Kiralık evlerdeki fahiş artışlar nasıl engellenecek? Kira fiyatlarına ‘Avusturya’ modeli önerisi!
Türkiye’de konut kiraları neredeyse toplumsal bir kriz haline gelmek üzere. Peki kiralık evlerdeki fahiş artışlar nasıl engellenecek? Kira fiyatlarına ‘Avusturya’ modeli önerisi! 2018'de kurda yaşanan atakla hareketlenmeye başlayan kira fiyatları, 2020'de Kovid-19 pandemisiyle artışa geçti
Türkiye’de konut kiraları neredeyse toplumsal bir kriz haline gelmek üzere. 2018'de kurda yaşanan atakla hareketlenmeye başlayan kira fiyatları, 2020'de Kovid-19 pandemisiyle artışa geçti. Rusya ve Ukrayna savaşı, Afganistan, Pakistan, Körfez ve Kuzey Afrika kaynaklı yoğun dış göçün oluşturduğu talep ve yüksek enflasyon baskısı fiyatların kontrolden çıkmasına neden oldu. Son olarak deprem bölgesinden 1 milyon insanın batıya göç etmesi ile kiralar yeniden fırladı.
İstanbul’un 4 sene önce lüks semtlerde 5 bin civarında olan kira fiyatları 70 bin liralara kadar çıktı. Bağcılar ve Esenyurt’ta bile kiralar 10 bin TL'lere kadar ulaştı. Kira fiyatlarının önlenemez artışına son vermek için atıla adımlar da yetersiz kaldı.
Çözüm olarak ‘Değer haritası’ ya da sıkı denetim gündeme getirilirken, geçmişte benzer sorun yaşayan ülkelerin sonuç aldığı daha radikal yaptırımla da konuşuluyor. Bu ülkelerden biri olan Avusturya’da konutlar değerine göre sınıflandırırken her bir kategoriye tavan rakamı belirleniyor.
İngiltere’de de 1988 tarihli Konut Kanunu ile hem tahliye şartları, hem de kira yükselişlerine devlet kontrolü sağlanıyor.
Konut sektöründen uzmanlar ise Türkiye’de uygulanabilecek model olarak Avusturya'yı öneriyor.
Yaşanan yoğun talep sebebiyle satılık ve kiralık ev fiyatlarındaki astronomik yükseliş konut sahipleri ile kiracıları karşı karşıya getirdi. Ev sahipleri evlerini daha yüksek değerlerden kiralamak amacıyla eski kiracılarını çıkarmak istiyor. Kiracılar da bütçelerine uygun kiralık konut bulmakta zorluk çekiyor.
Emlak değerleme şirketi Endeksa’nın raporuna göre Türkiye'de Ocak 2023 sonu itibarıyla konutların kiraları bir önceki yıla göre yüzde 176.50 yükseldi. Ocak 2023 sonu itibarıyla konut için Türkiye'de en çok değerlenen şehirler sırasıyla Antalya, Karabük, Denizli, Hakkari, Trabzon olarak belirlendi.
İşte ayrıntılar...
Dünya Gazetesi'nden Birol Bozkurt'un haberine göre; Tüm Girişimci Emlak Müşavirleri Derneği Başkanı Hakan Akdoğan, İstanbul’da kira fiyatlarında ciddi bir hareketlilik beklediğine dikakt çekerek, "Özellikle deprem bölgelerinde, fay hattı üzerinde olan ilçelerden insanlar konutlarını satıp uzaklaşmak istiyor. Daha güvenilir bölgelerde veya yeni binalarda fiyatların daha da artacağını düşünüyoruz. Depreme dayanıklı raporunu alan ya da analizini tamamlayan binalarda fiyatlar daha da uçuk bir noktaya gelecek" açıklamasında bulundu.
Kimsenin yüksek katlı ve deprem öncesi inşa edilen binalarda yaşamak istemediğini dile getiren Akdoğan, "Az katlı, müstakil yaşam sunan yapılarda fiyat çok artacak. Kent merkezlerinde boşalma olabilir. İnsanlar Mecidiyeköy Şişli’den feragat edecek. Kentsel dönüşüm kısa sürede olmayacağı için insanlar şehir merkezlerinden deprem riski az olan bölgelere kayacak" dedi ve kiralık konut pazarının çok hareketleneceğini dile getirdi.
Emlak ve Yatırım Danışmanı Mert Başaran ise büyük kentlerde fiyatların uçacağına dikkat çekti ve "Sadece İstanbul değil bütün büyük şehirlerde fiyatlar uçacak. Çünkü ülkenin yüzde 15’i yıkıldı. Herkesin ihtiyacı olacak o bölgede. Parası olmayan ya da orta derece olanlar büyük şehirlerin varoşlarında ev isteyecek" ifadelerini kullandı.
Depremin çevre şehirlerdeki fiyatları yükselttiğinin altını çizen Başaran, açıklamasında "Mersin’de kiralıklar uçtu. Göç hareketliliğinin yaşandığı tüm illerde fiyatlar yükseliyor. Her yerde İstanbul'da da aynı şekilde uçacak. İnsanlar şu an bir korkuyla belki ev almak istemeyecekler" açıklamasında bulundu ve özellikle kiraların artacağına dikkat çekti.
İstanbul Üniversitesi Öğretim Üyesi Prof. Dr. Ali Hepşen, Türkiye’de kira fiyatlarında meydana gelen yükselişin de bölgesel cari kira değerlerinin belirlenmesi ve değer haritalarının oluşturulması gerektiğine vurgu yaparak "erbest piyasa ekonomisi temelinde sağlıklı ve sürdürülebilir bir konut kira piyasası için öncelikle sağlıklı bir denetimin olması gerekmektedir. Bu anlamda geçtiğimiz günlerde gündeme gelen kira sözleşmelerin artık e-devlet üstünden yapılması gündeme gelmişti; bunun sistemin kayıt altına alınması açısından çok önemli olduğunu ifade edebilirim" ifadelerine yer verdi.
Kovid-19 pandemisi döneminde bazı ülkelerin enflasyon artışı ve konuta yönelik artan talebi görerek azami kira artışında sınırlamalar getirdiğine dikkat çeken SKB Gayrimenkul Genel Müdürü Makbule Yönel Maya, açıklamasında "Bu süreçte son bir yıllık dönemde kira anlaşmazlıkları tarafında daha sık talep edilmeye başlanan kira tespit raporu bir ara çözüm olabilir. Değerleme sektörü bu konunun tam merkezinde yer alıyor. Vergide kayıt dışılığı önleme ve mücadeleye yönelik eylem planında da kira sözleşmelerinin e-devlette bulunması ve gayrimenkul değerleme bilgi sistemine yönelik atıflar mevcut" diye konuştu.
Türkiye’de hukuki olarak ilk sözleşmelerde kira sınırlandırmasına ilişkin bir hüküm olmadığının altını çizen Gayrimenkul Hukuku Enstitüsü Başkanı Av. Ali Yüksel, açıklamasında "Ancak, konutta kira artışlarını 1.7.2023 tarihine kadar yüzde 25’le sınırlayan Borçlar Kanununa madde eklenerek, ilk kiralamada sokak rayici getirilmesi mümkündür. Buna göre, semtlerin, sokakların ve binaların emlak vergisi ve değerli konut vergisi belirlendiğine göre, kira sınırlamasına ilişkin bir sınıflandırma da yapılabilir" dedi ve burada sosyal konutlar, orta konutlar ve lüks konutlar ile yazlıkların da ayrı sınıflandırmaya tabi tutulabileceğini belirtti.
DÜNYADA KİRA KONTROLÜ UYGULAYAN DEVLETLER
AVUSTURYA: Avusturya’da 1981'de çıkarılan bir kira kontrolü kanunu ile gayrimenkul kira bedelleri sınırlandırıldı. Bu kanun ile apartman daireleri A, B, C ve D olmak üzere dört sınıfa ayrılmış ve (taşınmaz maliki ile kiracı arasında başka türlü bir anlaşma olmaması halinde) her sınıfın metrekare fiyatı belli oranlarda sınırlandırıldı.
İNGİLTERE: İngiltere’de Birinci Dünya Savaşından beri kira denetimi uygulaması bulunuyor. İngiltere’de birinci dünya savaşında mevcut konutların büyük ölçüde tahrip olması sonucu kira tutarlarında yaşanan aşırı artışları önleyebilmek için kira bedellerine sınırlama getirildi. Bu tarihin ardından çıkarılan çeşitli kanunlarla kira bedelleri artışına sınırlama getirildi. Halen yürürlükte bulunan 1988 tarihli Konut Kanunu, hem tahliye sebeplerini, hem de kira yükselişlerini sınırlamıyor.
İTALYA: İtalya’da da 1947'den bu güne kira kontrolü uygulanıyor. Bu çerçevede kamu otoriteleri kiraların kontrolü amacı ile sık sık kira mevzuatına müdahale ediyor. Bu müdahaleler bazen kira bedellerinin dondurulması, bazen tüm güncel kiraların süresinin uzatılması, bazen de kiraya konu olan gayrimenkullerin tahliyesini öngören yargı kararının uygulamasının hükümet tarafından hayata geçirilen kanun hükmünde kararname ile durdurulması şeklinde olabiliyor.
ABD'de mortgage faizleri son 3 ayın en yüksek seviyesine çıktı!