Kiracının, kira sözleşmesinde öngörülen süre dolmadan evden çıkması!

Hayatın olağan akışı içerisinde beklenmeyen durumların meydana gelmesi sonucu aslında oturmayı planladığınız bir evden süresinden önce çıkmanız gerekebilir. Şöyle düşünün ki; çok beğendiğiniz bir ev kiraladınız ve 2 yıllık kira sözleşmesi yaptınız. Fakat 6. ayda eşinizden boşandığınız için daha küçük bir eve çıkmanız gerekti. Bu durumda geriye kalan 18 ayın kirasını ödemeniz mi gerekecek yoksa sadece bir bildirim ile kira sözleşmenizi hiçbir bedel ödemeksizin feshedebilecek misiniz? 

Türk Borçlar Kanunu’nun düzenlenmeleri aslında ağırlıklı olarak kiracıyı koruyor olsa da, böyle bir durumda hak kaybına sebebiyet vermemek açısından kiraya vereni de koruyan hükümler içermektedir. Buna göre, kira sözleşmesinde belirlenen süreden önce evini tahliye etmek isteyen kiracı hakkında Türk Borçlar Kanunu’nun 325.maddesi uygulama alanı bulacaktır; 

“Kiracı, sözleşme süresine veya fesih dönemine uymaksızın kiralananı geri verdiği takdirde, kira sözleşmesinden doğan borçları, kiralananın benzer koşullarla kiraya verilebileceği makul bir süre için devam eder. Kiracının bu sürenin geçmesinden önce kiraya verenden kabul etmesi beklenebilecek, ödeme gücüne sahip ve kira ilişkisini devralmaya hazır yeni bir kiracı bulması halinde, kiracının kira sözleşmesinden doğan borçları sona erer.

Kiraya veren, yapmaktan kurtulduğu giderler ile kiralananı başka biçimde kullanmakla elde ettiği veya elde etmekten kasten kaçındığı yararları kira bedelinden indirmekle yükümlüdür.”

Kanun koyucunun da açıkça belirttiği gibi, fesih dönemine uymaksızın kiralananı geri veren kiracı makul bir süre için bedel borcunu ödemeye devam edecektir. Maddeyi dikkatle incelemek gerekirse burada sadece bedel ödeme borcunun değil diğer tüm yükümlülüklerin (özenle kullanma ve komşulara saygı gösterme borcu, temizlik ve bakım giderlerini ödeme borcu, ayıpların giderilmesine katlanma borcu, kiralananı gösterme borcu gibi), kiralananın yeniden benzer koşullarla kiralanabilmesi için gerekli olan makul bir süre ile devam edeceği düzenlenmiştir. Makul sürenin ne kadar olacağı ile ilgili kiracı ile kiraya veren arasında uyuşmazlık yaşanması halinde makul sürenin tespiti için mahkemeye başvurmak gerekir. 

Makul bir süre boyunca, kiracının edimlerini getirmesi yükümlülüğü yanında, eğer kiracı bu sürenin dolmasından önce kiraya verenin kabul etmesi beklenecek, ödeme gücüne sahip olan ve kira ilişkisini devralmaya hazır olan yeni bir kiracı bulabilirse, kiracının kira ilişkisinden doğan sorumlulukları makul sürenin bitiminden önce sona erecektir. Burada dikkat edilmesi gereken husus; kira sözleşmesini süresinden önce fesheden kiracının bulacağı yeni kiracının belirli özellikleri taşıması gerektiği ve ev sahibinin bu kişinin kira sözleşmesinin tarafı haline gelmesini kabul etmeyecek haklı bir nedeninin olmamasıdır. Eğer kiracı, kanunen öngörülen bütün şartları sağlayan yeni bir kiracı bulmasına rağmen ev sahibi bunu reddetmişse, kiracının yine sözleşmeden doğan bütün yükümlülüklerinden kurtulması söz konusu olacaktır. 

Düzenlemenin ikinci fıkrasında ise kiraya verenin yapmaktan kurtulduğu giderler ile elde ettiği veya elde etmekten kasten kaçındığı yararlar için kiraya veren ile kiracı arasında denkleştirme ilkesi benimsenmiştir.