Kiracı mı yanacak, evsahibi mi?
Kiracı bir evde en çok kaç yıl oturabilecek? Hangi tarafın isteğiyle sözleşme feshedilecek? Kiracı ölünce sözleşmesi ne olacak?
TBMM Adalet Komisyonu'nda görüşmeleri süren Borçlar Kanunu Tasarısı kanunlaşırsa 6570 sayılı Gayrimenkul Kiraları Hakkındaki Kanun yürürlükten kalkacak. Tasarıyı önemli bir reform olarak niteleyen Borçlar Kanunu Tasarısı Komisyonu Üyesi Prof. Haluk Burcuoğlu, yeni düzenlemelerin daha çok kiracılar lehine olduğunu vurguladı. Prof. Dr. İbrahim Kaplan ise yeni tasarıda "Neredeyse her şey kiracı lehine" yorumunu yaparak, "Vatandaşlar kiracıyla uğraşmamak için ev almıyor, evi varsa boş tutuyor. Eski yasa zamanında da bu sorunlar vardı. Yeni düzenlemeyle bu sorunlar ağırlaşarak devam edecek" dedi. Tasarıyı hazırlayan iki komisyon üyesinin kiracı ve evsahipleri ile ilgili değerlendirmeleri birbirinden tamaman farklı.
Prof. Haluk Burcuoğlu (Borçlar Kanunu Tasarısı Komisyonu Üyesi-İstanbul Üni. Öğretim üyesi)
Giderler Kiracıya Yıkılmadı, Abartılıyor
Basında yer alan haberlerde boya ve çatı onarımı kiracıya ait olacak deniyor. Bunlar çok yeniymiş gibi gösteriliyor ama bunlar bin senedir uygulanan şeyler. Halihazırda bugün açık hüküm olmasa bile kira sözleşmesine "genel giderlere kiracı katlanır" derseniz, bu giderlere kiracı katlanır zaten. Bu gibi maddeleri eğer sözleşmeye koyarsanız vardır, yoksa yoktur. Bugünkü düzenlemede herhangi bir fark yok, tamamen abartılıyor.
Tasarı Türkiye Gerçeğine Uygun
"Kiraya verenler öldü, kiracılar yaşadı!" diye gazetelerde yer alan haberler doğru değil. Hatta mevcut uygulamaya göre kiraya verenler lehine olan birtakım düzenlemeler de var. Tasarı yapılırken genelde AB normları alınmaya dikkat edildi. İsviçre Borçlar Kanunu da göz önünde bulunduruldu. Bu Türkiye gerçeğine fevkalade uygun ve özgün bir kanun.
Kiraya Veren "Ben Oynamıyorum" Diyebilecek
Taslakta bana göre kiracı kiraya verene göre kollanılmaktadır ama kiraya verenin sahip olmadığı birtakım haklar da uygulama dikkate alınarak düzenlendi. Örneğin, kiraya veren belli bir süre sonunda hiçbir gerekçe göstermeden kiracının tahliyesini isteyebilir. Mevcut düzende bu yok. Yani evsahibi belli bir süre geçtikten sonra hiçbir gerekçe göstermeden "ben oynamıyorum" deme hakkına sahip. Bir örnekle açıklamak gerekirse, 1 yıllık kira sözleşmesi yaptınız. 15 yıl daha devam edeceksiniz. 1 yıl sonrası için "Ben seni istemiyorum" diyebiliyorsunuz. Yani bu başta yaptığımız sözleşmenin kaç yıllık olduğuna bağlı. Ama bunun üzerine 15 yıl daha ekleyeceksiniz. Sonraki yıl tahliye isteyebileceksiniz. Bu kiraya veren lehine bir düzenleme.
Kirayı Aksatana Kontrat Süresi Dolmadan Tahliye
Kiraya veren lehine bir düzenleme daha: Diyelim 10 yıllık kira sözleşmesi yapıldı. Kiracı her yıl kira bedelini aksatıyor diyelim. 10 yıl bitmeden siz kiracıyı tahliye edemiyordunuz; temerrüt hariç. Şimdi tahliye imkanı doğdu. Mesela ben 5 yıllık kira kontratı yapmışım. 2'nci yılda iki defa aksamışsam o iki yılın sonunda evsahibim tahliye davası açılabilir.
Dövize Endeksli Kira Bedelleri
Kira bedelinin tespitine ilişkin de sınırlamalar getirildi. Dövize endeksli kira bedelleri 5 yıl süreyle artırılamaz dendi. Ve TL üzerinden yapılan kira bedelleri için de sınırlama getirildi. TÜFE oranında artırılabilecek, hiç olmazsa 3 yıl süreyle...
Prof. Dr. İbrahim Kaplan (Komisyon Üyesi- A.Ü Siy Bil. Fak. Medeni Hukuk ve Borçlar Hukuku Öğr. Üyesi)
Kiracıyı Koruyan Her Türlü Önlem Alınmış
İsviçre'de 1990 yılında yürürlüğe giren kanunun sadece kira sözleşmesiyle ilgili hükümleri tercüme edildi ve bizdeki tasarıya tamamen kiracıyı koruyan hükümler alındı. Ben komisyonda şunu savundum: Bir yabancının hazırladığı kanunu ya tam alarsınız veya hiç almazsınız. İsviçre'deki kira sistemi başka, Türkiye'deki kira sistemi başka. İsviçre'deki kira sistemini bilmeden oradaki kanunu çevirerek tasarıya koymak hatalı bir davranış.
Mülkiyet hakkı anayasal bir haktır. Ev sahibinin mülk üzerindeki hakkını kira sözleşmesiyle bu kadar sınırlandırmamak gerekir. Ev sahibini rezil, kiracıyı vezir yapacak hükümleri kanuna almamak gerekir. Tasarıda bu durum daha bariz biçimde ortaya çıkıyor. Kiracıyı koruyan her türlü önlem alınmış. Mesela, 345. madde: "Kira sözleşmelerinde, kira bedelinin belirlenmesi dışında kiracı aleyhine değişiklik yapılamaz" deniyor. Ne demek bu? Bu çok geniş bir hüküm. Yani taraflar oturup da bir değişiklik yapamayacak mı? Ayrıca TEFE, TÜFE ile de bu hak sınırlanıyor.
Evsahipleri Yandı
Ödemede de kiracı lehine düzenleme yapıldı. Çekilmemek üzere bir bankada vadeli hesap açılacak, her iki tarafın rızasıyla veya icra takibinin kesinleşmesiyle ya da kesinleşmiş mahkeme kararına dayanarak geri verilecek. Yandı ev sahibi! Kiracı elektirik parasını ödemeden giderse evsahibi nasıl alacak bu paraları? O zaman ev sahibi icraya başvuracak, mahkemeye giderek kiracının yatırdığı 3 aylık depozitodan o zaman yararlanabilecek.
Kiracının Fesih Hakkı Var Evsahibinin Yok
Tasarıda sadece kiracının fesih hakkı var. Buna karşın ev sahibinin kiracıyı çıkarma hakkı prensip olarak yok, ancak dava açarak çıkarabilecek.x
Giderlerin Kime Ait Olacağı Tasarıda Açık Değil
Tasarıdan önce; 258. maddede meskenin esasıyla ilgili tamiratlar, oturulmaya müsait halde kalmasıyla ilgili bütün masraflar ev sahibine aitti. Kullanımla ilgili ufak tefek tamiratlar; musluk tamiri vb. kiracıya aitti. Ama kapı-pencere takılması, doğalgaz tesisatının döşenmesi ev sahibine aitti. Tasarıda açıklık yok. İsviçre'de yan giderler bir kısmını almışlar ve "bunlar ev sahibine aittir" deyip açıklamışlar. Ama tasarıda bunların neler olduğu belirtilmemiş. Ayrıca İsviçre'de "yan giderler" meselesi var. İsviçre'de her şeyi evsahibi verir. Diyelim ki, kira bedeli 2000 Frank'tır. Artık onun yan giderleri; bahçesiyle, kapıcısıyla, ısınma giderleriyle, elektriğiyle uğraşmaz kiracı. Bizdeki tasarıda hüküm açık olmadığı için mahkemeler uğraştıracaktır. Uygulama bilinmeden tercüme edilip yapılmış.
Evsahibinin Sorunları Ağırlaşacak
Kiracı mevcut yasaya göre de, yeni tasarıya göre de 40- 50 yıl oturabiliyor. Mülkiyet hakkı o zaman havada kalıyor. Vatandaşlar ev almaktan çekiniyor. Kiracıyla uğraşmamak için ev almıyor, evi varsa boş tutuyor. Eski yasa zamanında da bu sorunlar vardı. Yeni düzenlemeyle bu sorunlar ağırlaşarak devam edecek.
Neredeyse Herşey Kiracı Lehine
Dengeli yasalar yapmak gerekir. Bunu İsviçre, Almanya yapmıştır. Kiracı kitleleri fazla olduğu ve zayıf taraf olduğu için onlar lehine hükümler konmuştur. Ama tamamen her şeyin kiracı lehine düzenlenmesi yanlıştır, bu tasarıda neredeyse her şey kiracı lehine düzenlenmiş.
Kiracı Ölürse Mirasçıları Devam Edebilecek
Bir konu daha var: Kiracı öldüğü zaman, geride kalanlarla kira sözleşmesi devam ediyor. Bu da uygun değil. Halen yürürlükte olan yasaya göre, kiracının akdi ölümü halinde en yakın fesih süresinde, tazminat vermeksizin ortadan kalkıyor.Tasarıdaki hükme göre geride kalan mirasçılarla kira sözleşmesi devam ediyor. Ev sahibi sözleşmeyi sona erdiremiyor.
15 Yılı Dolduran Kiracılar Çıkarılabilecek
Yeni tasarıda 15 yıllık kira sözleşmelerini feshetme hakkı tanınıyor. 20-30 yıllık yapılmış eski sözleşmeler de bundan etkilenecek. Tasarı yasalaşırsa geriye dönük uygulanacak. En az 15 yılı doldurmuş olanlar ev sahibi tarafından çıkarılabilecek. Ömür boyu oturmasın diye, mülkiyet hakkını koruyan bir düzenleme bu.
Lojmanlar da Kira Hükümlerine Tabi Tutulacak
Tasarıyla askeri lojmanlar, bakanlık lojmanları da bu kanun kapsamına alınıyor. Bunların özel düzenlemeleri vardı. Kamu kurumlarının, hakimlerin, savcıların, subayların lojmanları kira sözleşmesine tabi değildi. Bunlar kamu kuruluşlarının kendi mensuplarına, belli unvan taşıyan personeline tahsis ettiği meskenlerdir. Örneğin, Genelkurmay Başkanına, kuvvet komutanlarına, Anayasa Mahkemesi üyelerine tahsis edilen konutlardan belli bir gider alınmaktadır ama kira diye bir karşılık alınmamaktadır. Kira hükümlerine tabi tutarsak bunların tahliyesi nasıl olacak?