Kiracının ödemediği aidattan kim sorumludur?
Kiracının ödemediği aidatlardan dolayı kat malikinin kendisi de sorumlu mudur? Kat maliki olarak karşılaşabileceği hukuki sorunlar neler olabilir? İşte merak edilen soruların yanıtları...
Legalist Hukuk Bürosu Kurucusu; Avukat Mehmet Ali Keser'e '' Kiracının ödemediği aidatlardan dolayı kat malikinin kendisi de sorumlu mudur? Kat maliki olarak karşılaşabileceği Hukuki sorunlar neler olabilir? '' sorusunu kendisine sorduk ve konuya ilişkin görüşlerini bizimle paylaştı.
Günlük hayatımızı fazlasıyla ilgilendiren ve her geçen gün kiracıların ödemediği aidatlardan dolayı kat maliklerinin de kendi sorumluluğu var mıdır ve kat malikleri olarak karşılaşabilecekleri hukuki sorunlar neler olabilir sorusu 'günümüzde hem kiracıların, hem kat maliklerin hem de yöneticiler tarafından oldukça merak edilen soruların başında geliyor diye konuşan ve Gaytimenkul Hukuku alanında uzman olan Avukat Mehmet Ali Keser;
"Aidat borçlarınızı düzenli olarak ödemenizi tavsiye ederim. Çünkü bu yasal bir yükümlülük. Aksi halde site yönetimi veya bina yöneticiniz sizi mahkemeye verebilir ve icra takibine uğrayabilirsiniz. İcra yoluyla takipte birikmiş aidat borcunuzu da aylık yüzde 5 gecikme faizi ile ödemek zorunda kalırsınız" dedi.
Kat Mülkiyeti Kanunu’na (KMK) değinerek sözlerini sürdüren Avukat Mehmet Ali Keser; Ev sahibi de kiracı da olsanız, dairenize hiç uğramasanız da düzenli aidat ödemek ve ortak giderlere katılmak zorundasınız. Çünkü bu kanunla getirilen bir yükümlülük. KMK’nın 20. maddesi şöyle:
“Kat maliklerinden her biri aralarında başka türlü anlaşma olmadıkça; kapıcı, kaloriferci, bahçıvan ve bekçi giderlerine ve bunlar için toplanacak avansa eşit olarak; ana gayrimenkulün sigorta primlerine ve bütün ortak yerlerin bakım, koruma, güçlendirme ve onarım giderleri ile yönetici aylığı gibi diğer giderlere ve ortak tesislerin işletme giderlerine ve giderler için toplanacak avansa kendi arsa payı oranında katılmakla yükümlüdür. Kat malikleri ortak yer veya tesisler üzerindeki kullanma hakkından vazgeçmek veya kendi bağımsız bölümünün durumu dolayısıyla bunlardan faydalanmaya lüzum ve ihtiyaç bulunmadığını ileri sürmek suretiyle bu gider ve avans payını ödemekten kaçınamaz.”
KMK hükümlerine göre “yönetici” sıfatıyla kendisi ya da diğer kat maliklerinin her biri aidat ödemeyen dairelerin aleyhine, bulundukları yerdeki sulh hukuk mahkemesine başvurabilirler. Mahkeme, öncelikle, yönetim planı, yoksa yasa hükümleri dikkate alarak, toplayacağı bilgi ve belgeler ile davalıların sorumlu olacağı borç miktarını saptar ve ödenmesine karar verir. Kanuna göre aidat borçlarının ödenmemesi nedeniyle yüzde 5’lik gecikme tazminatına da hükmedilebileceğini anımsatmak isterim.
PEKİ PANDEMİ DÖNEMİNDE ÖDENMEYEN AİDATLAR İÇİN DE AYNI SORUMLULUKLAR DEVAM EDER Mİ VEYAHUT PANDEMİ DÖNEMİ İÇİN AİDAT GİDERLERİNDE BİR DÜZENLEME YAPILABİLİR Mİ?
Avukat Mehmet Ali Keser ; '' Kat maliklerinin pandemi dönemi için olağanüstü toplantı yapıp, belli aidat kalemlerinin mesela havuz, sosyal tesislerin kullanılamamasından dolayı indirilmesini veya hiç alınmamasını karara bağlayabileceklerini belirterek, şöyle konuştu:
“Böyle bir olağanüstü veya zamanı gelmiş bir olağan genel kurulda aidatların indirilmesi veya hiç ödenmemesi kararı alınmamış ise kat malikleri bu aidatların ödenmesinden muaf olamazlar. İtiraz etme hakları da bu çerçevede bulunmamakta.
Kat Mülkiyeti Kanunu aksine hüküm olmadıkça aidatlarla ilgili yönetim planı atfını yapmıştır. Buraya bakarak genel ödeme şekli belirlenir. Bunun haricinde de apartman ve sitelerin kanuna göre düzenli olarak toplanmaları gereken kat malikleri genel kurulu vardır. Bu kurul normal apartman ve sitelerde 1 toplu yapılarda da 2 yılda bir toplanır. Gerekli görülen hallerde olağanüstü toplantı da koşullar gerçekleşmek kaydı ile yapılabilir.
Kat malikleri genel kurulu apartman ve site aidatlarının temel olarak belirlendiği yerdir. Yani seçilen veya dışarıdan görevlendirilmiş yönetimler kat malikleri genel kurulunda alınan kararlara göre belirlenen temel harcamalara göre aidat belirlerler. Bu noktada kat malikleri genel kurulunda alınmış olan bir kararın aksine bir yönetim karar alamaz.”
SAYIN KESER; AYNI ZAMAN DA GAYRİMENKUL HUKUKU UZMANI OLDUĞUNUZU BİLİYORUZ! KİRACISININ ÖDEMEDİĞİ AİDATLARDAN DOLAYI VEYA KAT MALİKİNİN KENDİSİNİN ÖDEMEDİĞİ AİDAT BORÇLARINDAN DOLAYI DİĞER KAT MALİKLERİNİN HAKLARI VAR MIDIR? VARSA BU HAKLAR NELERDİR?BİRAZ BAHSEDER MİSİNİZ?
Gayrimenkul Hukuku Uzmanı Avukat Mehmet Ali Keser; Bu soruya yine Kat Mülkiyeti Kanunu’na (KMK) değinerek cevap vermek gerekir ve “634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunun 25. Maddesine göre; Kat maliklerinden biri bu kanuna göre kendisine düşen borçları ve yükümleri yerine getirmemek suretiyle diğer kat maliklerinin haklarını, onlar için çekilmez hale gelecek derecede ihlal ederse, ve özellikle Ortak giderlerden ve avanstan kendine düşen borçları ödemediği için hakkında iki takvim yılı içinde üç defa icra veya dava takibi yapılmasına sebep olunması halinde, o kat malikinin müstakil bölümü üzerindeki mülkiyet hakkının kendilerine devredilmesini hakimden isteyebilirler.
Bu gibi bir kat maliki hakkında, bağımsız bölümün mülkiyetinin hükme en yakın tarihteki değeri o kat malikine ödenerek bu mülkiyetin diğer kat maliklerine, arsa payları oranında devredilmesi için davanın açılması, aksi kararlaştırılmış olmadıkça, diğer kat maliklerinin sayı ve arsa payı çoğunluğuyla karar vermesine bağlıdır. Bu karara rağmen kat maliklerinden bir kısmı bu davayı açmak istemezse, davayı öteki kat malikleri açar ve hâkim hüküm vermeden önce devir bedelinin ileride hak sahibine ödenmek üzere bankada üçer aylık vadeli hesaba yatırılması ve makbuzunun ibrazı için davacılara resen belirleyeceği uygun bir süre verir. Devir bedelinin süresi içinde yatırıldığına ilişkin belge ibraz edildiğinde ve davanın kabulü halinde hâkim, davalının bağımsız bölümünün mülkiyetinin davayı açmış olan kat maliklerine arsa payları oranında devredilmesine ve devir bedelinin işlemiş faiziyle birlikte davalıya ödenmesine karar verir.
PEKİ EFENDİM SON OLARAK KONUYA İLİŞKİN NE SÖYLEMEK İSTERSİNİZ ?
Son olarak şu örneği verebiliriz.Bazı kat malikleri ödedikleri aidatlar için sürekli itiraz ederler. Mesela merkezi ısınma sistemine mevcut bir binada boş dairesi olan bir ev sahibi benim evim boş ben niye bu gidere katılıyorum diye aidat ödemiyor. Oysa ki merkezi ısınma sistemi olan bir binada %30’luk ısı kaybı bina ortak gideri gösterilmektedir. Gelen faturanın %30’u alınıp her bağımsız bölüme eşit olarak paylaştırılır.
Aidat olayı bütün kat maliklerini yakından ilgilendiriyor Dolayısıyla yapmamız gereken herkesin oturduğu binada veya sitede aidatların nelere göre hesaplandığını iyi bilmek ve yönetim planını doğru incelemek olmalıdır. Böyle bir durumda her kat maliki borç ve yükümlülüklerini doğru bir şekilde yerine getirirse hiçbir kat maliki gereksiz inatlara girmemiş ve dairesinin satılması gibi bir durumla karşı karşıya kalmamış olur.
Bu sebepledir ki bir kez daha hatırlatmakta fayda olduğunu düşünerek ;ister ev sahibi ister kiracı olun , dairenize hiç uğramasanız da düzenli aidat ödemek ve ortak giderlere katılmak zorundasınız. Çünkü bu kanunla getirilen bir yükümlülüktür ve özellikle ev sahipleri kiracıların ödemediği aidat borçlarından dolayı sıkıntıya düşmemeleri, kiracılarının aidatlarını ödeyip ödemedikleri hakkında zaman zaman site yönetimine veya bina yöneticisine sorarak bilgi almaları tavsiye edilebilir.
Legalist Hukuk Bürosu Kurucu Avukatı; Konunun Uzmanı ve Takipçisi Avukat Mehmet Ali Keser'e konu ile ilgili değerli bilgilerini bizimle paylaştığı için çok teşekkür eder ediyoruz.
Avukat Mehmet Ali KESER
Sitelerde ortak alan giderlerini kimler öder?