Kirayı yıllık peşin ödemeyin
Mutlaka sizin de yukarıdaki teklif veya anlaşma gibi her gün karşılaştığınız olaylar var. Bu noktada arkadaşıma da aynı soruyu yöneltmiş biri olarak sizlere de sormak istiyorum; yukarıdaki örnekte 'ev 3000 YTL'ye mi kiralandı?'
Birlikte hesaplayalım. 3000 YTL çarpı peşin ödenen 14 ay eşittir 42 bin YTL. Bu ilk anda yani birinci günde elden çıkan para.
Peki bu paranın "fırsat getirisi" ne olacak ? Onu da birlikte hesaplayalım; 42 bin YTL peşin paranın "aylık 400-600" YTL arasında değişebilecek bir faiz getirisi var. Anlamı: Sizden bu parayı ilk anda alan ev sahibi için ve tabi ödeyen sizler için artık o kira 3000 YTL değil.
Nasıl mı ? Arz edeyim;
Birinci ayın sonunda "aldığı 42 bin YTL için ortalama 500 YTL" getiri elde edecek ve daha ilk aydan kira 3 bin 500 YTL olacak. İkinci ay için faizli bakiyeden de faiz alacak ve 42 bin 500 YTL için alacağı faizle birlikte aylık kira 3 bin 500 YTL'yi de geçecek. Bu böyle uzayıp faizin de faizini kazanarak devam edecek. Birinci yılın sonunda sizden aldığı para 48-50 bin arasında bir seviyeye gelecek, faiz düşük kalsa bile.
Şimdi soralım kira gerçekte ne kadar ?
Olaya bir de tersten bakın. Aylık ödeme yapsanız 3 bin YTL ödeyeceksiniz ve o ayı kapatacaksınız. Ama peşin ödediğiniz için yukarıda normalde alacağınız faizi siz "ev sahibine devredeceğiniz" için maliyetiniz günden güne artacak. Yaptığınız "peşin" transferi "ev sahibine" kesilmeyecek ve normalde sizi hanenize eksi yazan bir döngüyü başlatacak.
Peki bunun adil olması için ne yapılabilir ? Çok zor değil. Yukarıdaki örnekte depozitoları da aldım. Normalde ayrı tutup, adil bir formül bulabiliriz. 12 aylık kira X tutuyorsa ve peşin isteniyorsa, bunun aylık faiz getirisi kadar bir meblağ aylık kiradan düşülmeli ve peşin rakam yeniden hesaplanmalı.
Sonuç : Benden uyarması. Peşin tuttum, şu kadara tuttum diye sevinmeyin. Yukarıdaki mantığa göre bir kez daha hesaplayın, göreceksiniz size maliyeti ne kadar ve her geçen gün "yaptığınız" peşin transfer yüzünden nasıl artıyor!
Not: Birinci yıl ödediğiniz peşinatı muhtemelen ikinci yılda % 10 zamla (tefe-tüfe ortalaması veya % 10 alt sınır) isteyecekler. Genelde kontratlar bu şekilde yapılıyor. Bu denklem içinde ödediğiniz ilk yıl peşinatını yatırıp, gerisini "mortgage" yaparsanız, 20 yıllık bir vade ile orayı satın dahi alabilirsiniz. Benden uyarması.