Kira tespit davası açılırken izlenilecek yollar!

Kiracı ve ev sahiplerini yakından ilgilendiren kira tespit davalarıyla ilgili bilinmeyenler olduğunu belirten Mars Gayrimenkul kurucu ortağı Samet Hızalan, kira tespit davası açılırken izlenilecek yolları kaleme aldı. İşte Hızalan'ın o yazısı... 

Tahliye davaları son dönemlerde azalırken, eski kiracılara açılan kira tespit davaları hala gündemini koruyor. Kira tespit davasında fazlaca bilinmeyenler var, onları aktaracağım.

Aslında TBK 344 yeni dönemde uygulanacak kira bedelinin belirlenmesini düzenlemektedir.
Hükmün uygulama alanı; Kira bedelinin belirlenmesi bakımından konut ve çatılı işyeri kiralarına yasa tarafından sınırlama getirilmiştir. Yine TBK 344/3 uyarınca konut ve çatılı işyeri için kira tespit davası açılabilmesi  öngörülmüştür.  Bu düzenlemeler genel kira ve hasılat kirası için uygulanamaz.

Galip Vasıf Nedir?

Bir kısmı açık bir kısmı çatılı olan işyerlerinde galip vasfa dikkat edilmelidir.  Galip vasfın belirlenmesinde Yargıtay metrekare hesabı yapmaktadır.

Kira Tespit Davasını Kimler Açabilir?

• Kiraya veren: Malik olmasa bile bu davayı açabilir.
• Mâlik.
• Yenil malik: Önceki kiraya verenin sahip olduğu sürelerden yararlanır.
• Elbirliği mülkiyeti: Elbirliği mülkiyetinde tüm ortaklar birlikte dava açmalıdır.
• İntifa Hakkı Sahibi
• Kiracı (Çok bilinmez ama kiracıda açabilir, buna da değineceğim) Kiracıların birden fazla olması; Kiracıların birden fazla olması durumunda davanın tüm kiracılara yöneltilmesi gerekir.

Davanın açılma sebebi: Kiraya veren kira bedelinin emsallerin altında kaldığını iddia ederek davayı açmakta iken, kiracı kira bedelinin emsallerin üstünde olduğunu iddia ederek bu davayı açabilir.
Arabuluculuk süreci: Kiralanan taşınmazların 2004 sayılı icra ve iflas Kanununa göre ilamsız icra yoluyla tahliyesine ilişkin hükümler hariç olmak üzere, kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklar için dava açılmadan önce arabulucuya başvurulmuş olması dava şartıdır.

• Görev: Görevli mahkeme sulh hukuk mahkemesidir.
• Yetki: Kira tespit davası;
• Davalının Yerleşim yerinde
• Sözleşmenin ifa edildiği yerde açılabilir.

HMK 17'ye göre taraflar tacir ya da kamu tüzel kişisi ise sözleşme ile belirlenen yer yetkilidir.
Bildirim: Davayı açmak için bildirim şartı bulunmamaktadır.
Süre: Kira tespit davası her zaman açılabilir ancak verilecek hüküm 5 yıllık kira sözleşmesinin süresinin dolmasından itibaren izleyecek dönem için geçerli olur. Beş yıllık sürenin hesabında kira sözleşmesinin başlangıcı esas alınır. Bir yıl süreli kira sözleşmesi için en erken altıncı kira yıl için kira tespit davası açılabilir

Kira tespit kararı verildikten sonra tekrar kira tespit davası açılabilmesi için tespiti yapılan kira yılının başlangıcından itibaren 5 yılın geçmesi gerekir.

Yargıtay'ın bazı kararlarına göre, beş yıldan uzun süreli kira sözleşmelerinde ilk uzama yılı ve devam eden yıllar için kira tespit davası açılabilir

Dava Açma Süresi!

En geç 30 gün içerisinde dava açılmaz ise kira tespiti yeni dönem için değil, bir sonraki dönem için geçerli olur.
Yeni kira sözleşmesi yapılması; Yenileme sözleşmesinde kira bedeli emsal ve rayiçlere uygun değil ise yenileme sözleşmenin imzalanmasından itibaren 5 yıl geçmemiş olsa dahi ilk sözleşmenin başlangıcına göre geçen süre gözetilerek şartları varsa kira parasının hakkına göre tespiti talep edilebilir.

Kriterler; TBK 344/3'te kira bedelinin tespiti bakımından 3 kriter önemli
a) Tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranı
b) Kiralananın durumu,
c) Emsal kira bedelleri.

Kiralananın durumu: Kiralananın; Konumu ve çevresi, cephesi, malzeme ve isçilik kalitesi, bulunduğu kat, manzarası, komşu binaya yakınlığı, bakımlı olup olmadığı, kullanım şekli, kira başlangıç tarihi ve kira süreleri gibi unsurlar emsalleriyle karşılaştırılmalıdır.

Deliller kısmını şöyle sıralayabilirim
Kira Sözleşmesi; Hukuki ilişkinin ispatı açısından önemlidir.
Emsal evlerin sözleşmeleri ve kira bedelleri; Emsal mukayesesi için önemlidir.İhtarname ve Tebliğ Keşif ve bilirkişi raporu ve Uzman görüşü önemlidir.

Eski Kiracı İndirimi

TBKK 344/3’e göre kira bedeli tespit edilirken hakim hakkaniyet indirimi yapmalıdır. Hakkaniyet indirimi uygulanmadan kira bedelinin tespitine karar verilmez. Kira lehine uygulanacak hakkaniyet indirimi Yüzde 10 ile yüzde 20 oranında olmalıdır. Yüzde 20' yi aşan hakkaniyet indirimi yapılamaz. Kira tespit davasında unutulmamalıdır ki ihtiyati tedbir yolu ile kira bedeli tespit edilemez. Kira tespit davası ıslah da edilemez.

Şu detayı da eklemek isterim geçtiğimiz ay İstanbul'da ev sahibinin ödenen bedelin düşük kalması nedeniyle açtığı kira tespit davasında bilirkişi söz konusu taşınmaz için bir rakam belirledi.

Ancak, taraflar bilirkişi raporuna itiraz etti. Bunun üzerine mahkeme ara karara gitti. Tarafların rapora itirazlarının ek bir raporla değerlendirilmesine karar verildi. Davacı vekilinin sunduğu kira sözleşmelerinin incelenmesi talep edildi. Yapay zekadan da yararlanarak yeni bir rapor hazırlanmasına karar verildi.

Emsal teşkil eden bu dava da bundan sonraki süreçte bu durumun tüm anlaşmazlıklara örnek teşkil edebilir. Bu dava ile yapay zekanın kullanımının dava süreçlerinde yaygınlaşabilir.

Yapay zeka ile daha fazla kıyaslama yapılacağından en doğru sonucun bulunması sağlanabilir. Ayrıca tarafların mahkeme masraflarının azalması ve dava süreçlerinin kısalmasına da yapay zekanın kullanılmasını kaçınılmaz kılıyor.