Kira gelirleri için beyanname zamanı

Yabancı menkul kıymet ya da eski ihraçlı tahvillerden gelir elde edenler açısından da belli tutarları aşan gelirlerin aynı sürede beyan edilmesi gerekiyor.

Bu haftaki yazımızın konusunu oluşturan mükellef grubu ise kira geliri elde edenler. Bu mükelleflerden bir kısmı bu yıl ilk defa beyanname verecekler; tarh, tahakkuk, vergi dairesi, beyanname, ödeme makbuzu gibi kavramlarla ilk defa tanışacaklar. Bu yazımızda sadece kira geliri elde edenlerin indirebileceği giderler hakkında kısa açıklamalar yaptıktan sonra, çoğunluk tarafından bilinen götürü gider yöntemine alternatif olabilecek gerçek gider yöntemine ilişkin bazı avantajların altını çizmeye çalışacağız.

İki yöntem
Gelir Vergisi Kanununda, kira gelirleri "gayrimenkul sermaye iratları" ana başlığı altında yer alıyor. Diğer gelir unsurlarının vergilendirilmesinde olduğu gibi, kira gelirlerinin vergilendirilmesinde de temel ilke, gelirin safi tutarının vergilendirilmesidir. Bunun anlamı, varsa o gelirin elde edilmesi ile ilgili giderlerin gelirin gayri safı tutarından indirilmesi, safı tutar üzerinden gelir vergisinin ödenmesidir. Kanunun 74'üncü maddesinde gayrimenkul sermaye iradının safı tutarının bulunması için indirilebilecek olan giderler ayrıntılı olarak sayılmıştır. Mükellefler, belgelemek koşuluyla bu giderleri gerçek tutarıyla indirebilecekleri gibi, "götürü gider" adı verilen bir yöntemi de tercih edebilirler.

Götürü gider yöntemi, gayrimenkul kira geliri elde edenlerin, gerçek giderlere karşılık olmak üzere gayrisafı hasılatlarının yüzde 25'ini gider olarak dikkate aldığı bir yöntemdir. Bu yöntemde, gerçekte herhangi bir giderin yapılıp yapılmamasının önemi olmadığı gibi, gider indirimi için belge temin edilmesine de ihtiyaç yoktur.

Ancak bu yöntemi kabul edenler iki yıl geçmedikçe gerçek gider yöntemine dönemezler.
Uygulamaya baktığımızda, özellikle belgeleme konusundaki güçlük ve "gerçek gider" yönteminin yeterince bilinmemesinden dolayı mükelleflerin çoğu zaman "götürü gider" yöntemini tercih ettiği görülmektedir. Halbuki genellikle "gerçek gider" yöntemi çok daha avantajlıdır. Kanunun 74'üncü maddesinde indirilebilecek daha birçok gider sayılmış olmasına rağmen (tamir, bakım, idare giderleri, sigorta, emlak vergileri gibi) özellikle aşağıda belirteceğimiz üç farklı gerçek gider kalemi bizi bu sonuca ulaştırıyor.

Kredi faizleri
Dikkat çekilmesi gereken ilk gerçek gider kalemi, kiraya verilen mal ve haklar dolayısıyla yapılan ve bunlara sarf olunan borçların faizleridir. Kredi ile alman gayrimenkul kiraya verildiyse, elde edilen kira gelirinden kredi için ödenen faizler düşülebiliyor. Hatta kredi faizleri elde edilen kira gelirinden fazlaysa, bu tutar, gider fazlası olarak da kabul ediliyor. Yani kira gelirinden indirilemeyen bu kısım, beyan edilen diğer gelirlerden de düşülebiliyor.

Örneğin 200 bin TL kredi kullanarak 260 bin TL'ye bir gayrimenkul alıp, yıllık 20 bin TL'ye kiraya verdiğinizi düşünelim. Krediye ilişkin ilgili dönemde 12 bin TL faiz ödüyorsanız, herhangi bir sınırlama olmaksızın 12 bin TL'yi hasılattan indirebilirsiniz. Yalnız bu gayrimenkulun konut olarak kiraya verilmiş olması durumunda, 2009 yılı için geçerli olan 2 bin 600 TL Tik istisnaya isabet eden giderlerin hesaplanarak, bu tutarın gider olarak dikkate alınmaması gerekiyor. Bir başka ifadeyle 12 bin TL Tik giderin, istisna olarak değerlendirilen 2 bin 600 TL tutarındaki gelire isabet eden kısmı olan (2.600/20.000 x 12.000 =) 1.560 TL gider olarak dikkate alınamıyor.
Bu durumda indirilebilecek gider (12.000-1.560=) 10.440 TL olacaktır. Bu gider bile tek başına, götürü gider olarak dikkate alınabilecek olan [(20.000 - 2.600) x % 25=] 4.350 TL'den daha fazla.

Konut alış bedelinin yüzde 5'i...
İkinci önemli gerçek gider kalemi, konut olarak kiraya verilen bir adet gayrimenkulun alındığı yıldan itibaren beş yıl süre ile alış bedelinin yüzde 5'idir. Niteliği itibariyle bu uygulama, amortisman uygulamasına benzemekle beraber, bu gider kalemi amortisman uygulamasından bağımsız olarak ayrıca indirim olarak dikkat alınabilmektedir.
Örneğin 260 bin TL'ye alıp, yıllık 20 bin TL'ye kiraya verilen bir konuta ilişkin olarak 260 bin TL'nin yüzde 5'i olan 13 bin TL (istisnaya isabet eden kısmı düşüldükten sonra 11 bin 310 TL) beş yıl boyunca hasılattan indirilebiliyor.
Bu gider de tek başına, 4 bin 350 TL olarak hesaplanan götürü giderden daha yüksek. Ancak bu şekilde hesaplanan giderin elde edilen kira gelirini aşması durumunda, aşan kısmın diğer gelirlerden indirimi veya gelecek yıllara devretmesi mümkün değildir.
Kira gelirinden indirilebilen kira
Üçüncü önemli gerçek gider kalemi ise sahibi bulundukları konutları kiraya verenlerin kira ile oturdukları konuta ödedikleri kira bedelleridir. Bu kiralar, gerçek gider yöntemi kapsamında hasılattan indirilebilmektedir. Yalnız bu kira indiriminin, gayrisafı hasılattan diğer gerçek gider kalemleri düşüldükten sonra kalan tutara uygulanması gerekiyor. Bu giderin geliri aşan kısmı, beyannamedeki diğer gelirlerden indirilemediği gibi gelecek yıllara da devredilemiyor.
Kısaca belirttiğimiz bu üç kalemin dışında, gerçek gider yönteminde dikkate alınabilecek diğer gider kalemlerine aşağıda yer verilmiştir.

Aydınlatma, ısıtma, su ve asansör giderleri,
Yönetim giderleri,
Sigorta giderleri ile ödenen vergi, resim, harç ve şerefiyeler,
Amortismanlar, onarım giderleri, bakım ve idame giderleri,
Kiraladıkları mal ve hakları kiraya verenlerin ödedikleri kiralar ve diğer gerçek giderler,
Sözleşme, kanun ya da mahkeme kararına istinaden ödenen zarar, ziyan ve tazminatlar.

2009 kira gelirlerinin beyanı
Kira gelirleri, konut veya işyerinden elde edilebileceği gibi her iki gayrimenkule sahip kişiler de bulunabilir. Sadece konut kira geliri mevcut ise burada 2009 yılı için geçerli olan 2 bin 600 TL'lik istisna tutarının dikkate alınması gerekiyor. Eğer elde edilen konut kira geliri 2 bin 600 TL'yi aşıyor ise aşan kısmın 25 Mart 2010 tarihine kadar beyan edilmesi gerekiyor. Sadece işyeri kira geliri
var ve kiracı tarafından kira bedelleri üzerinden stopaj yapılmış ise elde edilen geliri beyan sınır ile karşılaştırmak gerekiyor. Brüt kiranın 2009 yılı için geçerli olan 22 bin TL Tik beyan sınırının altında kalması halinde, bu gelir için beyanname verilmesine gerek yok. Brüt kiranın bu tutardan fazla olması durumunda, gelirin tamamının 25 Mart 2010 tarihine kadar beyan edilmesi gerekiyor. Beyan sınırının aşılıp aşılmadığının tespitinde, brüt işyeri kira gelirleri ile konut kira gelirinin istisnayı aşan kısmının toplanarak karşılaştırma yapılması gerekiyor.
İster konut isterse işyeri kira geliri olsun beyan aşamasında ayrıca, seçilen yönteme göre hesaplanan giderler de düşülebilecektir.

Gayrimenkul satıldıysa ne olacak?
Kira gelirleri dolayısıyla önceki yıllarda mükellefiyet tesis ettirdik. 2008 yılında kira aldığımız gayrimenkulu sattık, dolayısıyla 2009 yılında beyan edilecek gelirimiz yok. Veya konut olarak kiraya verdiğimiz gayrimenkulu 2009 yılında sattık, ancak satış tarihine kadar aldığımız kiralar istisna tutarın altında kaldı. Ya da herhangi bir nedenle 2009 yılma ilişkin kiraları tahsil edemedik. Bu durumda ne yapılması gerekiyor?
Öncelikle şu söylenebilir; beyanname verilmeyecek. Çünkü kira geliri elde edenlerin mükellefiyeti devamlı mükellefiyet değil. Sadece gelir olduğunda beyanname verilmesi gerekiyor. Ancak daha önceden mükellefiyeti olup, 2009 yılma ilişkin yukarıda belirttiğimiz veya buna benzer nedenlerle beyanname vermeyecek olan kişilerin nedenini de belirterek, beyanname vermeyeceğini vergi dairesine bir dilekçe ile bildirmesinde fayda olduğunu belirtmek isteriz. Bu dilekçenin 2 nüsha hazırlanması ve kayıttan geçirilen bir nüshasının da zamanaşımı süresince saklanmasında fayda var. Bunun yapılamaması durumunda, vergi dairesi tarafından adınıza düzenlenmiş bir beyana çağrı mektubu ile karşılaşmanız işten bile değil^
Ekonomist