Kiracı evi boşaltırken anahtarı kime teslim etmeli?
Evi boşaltan kiracınız anahtarı size değil emlakçıya teslim etti. Bu, kira sözleşmesinin feshi anlamına geliyor mu? Yanıtı hayır. Kiracılar, bu noktada dikkat. Anahtar kiralayana yani mülk sahibine teslim edilmedikçe kira sözleşmesi feshedilmiş sayılmıyor.
OKURUM M.K., birçok kiracı ve mülk sahibi okurumun merak ettiği depozito iadesi, kira stopajı ve anahtarın teslimini sormuş. Önce mail’i ve tüm kiracı ile mülk sahiplerini ilgilendiren soruları:
“Sitedeki dairemi işyerine kiraya verdim. Ekim 2016’nın 10’unda başlamak üzere sözleşme yaptık. İki aylık kira karşılığı da depozito aldım. Her ayın 10’unda “net” 2000 TL kira alıyordum. Geçen mart ayında kiracım mayıs ayında yurtdışına gideceği için daireyi boşaltmak istediğini söyledi. Ben de kötü ayrılmamak için mayısta evi boşaltmasını kabul ettim. Ancak Nisan ayının 25’inde kiracının adamları daireyi boşaltmak istemiş. Yönetim aidat borçları olduğu için evin boşaltılmasına izin vermeyince, ‘Polis çağırırız, daireyi boşaltırız’ demeleri üzerine beni arayıp durumu bildirdiler. Ben de yönetime kiracımın efendi bir adam olmasına güvenerek boşaltılmasına izin verilmesini söyledim. Daireyi 25 Nisan’da boşalttılar. Daha sonra kiracım bana yurtdışında olduğunu, depozitoları iade ettiğimde aidat borçlarını ödeyeceğini söyleyen bir mesaj attı. Birkaç şey sormak istiyorum:
1- Mayısta çıkacağını söyleyen ve 25 Nisan’da çıkan kiracının benden iki aylık depozito isteme hakkı var mı?
2- İşyeri olduğu için stopaj ödemesi gerekiyordu. Hiçbir şey ödememiş. Benim yapmam gereken bir şey var mı?
3- Anahtarı bana teslim etmek yerine emlakçıya teslim etmiş. Kira sözleşme feshedilmiş olur mu?
4- Aidatları ben yatırıp bende kalan bir aylık depozitodan kesip göndersem bir problem olur mu?
DEPOZİTO NASIL İADE EDİLİR
İşte yanıtlarım:
1- Depozito, Borçlar Kanunu’na göre kira ilişkisi kurulurken alınan ve kanuna göre en fazla üç aylık kira bedeli tutarı kadar olan güvence bedelidir. Kiraya verenin güvence parasına el koyabilmesi için kira sözleşmesinin sona ermesini izleyen üç ay içinde kiracıya karşı kira sözleşmesiyle ilgili bir dava açmış veya icra ya da iflas yoluyla takibe girişmiş olmalıdır. Aksi halde mülk sahibi güvence parasını kiracıya talebi halinde noksansız olarak geri vermekle yükümlü.
STOPAJDAN KİM SORUMLU
2- Okurum gibi dairesini işyeri olarak kiraya verenler, kira bedeli üzerinden hesaplanan yüzde 22 stopajı (vergi kesintisini), kiracının yatırıp yatırmadığı konusunda endişe ediyor. Bazı mülk sahipleri de “Ben stopaja, vergiye karışmam” diyerek, “net” kira bedeli üzerinden anlaşma yapıyor. Sorunuzdan, kiracınızla “net” kira bedeli üzerinden sözleşme yaptığınız da anlaşılıyor. Kiracınızın stopajı vergi dairesine yatırmamasından dolayı, işyeri sahibi olarak sizin sorumluluğunuz bulunmuyor.
KİRACINIZ ANAHTARI EMLAKÇIYA VERİRSE
3- “Anahtarın teslimi” sözleşmenin feshedildiği ve kiralananın kiraya verene teslim edildiği anlamına gelir. Emlakçıya teslim kiralananın kiraya verene teslimi sonucunu doğurmaz. Bu bakımdan anahtar size yani mülk sahibine teslim edilmedikçe kira sözleşmesi feshedilmiş sayılmaz. Belirli süreli sözleşmelerde sözleşmenin bitiminden en az 15 gün önce bildirimde bulunulmadıkça sözleşme aynı koşullarla bir yıl uzatılmış sayılır. (TBK 347/1) Fesih bildirimi konut ve çatılı işyeri kiralarında yazılı şekilde yapılmalı. Yazılı şekil feshin geçerlilik koşulu. (TBK 348) Yazılı fesih bildirimi bulunmadığına göre sözleşme feshedilmiş sayılmaz. Yargıtay’ın bu konudaki yerleşik kararları da şöyle:
“Herhangi bir konut veya işyeri kirasında kiracının anahtarları kiralayana teslim etmesi gerekir. Bunu yasal delillerle kanıtlamak yükümlülüğü de kiracıya aittir. Hukuken tasarruf yetkisine sahip bulunan kiracı anahtarların kiralayana teslim edildiği tarihe kadar olan kira parasından sorumludur.”
4- Ortak giderleri, yönetimin sizden talep etme hakkı vardır. Siz de yatırabilirsiniz. Daha sonra kiracınızdan ödediğiniz miktarı takiple isteyebilirsiniz.
KİRACI KOMŞU AVUKAT VEYA MALİ MÜŞAVİRSE
GEÇEN haftaki yazımda “işyeri komşu derdini” yazmıştım. Konut diye satın aldığınız dairenin tam karşısındaki dairenin işyeri olarak kiralanması halinde izlenecek prosedürü özetlemiştim. Ancak bu konuda torba yasaya getirilen atladığım istisnayı da okurum avukat Yılmaz Ungan’ın uyarısı üzerine eklemek istiyorum. Bakın şöyle:
“17 Nisan 2013 tarihli 6460 sayılı Yasa’nın 3. maddesiyle 1136 sayılı Avukatlık Kanunu’nun 43. maddesine eklenen hüküm uyarınca, Kat Mülkiyeti Kanunu’na göre ana gayrimenkulün mesken olarak gösterilen bağımsız bölümlerinde kat maliklerinin izni ve benzeri şartlar aranmaksızın avukatlık büroları faaliyet gösterebilir. Bu konuda, yönetim planındaki aksine hükümler uygulanmaz. Aynı yasanın 9. maddesi ile de 3568 sayılı Kanun’un 45. maddesine eklenen hüküm uyarınca Kat Mülkiyeti Kanunu’na göre ana gayrimenkulün mesken olarak gösterilen bağımsız bölümlerinde kat maliklerinin izni ve benzeri şartlar aranmaksızın serbest muhasebeci mali müşavirlik veya yeminli mali müşavirlik faaliyetlerinde bulunulabilir. Bu konuda, yönetim planındaki aksine hükümler uygulanmaz.”
TORBA YASAYLA GETİRİLEN İSTİSNA
Özeti, torba yasaya eklenen bu iki istisnai hükümle, avukat ya da mali müşavirlere, mülk sahipleri Kat Mülkiyeti Kanunu’ndaki izin ve benzeri şartlar aranmaksızın kiralayabiliyorlar.
Hürriyet /Oya Armutçu