Konut alırken dikkat! Her uygun fiyat güvenli değil

YEM ve Finansbank'ın hazırladığı Konut Alım Rehberi öyle hassas noktalar dikkat çekiyor ki, konut alırken yalnız uygun fiyatlı olmasına bakılmaması, güvenli bir ortamda yaşayabilmek için yüzlerce soruya cevap aranması gerektiği görülüyor.

Eline biraz nakit geçen hemen herkesi ilk hedefidir konut almak. Özellikle gelişmekte olan ve nüfusu yoğun ülkelerde bu ihtiyaç daha ön planda. Türkiye' de konut sahiplik oranı yüzde 60'ın üzerinde olmasına rağmen, yıllık 600 bin konut ihtiyacı olduğu ifade edilen bir ülke. Bu ihtiyacı büyük çoğunluğu yenilenme ya da çarpık yapılaşma kaynaklı. Hal böyle olunca, ülkede konuta olan talep tükenmek bilmiyor.

Halkın alım gücü hala çok yüksek olmadığı gibi, satın alınabilir konut inşa edilmesi konusunda da kayda değer bir ilerleme yok. Bu nedenle pek çok tüketici bütçesine göre ucuz bulduğu konutlar yöneliyor. Kaliteli konut üretip düşük fiyata satan kurumsal şirketler olduğu gibi, halkın bu zaafını fark edip ucuz konut satan ve sonunda ya da güvenli olmayan evler üreten yada inşaatı bitiremeyip vatandaşı mağdur eden şirketler de çıkabiliyor. Yapı stoğu zaten eski olan Türkiye'de ikinci el konut almak da başka riskler barındırıyor.

Hukuki ve teknik inceleme

Yapı Endüstri Merkezi (YEM) ve Finansbank bu koşulları göz önünde bulundurup konut alım rehberi isimli bir çalışmaya imza attı. Konut almak yada kiralamak isteyenlerin ilgilendiği konut teknik, ekonomik, hukuki açıdan değerlendirmesine katkıda bulunan bu rehber, uyarı ve açıklamalardan oluşuyor. Tam 188 soruya cevap arayan ve tüketiciyi en ince detaya kadar uyarıyor.

Konut Alım Rehberi'ni nasıl kullanabilirsiniz?
Konut Alım Rehberi 'nde yer alan sorulara ‘evet', ‘hayır', ya da ‘değerlendirmemle ilgisi yok' yanıtlarını verebilirsiniz. Verdiğiniz yanıtları konutun ‘olumlu' (+) ve ‘olumsuz' (-) özellikleri olarak görebilirsiniz. Artı (+) işaretlerinin sayıca çok olması söz konusu konutun gereksinmelerinizi karşılamaya daha yatkın olduğu anlamına gelmektedir. Bazı soruların yanındaki (+/-) işareti, konutun ilgili özelliğinin olumlu ya da olumsuz olabileceği; ancak bunu belirlemek için bir uzmana danışmanız gerekebileceği anlamına gelmektedir. ‘Değerlendirmemle ilgisi yok' yanıtları çoğunluktaysa konutunuzu değerlendirmek için Konut Alım Rehberi dışında başka kaynaklara başvurmanız önerilir.

Konut banka kredisi kullanma koşullarını sağlıyor mu?
(Zemin sağlamlığı, bitmişlik düzeyi, yaşı, tapu durumu, ruhsatı, kullanım izni, kaçak ekler olup olmaması vb. açılardan konutun kredi kullanımına uygunluğunu araştırınız).

Çeşitli bankaların kredi koşullarını öğrenerek bunları vade, aylık ödeme miktarı, toplam ödeme, kredi süresi vb. açılardan karşılaştırdınız mı? Konutun bulunduğu bölgedeki ortalama kira getirisi sizin için kabul edilebilir düzeyde mi? (Komşularınıza ve yakın çevredeki emlakçılara danışınız).

Konutta tadilat, bakım, onarım ve yenileme gerektiren bölümlerin ve cihazların bütçenize etkisini dikkate aldınız mı? (Konut yapılarının ömrü çoğu kez 50 yıl ve üzerinde olsa da, pek çok yapı malzemesinin ve donanımın ömrünün 10-15 yılla sınırlı olduğunu; dolayısıyla bunların yapının ömrü boyunca birkaç kez yenilenmesi gerektiğini dikkate alınız).
Konutun bulunduğu çevredeki ortalama yaşama giderleri yaşam standartlarınızdan ödün vermenizi gerektiriyor mu? Konutun geçmiş yıllara ait ısıtma/soğutma giderleri sizin için kabul edilebilir düzeyde mi?
Konutun ortalama aidat giderleri sizin için kabul edilebilir düzeyde mi? (Ortak alanların giderlerine katılım payının nasıl hesaplandığını öğreniniz).

Konuttaki sabit elektrikli, elektronik, mekanik cihazlar bozulduğu takdirde kolaylıkla yenileyebilir ya da bakımını yaptırabilir misiniz?
(Konutun tapusu var mı? (Tapunun tek kişi üzerine ya da çok ortaklı olup olmadığını; kullanım hakkı -intifa- durumunu öğreniniz).
Binanın mülkiyet özelliklerini öğrendiniz mi? (Konut tapuları ‘ortak', ‘kat irtifaklı' ve ‘kat mülkiyetli' olmak üzere üçe ayrılır).
Binanın yapı ruhsatı var mı?
Binanın yapı kullanma izni var mı?
Konut üzerinde ipotek ya da haciz kararı var mı?

Binanın yönetim planını incelediniz mi?
Binanın elektrik, su, doğalgaz vb. hizmetler için konut kullanımına geçişi yapılmış mı?
Konutun geçmiş yıllara ait ödenmemiş emlak vergisi vb. borçları olup olmadığını öğrendiniz mi? (İkinci el konut alımında satıcıdan makbuzları isteyerek kontrol edebilirsiniz; gerek duyarsanız satıcıdan vergi dairesinden alınacak ‘borcu yoktur' yazısı isteyebilirsiniz. Son elektrik, doğalgaz, su vb. faturalarının kopyalarını edininiz). Binanın ticari amaçlar için ayrılmış dükkan, depo gibi bölümleri varsa bunların kullanım amaçları belirlenmiş mi?
İçinde kiracı oturan bir konut alıyorsanız kira kontratını incelediniz mi? (Kira sözleşmesinin sizi olumsuz etkileyebilecek koşulları olmadığındanemin olunuz).
Satın almayı düşündüğünüz konutun yer aldığı imar planı hakkında bilgi edindiniz mi? (Uygulama imar planında satın alınacak konutun bulunduğu alan ‘konut alanı' olarak tanımlanmış olmalıdır. Konut alanının kat yüksekliği; bahçe mesafeleri, inşaat emsali vb. imar hakları uygulama imar planında belirlenir. İmar planında verilen imar haklarının üzerinde inşaat yapılamaz; aksi halde ruhsat ve eklerine aykırı inşaat yapılmış olur).
İnşa halinde bir konut satın alıyorsanız satıcının güvenilirliği, mali durumu ve geçmişte sattığı konutlar konusunda bilgi edindiniz mi? (Konutun size taahhüt edilen süre, maliyet ve kalite koşullarını sağlayacağından emin misiniz?)
Binanın onaylı bir mimari projesi var mı? (Belediyelerin İmar Müdürlüklerinden bilgi alabilirsiniz).
Binada, sonradan, orijinal mimari projesinde olmayan değişiklikler yapılmış mı? (Yapılmışsa bu tür değişikliklerin nedenini öğreniniz).

Binanın görünüşü ve iç mekanlar estetik bakımından sizi tatmin ediyor mu? Konuttaki odaların sayısı ve büyüklüğü ihtiyaçlarınızı karşılamaya yeterli mi? (Satıcıların verdikleri ilanlarda konutun büyüklüğünü abartma eğilimi taşıyabileceklerini unutmayınız. Gerekirse ölçüm yaparak size belirtilen net alanı doğrulayınız).
Konut bugünkü ihtiyaçlarınızın yanısıra yakın gelecekteki ihtiyaçlarınızı karşılamaya da uygun mu?
(Ailenize yeni bireyler katılması olasılığını dikkate alınız).

Konut engelli ya da yaşlı bir insanın kullanımı için uygun mu? (Merdivenlerin, merdiven sahanlıklarının, koridor genişliklerinin ve diğer ilgili mekanların tekerlekli bir sandalyenin giriş/dönüş yapmasına uygun olduğundan emin olunuz).
Binanın cephe kaplama malzemeleri, dokusu ve rengi iklim bölgesine uygun olarak seçilmiş mi?
İç mekanlar kullanıcı sağlığı ve ısıtma ekonomisi açısından yeterli direkt güneş ışınımı alıyor mu? Gün ortasında yapay aydınlatma kullanmadan oturabiliyor musunuz? (Pratik bir yaklaşımla mekanların sağlık açısından günde en az 2 saat; ısıtma ekonomisi açısından 4 saat güneş ışınımı alması, istenen bir durumdur. ‘Salon' gibi yaşama hacimleri güney ve güneye bakan yönlerde; mutfak ve banyo gibi servis hacimleri kuzey ve kuzeye bakan yönlerde konumlandırılmalıdır).

Özellikle doğu ve batı yönlerine bakan dış kapılarda/pencerelerde güneş kontrolü için panjur vb. önlemler alınmış mı? Binanın ortak mekanlarındaki asansör, jeneratör vb. cihazların gürültüsü uyumanıza / çalışmanıza engel oluyor mu? (En sessiz sanılan yerlerde bile gürültü düzeyi genellikle 15-20 desibel civarındadır. Konut tasarımında ilke olarak gereksiz gürültü kaynaklarının mümkün olduğunca yok edilmesi,
gürültünün kaynağında hapsedilerek yayılmasının engellenmesi ve yayılmış gürültünün dar bir alanda tutulması hedeflenir. Aynı işi yapan makine, motor vb. donanım arasından daha az gürültü yapanların seçilmesi konutlardaki gürültü düzeyini azaltır). Bina beş kattan daha yüksek ise asansör var mı? (Güncel yönetmelikler beş katın üzerindeki binalarda asansör yapılmasını zorunlu kılmaktadır).
Asansör acil bir durumda sedye, tekerlekli sandalye gibi araçların kullanımı açısından uygun mu? Balkon ve merdiven korkulukları tehlike oluşturuyor mu? (Korkulukların yüksekliği en az 90 cm olmalı; aralıkları çocukların geçmesine izin vermemelidir). Konut planı mobilyalarınızı yerleştirmenize uygun mu? (Odaların büyüklüğünün ve duvarlardaki girintilerin / çıkıntıların mobilyalarınızı yerleştirmeniz açısından sorun yaratmayacağından emin olunuz).
Konut içindeki depolama alanlarının sayısı ve büyüklüğü ihtiyaçlarınızı karşılamaya yeterli mi? Bina girişinde gerekli durumlarda kullanılmak üzere bir rampa var mı?
Bina girişinde kar, yağmur, rüzgâr gibi dış etkilerden korunmanız için saçak ve rüzgârlık düşünülmüş mü?
Bina girişi gece yarısı korkmadan içeri girebileceğiniz ve kötü niyetli yabancıları caydıracak biçimde tasarlanmış mı? (Işık sensörü vb. sistemler binalara sonradan da kolaylıkla monte edilebilmektedir). Konut-dışı depolama alanları var mı? (Örneğin bodrum katta veya çatı katında depolama amacı ile ayrılan bir bölüm var mı? Depolama alanlarının daireler arasında paylaşımı yapılmış mı?)
Su, elektrik ve gaz sayacı gibi cihazlara gerektiğinde kolayca erişilebiliyor mu? (Bu tür cihazların kolayca bakım ve onarım yapmaya uygun yerlere yerleştirilmesi gerekir).
Binanın bulunduğu bölgenin iklimsel koşulları gözetilerek rüzgar ve hava akımlarının etkisi dikkate alınmış mı?
Konutun yakın çevresinde sizin ve ziyaretçilerinizin araçlarını park edebileceği güvenli ve yeterli bir otopark bulunuyor mu? (Otopark sorununun özellikle zemin katlarda manzaranızı ve gün ışığından yeterli düzeyde yararlanmanızı engelleyebileceğini, gürültü ve kirlilik sorunu yaratacağını dikkate alınız. Otoparkta/garajda yeterli bir aydınlatma sistemi olmasına dikkat ediniz).
Binanın bahçe düzenlemesi yapılmış mı? Komşu binalar ya da binanın çevresindeki doğal engeller konutun güneş ışığından yeterince yararlanmasını engelliyor mu? Kamusal alanlar ile binaya ait alanlar birbirinden ayrılmış mı?
Bina çevresinde çocukların güvenli bir biçimde oynayabilecekleri, bina sakinleri ile bir araya gelinebilecek ortak mekanlar var mı? Konutun manzarası var mı? (Konutun manzarasının gelecekte kapanma olasılığını dikkate alınız.
İmar planı gelecekteki olası değişiklikler hakkında size fikir verecektir).
Yakın çevrede sağlıklı ve konforlu açık mekanlar (parklar, oturma-oyun alanları, spor alanları vb.) düzenlenmiş mi?
Alışveriş merkezlerine kolaylıkla erişilebiliyor mu? Yakın çevrede çocuğunuzun eğitim görebileceği bir okul bulunuyor mu? Konut ve işyeriniz arasındaki mesafe uygun mu? Toplu taşıma araçlarına makul bir sürede erişebiliyor musunuz? Sağlık hizmetlerine kolay erişilebiliyor mu? Sinema, tiyatro vb. gibi kültür hizmetlerine kolaylıkla erişilebiliyor mu?
Posta/kargo, bankacılık hizmetlerine kolayca erişilebiliyor mu?
Acil bir durumda itfaiye araçları veya ambulans konuta kolay erişebilir mi?
Binanın çöp depolama alanları insan sağlığı ve estetik açıdan sorun oluşturuyor mu? Bina hırsızlık olaylarına karşı güvenli mi? (Binanın bulunduğu bölgedeki suç oranları hakkında bilgi edininiz).
Binanın yakın çevresi yeterli düzeyde aydınlatılıyor mu? (Araştırmalar yakın çevresi geceleri yeterli düzeyde aydınlatılan bölgelerdeki suç istatistiklerinin daha düşük olduğunu göstermektedir). Bina çevresindeki kaldırımlar düzgün ve sağlam mı? Binanın yakın çevresinde insan sağlığını etkileyebilecek yüksek gerilim hattı vb. unsurlar var mı? Yakın çevrede otoyol, havaalanı, endüstriyel üretim tesisleri gibi gürültü ya da kirlilik kaynakları var mı? (Konutunuzun bulunduğu bölgenin daha önce endüstriyel, tarımsal ve insan sağlığına zararlı başka atıklar için dolgu alanı olarak kullanılıp kullanılmadığını ilgili belediyeden öğreniniz).
Yakın çevrede iç hava kalitesini bozabilecek kaynaklar var mı?
Yerleşmenin kirleticilik niteliği taşıyan çukur bir bölge içinde yer alması engellenmiş mi? Konut farklı fonksiyonlara sahip yerleşme bölgesinde (endüstri, ticaret vb.) yer alıyorsa, rüzgarın hava kirliliğini taşıyıcı etkisini önleyecek bir düzenleme yapılmış mı?

Taşıyıcı sistem ve deprem dayanımı
Binanın onaylı bir taşıyıcı sistem projesi var mı? Binanın mevcut taşıyıcı sistemi ile projelendirilmesinde öngörülen taşıyıcı sistemi arasında farklar var mı?
Bina yürürlükteki deprem yönetmeliğine uygun olarak inşa edilmiş mi? (Bu tür bir incelemenin maliyetli olabileceğini dikkate alınız. Yapımcıdan/satıcıdan istenebilecek yapı denetim şirketi raporları binanın inşaat kalitesi ve deprem dayanımı konusunda bilgi edinilmesini kolaylaştırabilir).
Binanın taşıyıcı sisteminde ve taşıyıcı olmayan elemanlarında daha önce onarım yapıldığına ilişkin izler var mı? (Binanın yaşını ve yıpranma durumunu; daha önce hangi aralıklarla bakım-onarım geçirdiğini öğreniniz. Onarımın nedenleri ve sonuçları hakkında bilgi alınız).
Binanın bulunduğu bölgenin zemin koşulları konusunda bilgi edindiniz mi? (Binanın taşıyıcı sistem projesinin zemin koşullarına uygun olarak hazırlanması gerekir. Binanın zemin raporu varsa, bununla bir uzmana danışınız)

Menekşe Ataselim/Habertürk