Konkordato konut projelerini nasıl etkiler?
Son haftalarda birçok inşaat firması mali sıkıntıyı aşamayınca konkordato talebinde bulundu. Konkordatoya başvuran inşaat firmalarının evlerinden satın alan vatandaşlar için ise etkinin nasıl olacağı merak konusu oldu.
Gayrimenkul Hukuku Derneği Başkanı Avukat Ali Güvenç Kiraz, ev ödemeleri süren, henüz tapusunu alamayan çok sayıda vatandaş için uyarılarda bulundu. İşte Hürriyet'ten Gülistan Alagöz'ün o haberi...
1) Konkordato ilan eden firma konut satışı yapabilir mi?
Konkordato ilan eden firmanın ticari hayatına devam ettiğini belirten Avukat Ali Güvenç Kiraz, konut satışına devam edileceğini söylüyor. Kiraz, “Tüketicilerin konkordato kararını satış ofisinde öğrenme imkânı yok. Ancak konkordato ilan eden firmanın 3 aylık süre için mahkeme tarafından verilen Geçici Mühlet Kararının Basın İlan Kurumu ve Ticaret Sicil Gazetesi yoluyla ilan edilmesi gerektiği için hem ticaret sicilden hem de ilan kurumundan bunları öğrenebilirler” diyor.
2) Alıcı hangi durumda sözleşmeden dönebilir?
Burada önemli olan nokta firmanın yükümlülüklerini yerine getirip getirmediği. Firma ticari hayatına devam ediyorsa, bu noktada alıcı da konut taksitlerini ödemekle yükümlü. Kiraz, tüketicinin ‘firma konkordatoya başvurdu’ gerekçesiyle sözleşmeyi iptal edemeyeceğine dikkat çekiyor. Cayma hakkının sözleşmeden sonra 14 gün içinde bedelsiz olduğunu, 24’üncü aya kadar belli ceza bedelleri ödenerek sözleşmeden dönme hakkı olduğunu belirten Kiraz “Eğer firma inşaat sürecini durdurmuş, yükümlülüklerini yerine getirmiyorsa o zaman durum değişiyor” diyor ve şöyle devam ediyor:“Satıcının yükümlülüklerini hiç veya gereği gibi yerine getirmediği tespit edilirse sözleşme süresinin sonuna kadar herhangi bir ceza bedeli ödenmeden sözleşmeden dönülür. Bu durumda alıcı evi değil, ödediği parayı talep eder ve konkordato komiserliğine başvuru yapar.”
3) Şirketin iflas etmesi halinde ne olacak?
Uzmanlar konkordatonun bir iflas yolu olmadığına dikkat çekiyor. Ancak iflas da ihtimaller arasında. Peki bu durumunda vatandaşın hakları ne olacak? Kiraz, “ Artık bu durumda iflas masası devreye girecek ve şirketin alacakları ve borçları bir araya getirilecek. Bu kapsamda iflas masası kamu alacakları öncelikli olmak üzere ödemeler yapacak ve geriye bir bedel kalmışsa yapacağı bir sıra cetveline göre özel alacakları ödeyecek. İflas etme halinde inşaatın mevcut durumu ise en kritk nokta” diyor. Kiraz’ın kritik nokta dediği oran ise inşaatın yüzde 90 tamamlanma aşamasına gelip gelmediği. Yüzde 90’a geldiyse tüketici müteahhitten ve onunla birlikte arsa sahiplerinden tapunun kendisine verilmesini isteyebilir. Tapu önceden verilmişse de bu tapu yasal hale gelir. Bir başka ihtimal de o taşınmaz üzerinde ipotek ya da haciz olması. Kiraz, “Yasal olarak tapuyu hak eden tüketicinin almış olduğu taşınmaz üzerinde ipotek var ise bu ipotek ayni bir alacak hakkı sağladığı için kaldırılmayacak ve tüketici bu taşınmazı ipotekli olarak teslim almış sayılacak ve ipotek alacaklısının iflas masasında talep ettiği bedeli ödemekle karşı karşıya kalacak. Hacizler ise şahsi alacak hakkı sağladığı için çeşitli Yargıtay kararları var olmakla birlikte hacizlerin kaldırılması gerekmektedir. Bu konuda da hacizlerin kaldırılmaması gerektiği yönünde kararlarda mevcut. Hacizler kaldırılmaz ise iflas masası bu hacizleri alacak olarak kaydedecek”diyor.
4) Hangi durumda alıcı mağdur olur?
İnşaat yüzde 90 fiili tamamlama seviyesine gelmediyse veya inşaat süresi sonunda fiili yüzde 90 seviyesine gelmeyecek bir durumda ise o zaman alıcı aleyhine durum ortaya çıkıyor. Kiraz bu durumda neler yaşanacağını şöyle anlatıyor: “Bu durumda tüketiciler tapu hakkını elde edemeyecekler. Eğer tapu varsa bu tapular arsa sahiplerinin açacakları geriye etkili fesih davası ile iptal edilecek. Bu durumda tüketicilerin sadece iflas masasına alacaklarını kaydetmeleri ve kamu borçları sonrasında alacak sırasına göre bir para kaldıysa alacaklarını alma ihtimalleri olacak.”
5) Senetle alanların riskleri neler?
Senetle yapılan alımların riskine dikkat çeken Kiraz, “Burada en büyük sorun müteahhit şirketlerin aldıkları senetleri piyasaya müşteri senedi olarak kullandırmaları. Şirket batar, iflas ederse veya konkordato ilan ederse imzalanan senetler artık başka bir şirket veya şahıs elinde bulunduğu hallerde bu senedin iptali mümkün değil. Bu durumda mağdur olan tüketici aslında hiç almadığı veya alamayacağı bir daire için hiç tanımadığı bir kişiye bu senet borcunu ödemekle yükümlü olur” diyor.
6) İflas eden firmaya dava açılır mı?
Kiraz bu soruya şöyle yanıt veriyor: “İflas eden firmayı temsil eden kişilere karşı hileli iflas yoluyla mal varlığını bilinçli şekilde eksiltmiş ise savcılığa suç duyurusunda bulunulabilir. Ayrıca Tüketici Mahkemelerine dava açılarak tüketici eğer iflas esnasında borcu devam ediyor ise ve vermiş olduğu senetler hali hazırda iflas eden şirkette duruyor ise borcu olmadığının tespiti davasını iflas masasını taraf olarak göstererek açabilir.”
7) Yeni ev alacaklar ne yapmalı?
Gayrimenkul Hukuku Enstitüsü Başkanı Avukat Ali Yüksel ise ev alma arifesinde olanlar için önemli tavsiyelerde bulundu. Ali Yüksel şunları söyledi: “Satış işlemlerinin satış ofislerinde değil noterde yapılması yasal zorunluluk. Alıcı ödemeyi elden değil, banka kanalıyla yapmalı. Ayrıca, taşınmaz gerçek değerinde gösterilmeli. Siz masraftan kaçıp 500 bin liralık bir evi 150 bin lira diye gösterirseniz tapusunu alsanız dahi eviniz elinizden gidebilir. Satıcı firmanın alacaklısı ‘firma mal kaçırdı” diyerek satış işleminin iptalini mahkemeden talep edebilir. Bir de alıcı satış işlemi öncesinde mutlaka tapu dairesine ve imar müdürlüğüne gitmeli. Tapu dairesinde devir alınacak taşınmazın üzerine ipotek, haciz, şerh gibi kısıtlamalar olup olmadığına bakılmalı. İmar müdürlüğünde ise projeden satılan yerin kontrol edilmesi ve o projede mühürleme işlemi gibi durumlar varsa önceden öğrenilmesi mümkündür. Alıcı, satıcı firmanın mali gücünü de öğrenmeli. Proje banka kredisine uygun mu bakılmalı, değilse bu risk olabilir. Alıcı maketten alıyorsa, projenin yapı ruhsatının alınıp alınmadığını ve satıcının ne teminat gösterdiğini mutlaka sormalı. Sözleşmede, alıcının sözleşmeden kaynaklanan kişisel hakkını tek taraflı olarak tapu siciline şerh ettirmeye yetkili kılınması ile sözleşmenin şerhinin sağlanması olası bir yol kazasında alıcıyı korur.”