırı altında kira geliri elde ettim (iş yeri, diğer, hak)
-Usul (üstsoy), füru (altsoy) veya kardeşim oturuyor,

Bunlardan uygun olanı belirtmenizde yarar var.

Soru 3) 21 bin liralık istisna nedir?

2023'te konut kira geliri elde edenler, elde etmiş oldukları söz konusu bu geliri süresinde vergi dairesine beyan etmeleri durumunda 21 bin liralık bir istisnadan faydalanırlar. Örnek vermek gerekirse 2023'te (konutundan veya konutlarından) aylık 5 bin Türk Lirası (yıllık 60 bin Türk Lirası) kira geliri elde eden emekli Mehmed amca kira gelirini vergi dairesine beyan ettiğinde senelik kira gelirinden (örneğimize göre 60 bin TL’den) 21 bin Türk Lirası istisna tutarı düşülür. Yani daha az tutar üzerinden vergilendirilmiş olur. Söz konusu bu istisna tutarı da her sene yeniden değerleme oranı kadar artırılır. Örneğin 2024'te elde edeceğiniz konut kira gelirine 33 bin Türk Lirası istisna uygulayacaksınız.  

Soru 4) 21 bin liralık istisnadan herkes faydalanabilir mi?

Konut kira gelirleriyle beraber market, lokanta vs yerlerin işletilmesi gibi faaliyetlerden ticari kazanç elde edenler, zirai kazanç elde edenler ya da avukat, doktor gibi serbest meslek kazancı olanlar istisna uygulamasından faydalanamazlar.

Örnek vermek gerekirse, Avukat Duygu Hanım avukatlık faaliyetinin dışında ayrıca şahsına ait bir evden kira geliri elde etmiştir. Avukat Duygu Hanım’ın serbest meslek kazancı (avukatlık faaliyetinden dolayı) olması sebebiyle kira geliri istisnasından faydalanacak.

Ayrıca bu istisna yalnızca konuttan elde edilen kira gelirlerine uygulanır. İş yeri kira gelirlerine uygulanmaz.

İlaveten bir kişinin 2023'te elde etmiş olduğu ücret, faiz, kâr payı gibi menkul sermaye iradı, başka kira geliri, konut alım satımı gibi faaliyetlerden elde edilmiş olan değer artış kazancı ile süreklilik arz etmeyen arızi ticari kazancının toplamı 2023 senesi için 550 bin Türk Lirası'nı geçiyorsa (GVK m.103 ücretliler için üçüncü dilim) bu istisnadan faydalanamayacak.

Örnek vermek gerekirse Ercan Bey 2023'te faiz, kâr payı, olarak toplamda 600 bin Türk Lirası gelir elde etmiştir. Ercan Bey ayrıca kiradaki konutundan da kira geliri elde etmiştir. Ercan Bey faiz kazancından dolayı (600 bin Türk Lirası) konutlara uygulanan 21 bin liralık istisnadan faydalanamaz.

Konut kira gelirinin beyan edilmemesi ya da eksik beyan edilmesi durumunda da istisnadan faydalanılamaz. Fakat, idarece herhangi bir tespit yapılmadan önce, süresinde beyan etmedikleri ya da süresinde verdikleri beyannamede bulunmayan konut kira gelirlerini kendiliklerinden verecekleri beyannameyle beyan edenler istisnadan faydalanabilirler.

Soru 5) 2023'te konuttan 120 bin Türk Lirası, stopaj yoluyla vergilendirilmiş 300 bin Türk Lirası da iş yerinden kira gelirim vardı. Ayrıca bir şirkette aylık 30 bin Türk Lirası (yıllık 360 bin TL) ücret gelirim vardı. İstisnadan faydalanabilecek miyim?

Kişinin elde etmiş olduğu kira geliri için istisnanın uygulanıp uygulanmayacağı, 2023 yılı içinde elde ettiği gelir toplamının 550 bin Türk Lirası'nın aşıp aşmadığına bakılarak tespit edilecek.

120 bin lira + 300 bin lira + 360 bin lira=780 bin lira

780 bin lira, 2023 yılı için belirlenmiş olan 550 bin lirayı (GVK m.103 ücretliler için üçüncü dilim) aştığından 21 bin liralık istisnadan faydalanılmayacak.

Soru 6) Kirada iki konutum var, iki konut için de ayrı ayrı istisna uygulayacak mıyım?

İstisna tutarı her kişi için ayrı ayrı hesaplanıyor.

Şöyle ki; iki kişi bir konuta eşit hisseli şekilde sahipseler, elde edilmiş olan kira gelirinin yarısını 1. ortak kendi ikametgâhının bulunduğu yer vergi dairesine; diğer ortak ise diğer yarısını kendi ikametgâhının bulunduğu yer vergi dairesine beyan eder. Her iki vergi dairesi iki beyandan da ayrı ayrı olarak istisna tutarını düşer. Yani aynı kira gelirinden iki defa istisna düşülmüş olacaktır.

Diğer yandan örneğin Yüksel Bey’in 2 ayrı yerde 2 evi var ve her ev için 2023 yılında senelik 50’şer bin lira (toplamda 100 bin lira) kira geliri elde etmiş olsun. 100 bin lirayı ikamet ettiği yer vergi dairesine beyan eder ve yalnızca  21 bin liralık (tek-bir sefer) istisnayı düşer. Burada dikkat edilmesi gereken husus da istisna kişi sayısı ile doğru orantılıdır.

Özetle bir konutun iki ortağı var ise istisna iki sefer; iki konutun tek sahibi varsa tek istisna düşülür.

Soru 7) Kiracım işsiz kaldığı için son iki senenin tüm kirasını 2. senenin son ayında toplu olarak verdi. Ne olacak şimdi?

Bir taşınmaz, birden çok sene kullanılmış ve önceki senelerin kira bedelinin tamamı takip eden senelerde ödenmişse tüm gelir ödenen senenin geliri sayılır. Fakat, kiralanmış olan taşınmazın gelecek senelere ait bedelleri toplu olarak ödenmişse gelecek senelere ait olan bedeller ilgili yılların geliri sayılacak.

Örneğin Onur Bey, 2022 ve 2023 senelerinde mesken olarak kullanmak üzere kiraladığı konutun 2 senelik kira bedeli olan 100 bin lirayı (her sene için 50 bin lira olduğunu kabul edelim) 2023 yılının Aralık ayında toplu olarak ödemişse, 100 bin lira 2023 yılının geliri sayılır ve 2024 1-31 Mart tarihlerinde  100 bin liranın  tamamı beyan edilir. 

Fakat peşin tahsil edilmiş olan kiralar ülkeyi terk ve ölüm hallerinde, peşin tahsil edilen kiraların tamamı aynı senenin geliri sayılır.

Örnek vermek gerekirse, Onur Bey, 2023, 2024 ve 2025 senelerinde mesken olarak kullanmak üzere kiraladığı gayrimenkulün 3 senelik  kira bedeli olan 150 bin lirayı (her sene için 50 bin lira olduğunu kabul edelim) 2023'te toplu olarak ödemişse (gelecek senenin kirasını da), 150 bin liranın 2023 yılı için olan 50 bin lirasını 2023'ün geliri olarak 2024 1-31 Mart tarihleri arasında beyan edecektir. Kalan tutarlar da gelecek senelerin geliri sayılacak ve 2024’te beyan etmesine gerek olmayacaktır.  

Soru 8) Konut, eşime ait fakat kira benim banka hesabıma yatıyor. Beyannameyi ben mi vereceğim yoksa eşim mi verecek?

Söz konusu uygulamada çoğu zaman vergi idaresi kirası verilmiş konut için beyan verilmesini ve vergisinin de ödenmesini yeterli görüyor. Verilen beyanname kirası alınmış olan konuta ilişkin olduğu vergi idaresi kayıtlarında görüleceği için ve vergi idaresi de aile birliği kapsamında mevzuya baktığı için pek bir sorun çıkarmamaktadır.

Soru 9) Bir konuta eşimle beraber hisseli sahibiz. Kira benim hesabıma yatıyor. Eşim de beyanname verecek mi?

Böyle bir durumda, ortaklardan her birinin hissesine isabet eden kısmın, ilgili sene için öngörülmüş olan istisna haddini aşması durumunda; hissesine, istisna tutarının üzerinde bir konut kira geliri isabet eden ortak ya da ortaklar bakımından söz konusu konut kira gelirinin beyanı gerekiyor.

Ortak ya da ortaklar tarafından beyanname verilmesi halinde her bir ortak konut kira gelirlerine tanınan istisnadan ayrı ayrı yararlanır.

Eşlerden bir tanesi kendi payına düşmüş olan  kira gelirini beyan eder fakat diğer eş kendi payına düşen tutarı beyan etmezse, beyan etmeyen eşe vergiyle beraber ceza da kesilir. Yani ortaklardan/eşlerden bir tanesinin kendi hissesine düşen tutarı beyan etmesi diğer eşi/ortağı kurtarmaz.

Fakat eşlerden biri tüm kira gelirini beyan ederse vergi idaresi aile birliği kapsamında pek sorun çıkarmamaktadır.

Soru 10) Beyannameyi nereye vereceğim?

Beyanname, mükellefin bağlı olduğu vergi dairesine veriliyor. Mükellefler normal olarak ikametgâhlarının bulunduğu yerin vergi dairesine bağlı oluyor. Örnek vermek gerekirse Kadıköy’de ikamet ediyorsunuz ve Bakırköy’de kiralık konutunuz varsa bu kiralamadan elde etmiş olduğunuz geliri ikamet ettiğiniz yer (Kadıköy) vergi dairesine beyan etmeniz gerekli.

Fakat ticari kazanç sahibiyseniz veya avukat, doktor gibi serbest meslek erbabı iseniz o zaman ikamet etmiş olduğunuz yer değil ofisinizin/dükkanınızın/iş yerinizin bulunduğu yer vergi dairesine beyan etmeniz gerekir.

Soru 11) Elektronik ortamda beyanname verilir mi?

2023'te kira geliri elde edenlerin bunu 2024 yılının Mart ayı içinde vergi idaresine beyan etmeleri gerekiyor. Fakat Gelir İdaresi Başkanlığı (GİB), fiziken vergi dairesine gitmeden de beyanname verilmesini sağladı. Elektronik ortamda beyanname verme yöntemi, hazır beyan sistemi şeklinde bilinir ve bu linkten (https://hazirbeyan.gib.gov.tr/#/) ulaşılabilir. 

Fakat söz konusu bu uygulamadan yalnızca kira, ücret, menkul sermaye iradı ya da diğer kazanç ve iratları ayrı ya da  beraber elde edenler faydalanabilecek.  Kira, ücret, menkul sermaye iradı ya da diğer kazanç ve iradın dışında ticari, zirai ya da serbest meslek kazancı elde edenler söz konusu bu sistem üzerinden beyanname veremeyeceklerdir.

Hazır beyan sistemi, Gelir İdaresi Başkanlığı’na banka, TOKİ, PTT, Tapu gibi kurumlardan gelen bilgilerle oluşturulur. Eğer söz konusu bu bilgiler hatalı ise siz sistemde kendiniz düzeltebilirsiniz. 

Soru 12) 2023'te kiracım kira bedelini aylık olarak her ayın 15’inde dolar/euro şeklinde ödedi. Döviz kuru olarak hangi tarihi baz alacağım?

Döviz cinsinden kiraya verme işlemlerinde tahsilatın yapılmış olduğu tarihteki Merkez Bankası döviz alış kuru esas alınarak kira gelirinde gayri safi hasılatı belirleyeceksiniz.

Soru 13) Kirada konutum var fakat ben de kiradayım, beyanname verecek miyim?

Evet beyan etmeniz gerekiyor. Elde etmiş olduğunuz kira tutarı 21 bin lirayı geçiyorsa beyan edeceksiniz. Ödemiş olduğunuz kira gelirinin özel bir formülle belirlenen tutarını gider olarak yazarsınız. Genelde böyle durumlarda pek vergi çıkmıyor.

İş yeri olarak kiralanan gayrimenkullerden elde edilmiş olan hasılattan oturulan konuta ilişkin kira bedelinin indirilmesi mümkün değil.

Örnek vermek gerekirse Onur Bey, sahibi olduğu konutu 2023'te kiraya vermiş ve 60 bin Türk Lirası kira geliri elde etmiştir. Başka geliri olmayan Onur Bey gayrimenkulü ile ilgili olarak 6 bin Türk Lirası harcama yapmış ve gerçek gider yöntemini seçmiştir. Mükellefin gerçek gider olarak indirebileceği tutar, 6 bin Türk Lirası tutarındaki toplam giderin vergiye tabi hasılata isabet eden kısmı kadar olacak.

2023 için istisna tutarı 21 bin Türk Lirası olduğu için
(60.000 – 21.000 = 39.000 TL)
(6.000 x 39.000) / 60.000 = 3.900 Türk Lirası'nı yalnızca  gider olarak yazabilecek.

Soru 14) Dayımın/teyzemin/babamın konutunda kira vermeden kalıyorum. Babam/teyzem/dayım “almadığı bu kiradan” dolayı beyan edip vergi öder mi?

Kiraya tabi olan konut/yazlık/villa gibi yapıları başkalarının kullanımına bedelsiz olarak elbette bırakabilirsiniz. Buna hiç kimse karışamaz. Gayrimenkul sizin ve siz bu gayrimenkulü eşinize, arkadaşınıza, dostunuza elbette bırakabilirsiniz. Sizin bu iyi niyetinizin altında çok insani/dostane duygular da yatabilir, çeşitli duygu ve sebepler  de. Fakat Vergi İdaresi, sizin bu iyi niyetinizin altında buzağı arar ve bu kadar iyi bir insan olduğunuza ihtimal vermez/vermeyecek de. Vergi İdaresi; “Acaba beni mi kandırıyor bu kişi?” şeklinde düşünecek. Bu sebeple  de gerçekte kira karşılığında para almasanız dahi sizden vergisini alır. Eğer siz, almadığınız bu kiranın vergisini beyan etmezseniz sizden bu verginin dışında hem ceza hem de her ay için aylık yüzde 3,5 gecikme faizi alacaktır.

Buna, GVK m.73 uyarınca emsal kira bedeli esası denir. Gelir Vergisi Kanunu’nun 73’. maddesi uyarınca; anne/babanın çocuklarına, çocukların anne/babalarına veya bunların torunlarına veya kendi kardeşlerine konut/yazlık/villasını bedelsiz bırakması halinde, kira gelirinin beyanı veya verginin ödenmesiyle alakalı olarak herhangi bir sorun bulunmayacaktır. Yani daha basit bir ifadeyle anlatmak gerekirse anne/baba çocuğuna, çocuk anne/babasına veya kardeşlerine konutu/yazlığı/villayı bedelsiz bırakırsa kira almayan bu kişi, almadığı kirayla ilgili olarak ne beyan edecek ne de vergi ödeyecektir.

Fakat  bu bir iş yeriyle kızınıza/oğlunuza bedelsiz bıraksanız bile almadığınız kiranın vergisini vergi idaresi talep eder.

Ayrıca tüm bunların dışındakilere örneğin kuzene, amcaya, kayınpedere, dayıya, halaya, en yakın arkadaşa, sevgiliye vs. evinizi bedelsiz bırakırsanız almadığınız kiranın vergisini de ödemek zorundasınız.

Soru 15) Sahip olduğum konutumu 2023'te  hiç para almadan çok sevdiğim bir arkadaşımın kullanımına bıraktım. Beyan edecek miyim?

Kira tutarının hiç olmaması ya da  düşük olması durumunda, emsal kira bedeli esas alınır. GVK m.73 uyarınca konut sahibi kişi öncelikle kiraya vermiş olduğu bu konutun belediyedeki kayıtlı bedeline (EVK m.29 vergi değeri) bakacak. Söz konusu bu tutar varsayalım 2 milyon Türk Lirası olsun ve bunun yüzde 5’ini yani 100 bin lirasını kira almış gibi beyan edip vergisini ödeyecek.

Soru 16) Vergi değeri 2 milyon Türk Lirası olan konutumu 2023'te bir arkadaşıma yıllık 60 bin TL’ye kiraya verdim. Ne kadarlık bölümünü beyan edeceğim?

Kira tutarının hiç olmaması ya da düşük olması durumunda, emsal kira bedeli esas alınır. GVK m.73 uyarınca konut sahibi kişi öncelikle kiraya vermiş olduğu bu konutun belediyedeki kayıtlı bedeline (EVK m.29 vergi değeri) bakacak. Bu tutar örneğe göre 2 milyon liradır ve yüzde 5lik kısmı da 100 bin liradır. Fakat 60 bin lira  kira alınmışsa Vergi İdaresi 100 bin lira üzerinden beyan etmenizi ve 100 bin lira üzerinden vergi ödemenizi isteyecek.

Fakat siz banka dekontu vs ile bunun böyle olmadığını gerçekte 60 bin Türk Lirası kira aldığınızı ispatlayarak beyan ederseniz söz konusu bu tutar üzerinden vergi hesaplanması gerekiyor. Vergi idaresi 100 bin Türk Lirası konusunda ısrar ederse konu yargıya kadar uzanabilir.

Soru 17) Kira gelirimden indirilecek olan gider uygulaması nasıl olmaktadır?

İstisna düşüldükten sonra kalan tutardan giderler düşülür. Giderleri indirme yöntemi olarak da mükellefe iki ayrı seçenek tanınıyor.

Birincisi gerçek usul diğeri de götürü gider yöntemi olarak bilinir. Beyanname verirken beyannamenin üzerindeki “hasılatın tespit şekli” kısmının altında bulunan “gerçek gider” veya “götürü gider” bölümüne “x” işaretini koyarak işlem yapılıyor. Fakat aman dikkat hem gerçek usulü hem de götürü gideri aynı anda kullanamazsınız. Bunlardan yalnızca birini kullanacaksınız. Hatta bu sene götürü gider yöntemini kullanırsanız seneye de bu yöntemi kullanmak zorundasınız. Yani götürü usulü kullandıysanız iki sene üst üste bu usulü kullanmak zorundasınız.

Gerçek usulde, konut için ödenen ısıtma, aydınlatma, asansör gibi giderler indirilir.

Bir diğer gider yöntemi de götürü gider yöntemidir. Kanun, mükellefleri gerçek giderleri yazmak ve bu giderlerle ilgili olarak belgeleri saklamak yükümlülüğünden kurtarmak ve onlara bir kolaylık sağlamak için götürü gider indirimini kabul etmiştir. Buna göre istisna düşüldükten sonra kalan tutarın yüzde 15’lik bölümü doğrudan gider yazılmak suretiyle uygulanır. Götürü giderde herhangi bir belge vs ibraz etmeniz gerekmez.

Örnek vermek gerekirse, 2023'te evinizi bir seneliğine 50 bin liraya kiraya verdiğiniz zaman bunu 2024 Mart ayında beyan etmeniz gerekiyor. Fakat bu konut için herhangi bir gideriniz olmadığı için götürü gideri seçtiniz. Böyle bir durumda 50 bin liradan önce 21 bin lira istisna düşülür; kaldı 29 bin lira ve bunun da yüzde 15’lik kısmı (29.000 x0,15=4.350 TL) götürü gider yazılır. Böylelikle 24.650 TL (29.000-4.350) üzerinden vergi ödenir.

Soru 18) Konutumu krediyle aldım ve aynı konutu kiraya verdim. Faizi gider yazabilecek miyim?

Evet yazabilirsiniz. Kiraya vermiş olduğunuz konutu banka kredisi kullanarak aldıysanız, ödemiş olduğunuz faizleri, kira gelirinizden düşebilirsiniz. Söz konusu bu uygulamadan iş yeri kira geliri elde edenler de faydalanır.

Örnek vermek gerekirse Hüseyin Bey X bankasından kredi alarak bir konut satın almış ve bu konutu da kiraya vermiştir. Hüseyin Bey 2023'te çektiği kredi için 130 bin lira faiz ödemiştir. Elde etmiş olduğu kira gelirini beyan eder ve gerçek gider yöntemini seçerse GVK m.74/I-4 uyarınca 130 bin lirayı gider yazabilecektir.

Ayrıca söz konusu konut için ödenen sigorta bedelleri de gider olarak yazılır. 

Örnek vermek gerekirse: Sertuğ Bey, 2023'te konut kredisi kullanarak 1 milyon 800 bin liraya almış olduğu konutunu aylık 18 bin liradan konut olarak kiraya vermiş ve 216 bin lira kira geliri elde etmiştir. Sertuğ Bey, kira geliri elde etmiş olduğu konutu ile ilgili olarak 26 bin 800 Türk Lirası asansör ve sigorta gideri ile konut kredisi için bankaya 36 bin 200 Türk Lirası faiz ödemesi yapmıştır. Sertuğ Bey, konut şeklinde kiraya vermiş olduğu konut için 2023'te ödemiş olduğu asansör, sigorta ve faiz gideri ile birlikte iktisap bedelinin yüzde 5’lik kısmı olan (1.800.000 X yüzde 5) 90 bin lirayı indirim konusu yapabilecektir.

Toplam Gider: 26 bin 800 + 36 bin 200 + 90 bin = 153 bin TL’dir.

Söz konusu beyana tabi başka geliri olmayan Sertuğ Bey, gerçek gider yöntemini seçmiştir. Gerçek gider usulünü seçmiş olan mükellefler, vergiden istisna edilen bölüme isabet eden giderleri hasılatlarından gider şeklinde indiremeyecekler, yalnızca vergiye tabi hasılata isabet eden giderleri indirebileceklerdir. Bunun için de  toplam gider tutarının vergiye tabi hasılata isabet eden bölümünün hesaplanması gerekir.

Vergiye tabi hasılata isabet eden gider, şu formüle göre hesaplanacak:

Vergiye Tabi Hasılat = Toplam Hasılat – Konut Kira Geliri İstisnası

= 216 bin – 21 bin

= 195 bin TL

(Toplam Gider x Vergiye Tabi Hasılat)/ Toplam Hasılat

(15 x 195.000)/ 216 bin = 138 bin 125 TL

Böylece Sertuğ Bey adına vergi dairesi 216 bin liradan 21 bin lira istisnayı düşer ve 195 bin liraya ulaşır. 195 bin liradan da 138 bin 125 lirayı düşer ve 56 bin 875 lira vergiye tabi tutara yani matraha ulaşılır. 8 bin 531 lira 25 kuruş gelir vergisi hesaplanmış olur..

Soru 19) Bir konut satın aldım ve kiraya verdim. Ev için ödediğim tutarı gider yazabilir miyim?

GVK m.74/I-4 uyarınca bir gayrimenkul iktisap edildiği seneden itibaren 5 sene boyunca iktisap tutarının yüzde 5’lik kısmı gider yazılır. Söz konusu bu uygulamadan faydalanmanın şartı konut şeklinde kiraya verilmesidir. İş yeri olarak kiraya verilenler bu avantajdan faydalanamaz.

Eğer iki konut alırsanız yalnızca tek ev için bu avantaj söz konusudur.

Soru 20) Başka neler gider olarak yazılabilir?

GVK m.74’e bakmanız da yarar var. Fakat genel olarak kiraya verilen mal ve haklar için ödenen vergi, emlak vergisi, resim, harç ve şerefiyelerle kiraya verenler tarafından ödenmiş olmak şartıyla belediyelere ödenmiş  harcamalara iştirak payları, kiraya verenin yapmış olduğu onarım giderleri, bakım ve idame giderler gider şeklinde yazılabilir. Fakat bunları gider yazmak için kat’i surette fatura gibi bir evrakla belgelendirmeniz gerekiyor.

Fakat para ve vergi cezalarını, Motorlu Taşıtlar Vergisi Kanunu (I) ve (IV) sayılı cetvelde yer alan araçların MTV’sini, çevre temizlik vergisini gider şeklinde yazamazsınız.

Soru 21) Konuttan elde etmiş olduğum kira gelirini beyan ettim ve giderlerin fazlalığından dolayı zarar çıktı. Bunu seneye kullanabilir miyim?

Gelirin toplanmasında gelir kaynaklarının bir bölümünden doğmuş olan zararlar (Gelir Vergisi Kanunu’nun 80.  maddesinde yazılı diğer kazanç ve iratlardan doğanlar hariç) diğer kaynakların kazanç ve iratlarına mahsup edilir. Gayrimenkul sermaye iradına konu olan sermayenin kendisindeki eksilmeler zarar sayılmaz ve iradın gayri safi miktarının tespitinde gider şeklinde kabul edilmezler. Gayrimenkul sermaye iradının safi tutarının hesabında giderlerin fazlalığı nedeniyle doğmuş olan zararlar da beş seneyi geçmemek üzere gelecek senelerde elde edilmiş olan kira gelirlerinden gider şeklinde düşülebilir.

Söz konusu bu durumun iki istisnası bulunur:

-Sahibi oldukları konutları kiraya verenlerin, kira ile oturdukları konut ya da ojmanların kira bedellerini indirim konusu yapmaları halinde bir zarar doğar ise bu zarar gelecek senelerde elde edilen gayrimenkul sermaye iradından indirim konusu yapılamayacaktır.
 
-Konut şeklinde kiraya verilmiş olan bir adet gayrimenkule ait hasılattan, indirim konusu yapılan iktisap bedelinin yüzde 5’i oranındaki tutarın indirilemeyen bölümü, gider fazlalığı şeklinde dikkate alınamayacaktır.
Buna göre, söz konusu durumlarda oluşacak gider fazlalığının gayrimenkul sermaye iradı yönünden zarar şeklinde dikkate alınması mümkün bulunmamaktadır

Soru 22) Emekliyim ve kirada konutum var. Emekliler, işsizler veya ev hanımları için bir istisna/muafiyet var mı?

Kira gelirleri için emeklilere, işsizlere, ev hanımlarına vs’ye herhangi bir istisna/muafiyet uygulanmıyor. Yani kira geliri elde edildiyse bunun beyan edilip ödenmesi gerekiyor.

Soru 23) Apartmanın dış yüzeyinin reklam panosu şeklinde kiraya verdik. Bu da “kira geliri” sayılır mı?

Apartmanların dış yüzeyleri kiraya verilmesi halinde bir gelir söz konusudur. “Bu beyan edilmeli mi?” sorusu sık sık sorulan sorular arasında yer alır. Kira gelirini apartman yönetimi alacak fakat apartman yönetiminin ne gerçek ne de tüzel kişiliği olduğundan bu gelir kat maliklerinin hisseleri oranında bölüşülerek kira gelirleri saptanacak. Sonuç olarak beyanı da gerekir.

Soru 24) Namık Kemal Bey, 2023'te tamamı stopaj yoluyla vergilendirilmiş 60 bin lira iş yeri kira geliri ve 300 bin lira mevduat faizi ile beraber konut olarak kiraya verdiği dairesinden de 20 bin lira kira geliri elde etmiştir. Beyan edilecek geliri var mı?

Stopaj yoluyla vergilendirilen 300 bin Türk Lirası mevduat faizi geliri, GVK geçici m.67 uyarınca tutarı ne olursa olsun beyan edilmez.

Konut kira geliri, 21 bin liralık istisnanın altındaysa beyan edilemez. Örneğimize göre 20 bin lira kira geliri 2023 yılı istisna tutarı olan 21 bin liranın altında olduğundan beyan edilemez.

Tamamı stopaj suretiyle vergilendirilmiş iş yeri kira geliri olan 60 bin Türk Lirası ise GVK m.103 2. dilimin üst sınırı olan tutarı (2023 yılı için 150 bin Türk Lirası) aşmazsa beyan edilemez. 2023 yılı GVK m.103 ikinci dilim üst sınırı 150 bin liradır ve 60 bin liralık iş yeri kira geliri beyan sınırı olan 150 bin Türk Lirası'nı geçmediğinden beyan edilmeyecektir. Örneğe göre mükellefin 2023'e ilişkin beyan edilecek geliri yoktur.

Soru 25) Erol Bey, 2023'te konut kredisi kullanarak 2 milyon liraya almış olduğu konutunu aylık 20 bin liradan konut olarak kiraya vermiş ve 2023'te toplamda 240 bin lira kira geliri elde etmiştir. Erol Bey kira geliri elde ettiği konutu ile ilgili olarak 15 bin lira asansör ve sigorta gideri ile konut kredisi için bankaya 40 bin lira faiz ödemesi yapmıştır. Beyan edilecek geliri var mı?

Erol Bey, konut şeklinde kiraya vermiş olduğu konutu için 2023 yılında ödediği asansör, sigorta ve faiz gideri ile beraber iktisap bedelinin yüzde 5’lik kısmı olan (2 milyon TL X yüzde 5) 100 bin TL’yi indirim konusu yapabilecektir.

Toplam Gider: 15 bin + 40 bin+ 100 bin = 155 bin TL’dir. Beyana tabi başka geliri olmayan mükellef, gerçek gider yöntemini seçmiş olsun.

Gerçek gider usulünü seçmiş olan mükellefler, vergiden istisna edilen kısma isabet eden giderleri hasılatlarından gider şeklinde indiremeyecekler, yalnızca vergiye tabi hasılata isabet eden giderleri indirebilecekler. Bunun için toplam gider tutarının vergiye tabi hasılata isabet eden bölümünün hesaplanması gerekir.

2023 yılı için istisna tutarı 21 bin liradır.
(240 bin – 21 bin = 219 bin lira)
(155 bin x 219 bin) / 240 bin = 141 bin 437,5 TL’yi sadece gider şeklinde yazabilecektir.

İzmir 4.4 büyüklüğünde sallandı, Naci Görür uyardı: Ege Denizi çok sayıda gerilmeli faylarla dolu! 

Kiracılar dikkat! 4 milyon haneye elektrik desteği verilecek peki kimler yararlanabilir? 

Sirkeci-Kazlıçeşme Raylı Sistem Hattı yarın açılıyor!