Konut alma zamanı mıdır?

Han Yapı Genel Müdürü Ekonomist Ertuğ Yaşar, piyasalardaki gelişmeleri konut alımı açısından Sabah Emlak & Mortgage için analiz etti.

Uzun dönemde hiçbir gayrimenkul yatırımı zarar ettirmez; her zaman kazanç sağlar.

Arsa geliştirme işinde çalışan bir tanıdığım, "arsa ararken kırk gün taban eti, bir gün av eti yersin" demişti. Yani kırk gün tabana kuvvet gezeceksiniz (arayacaksınız), bir gün ise en güzel avı bulup keyfine bakacaksınız (kazanç sağlayacaksınız). Acaba bugün, o kırk günden biri midir, yoksa özel av eti yenen gün müdür ? Bir gayrimenkul geliştirme şirketinin genel müdürü olarak bana bu soruyu sorarsanız hep "taraflı bir yanıt" (!) alırsınız ! Çünkü ben proje geliştirip satmaya kilitlenmiş ve odaklanmış bir işin başındayım... Konut satın alan tüketici profili genelde ikiye ayrılır: Yatırım amacı ile konut satın alanlar ve içinde oturmak için konut satın alanlar. Genel bir yaklaşım olarak, konutlar kira gelirleri için satın alınmazlar. Genelde konutlar, değer artışı nedeni ile yatırım aracı olarak görülürler. Türkiye'de 2002'den sonra satın alınan her konut prim yapmış ve yatırımcısını çok sevindirmiştir. Bu süreç şimdi biraz yavaşlayabilir; ama bizce sürecektir. Yani yatırım amacı ile konut satın alanlar, bu alımlarını sürdürebilirler. Uzun dönemde (en fazla beş yıl) hiçbir gayrimenkul yatırımı zarar ettirmez; her zaman kazanç sağlar. Bugünlerde seçenek yatırım araçları (borsa, döviz ve faiz) bizce yüksek kazanç sağlamayacaktır. Uluslararası küresel kriz, bütün dünyada olduğu gibi Türkiye'de de borsaya yapılan yatırımlarda sıkıntı yaratacaktır. Borsada geçen yıllarda olduğu gibi yüksek kazançlar uzun süre olmayacaktır. Bu nedenle borsa, kurumsal yatırımcılar, spekülatörler ve işi borsacılık olanlar dışında şu anda çekici bir yatırım alanı değildir.

Faizde düşüş beklentisi

Türkiye'de reel faizler Mayıs 2006'dan bu yana yüksek bir düzeyde bulunuyor. Ama Amerika Merkez Bankası'nı izleyen bütün dünya bankalarının kısa dönemde faiz düşürmesini bekliyoruz. Halbuki enflasyon tehdidi azalmamıştır. Ama Merkez Bankamız, ekonomik durgunluğun derinleştiğini gördükçe, faizleri "kesecektir". Yani enflasyon en azından sabit kalırken nominal faizler düşecektir. Faiz geliri bu nedenle kısa dönemde çekici olmayacaktır. Kriz anlarında Türkiye'de dövizde aşırı zıplamalar olur. Ama 2008 yılında biz Türkiye'de bu tür bir zıplama olmayacağını öngörüyoruz. Yani birikimi olanların dövize yatırarak bir devalüasyon beklemeleri çok anlamlı değildir. Bütün bu seçenekleri değerlendirince, yine de yatırım amaçlı konut satın almanın şu anda iyi bir yatırım olduğu sonucuna varıyoruz. Ancak yatırımcı, satın alacağı konutu dikkatli seçmelidir. Bize göre maket aşamasından girilen proje (eğer geliştirici firma güvenilir bir firma ise) en iyi yatırımdır. Çünkü ilk lansman aşamasında geliştiriciler mutlaka çok uygun fiyatlara satışlar yapmaktadır. Eğer projeyi kısa zamanda iyi bir biçimde inceleyebilirseniz, ilk lansmanda yatırım yapmaktan çekinmeyin. İkinci konut tüketici profiline, yani "içinde yaşamak için konut satın alan tüketicilere" bakarsak, onlara önerimiz tam tersi olacaktır. Çünkü onlar projenin içinde yaşayacaklar. Nerede ise bütün varlarını yoklarını o konuta yatıracaklar; belki (önümüzdeki beş ile on yıl için) de borçlanacaklar. Yani hiç risk almamalıdırlar. İşte bu nedenle, içinde yaşamak için konut satın alan tüketicilere, bitime yakın ya da bitmiş projelerden konut satın almalarını öneriyoruz. Çünkü artık proje ortaya çıkmış; varsa defoları da bilinmeye başlamıştır. Bunları iyice değerlendirin ve ona göre kararınızı verin.

Geliştirici firmaya gidin

Eğer olası ise konutunuzu ikinci elden değil de geliştiriciden (projeyi yapan firmadan) satın alın. Çünkü geliştirici her zaman satmaya daha istekli olduğu için, fiyatlarda ikinci elciler kadar ısrarcı olmayacaktır. İkinci el konut satanların genelde satmak için aceleleri yoktur. Sağda solda söylenen ve aslında gerçek olmayan yüksek fiyatlar nedeni ile mallarına pazarda olandan daha yüksek bir değer biçmişlerdir. Halbuki projeyi yapan firma bir an önce satışlarını tamamlayıp kazancını cebine koymaya ve bir sonraki projeye geçmeye bakar. Bu nedenlerle içinde yaşamak için konut satın alacak kişilere, bitime yakın ya da yeni bitmiş projelerden ve doğrudan geliştirici firmadan konut satın almalarını öneriyoruz. Unutmayın, bir gayrimenkul geliştirme şirketi genel müdürünün "taraflı yorumlarını" okudunuz... İş yaşamını "ya ikna olurum ya da ikna ederim" ilkesi üzerine kurmuş biri olarak sizi ekonomik savlarla konut satın almaya ikna etmeye çalıştık. Yine de son kararı her zaman siz vereceksiniz; ve o karar da her zaman en doğru karar olacaktır. Ama unutmayın, "dolaşan tilki, her zaman uyuyan aslandan yeğdir."

ERTUĞ YAŞAR