Konut almak isteyenler için olası finansal alternatifler: Yapı tasarruf sandıkları!

Prof. Dr. Ali Hepşen bugünkü yazısında son dönemlerde konut almak isteyenlerin radarına giren yapı tasarruf sandıklarını kaleme aldı.

Yazısında "Son yazılarında gerek konut üreticileri açısından gerekse de biz bireyler açısından konutu üretmek veya konuta sahip olmak noktasında farklı finansman uygulamalarından bahsediyorum" diyen Prof. Dr. Ali Hepşen'in Dünya gazetesindeki yazısı şu şekilde:

Aslında pek çok kişinin bildiği gibi yüksek kredi faiz oranı ortamında her iki taraf açısından da işler pek de kolay gitmiyor. Bugünkü yazım bireylerin konut ediniminde, yurt dışı örneklerde dikkate alındığı zaman, finansman alternatiflerinin neler olabileceği üzerine…

Aslında, iki hafta kadar önce Sayın Mehmet Şimşek’in katılım sağladığı bir toplantıda “Enflasyon tek haneye inince daha rahat konut alabileceksiniz” cümlesinden ve Orta Vadeli Program beklentilerinden hareket edersek, şu an için ücretli çalışanlar için konut alımı için görünen en yakın tarih 2026… Peki konut edinimi için başka alternatifler üretilemez mi? Bu konuda yalnızca konvansiyonel bankacılık uygulamaları ile mi sınırlıyız? Hep birlikte ülke uygulamalarına bakalım istiyorum…

UZMAN KONUT FİNANSMAN KURULUŞLARI

Farklı ülke uygulamalarına baktığımız ZAMAN uzmanlık alanı yalnızca ev satın almak isteyen kişilere konut kredisi tahsis etmek olan bu kurumlar, kamu veya özel sektör tarafından farklı yapılar oluşturulabiliyorlar.

Kamu otoritesi tarafından kurulmuş olan ipotek bankaları ve diğer kurumlar kaynaklarını, hükümetlerin sağlamış oldukları fonlardan, konu ile ilgili konan vergilerden ya da ihraç etmiş oldukları ipotekli konut kredilerine dayalı menkul kıymetlerden sağlayabiliyorlar. Özel sektör tarafından kurulmuş olan uzman gayrimenkul finansman kurumlarının fon kaynakları da, toplamış oldukları mevduatlar ve yine menkul kıymet ihraçları yoluyla sağlanabiliyor.

Ülke uygulamaları masaya yatırıldığında, özel sektör kurumlarına ilişkin sınıflandırma uygulamalara göre değişiyor: Amerika'da faaliyet gösteren İpotek Bankaları (Mortgage Banks), Kredi ve Tasarruf Birlikleri (Loan and Savings Associations), Tasarruf Bankaları (Saving Banks) ve Kredi Birlikleri (Credit Unions); İngiltere’de faaliyet gösteren Konut Birlikleri (Building Societies) ve Almanya’da uzman gayrimenkul finansman kuruluşları olarak faaliyet gösteren Yapı Tasarruf Sandıkları (Bausparkassen) ve İpotek Bankaları (Hypothekenbanken) bunlardan bir kaçı...

ALMANYA'DAKİ YAPI TASARRUF SANDIKLARI

Temel olarak Yapı Tasarruf Sandığı (YTS) yeni bir ev sahibi olmak isteyenlerin belirli bir süre boyunca yapmış oldukları tasarruf karşılığında, piyasa koşullarından bağımsız şekilde düşük faiz oranlı kredi kullanmasını öngören “kapalı havuz” bir konut finansman sistemi olarak biliniyor.

Türkiye'de son senelerde özellikle tasarruf finansman şirketleri üzerinden bu süreç Bankacılık Düzenleme ve Denetleme Kurumu denetiminde sürdürülüyor. Fakat bildiğim kadarıyla henüz menkul kıymetleştirme yapısı şu an için aktif değil. Yapı tasarruf modelinin en iyi uygulandığı ülkelerin başında Almanya geliyor.

Almanya’da konut ediniminin finansmanı genel olarak Yapı Tasarruf Sandıkları ve İpotek Bankaları üzerinden sağlanmış oluyor. Söz konusu bu kuruluşlar tamamen özel sermayeli kuruluşlar olup, kaynaklarını yalnızca uzun vadeli ipotekli konut kredisi vererek kullandırabiliyorlar. Almanya'daki yapı tasarruf sandıklarının işleyişi ise diğer ülke uygulamalarındaki benzerlerine kıyasla değişiyor.

Konut sahibi olmak isteyenler yapı tasarruf sandıklarına yatırmış oldukları tasarruflarından piyasa koşullarına göre daha düşük faiz getirisi elde etmiş olurken, konut alımları esnasında sıra kendilerine geldiği zaman piyasa koşullarına kıyasla sandıktan daha düşük finansman maliyetine katlanarak konut kredisi alabiliyor. Burada işin sırrı da sermaye piyasalarını aktif kullanmalarında yatıyor…

Alman konut finansman sisteminde faaliyetlerine devam eden başta yapı tasarruf sandıkları olacak şekilde tüm kurumlar uzun vadeli ipotekli konut kredisi verebilmek için gerekli olan fonları “pfandbrief ” ismi verilen “ipotekli konut kredilerine dayalı tahvilleri” ihraç ederek sağlayabiliyor.

SONUÇ

Özellikle konut finansmanında konvansiyonel bankacılık uygulamalarına alternatif şekilde ön plana çıkmaya çalışan kurumların mutlaka menkul kıymetleştirmenin imkânlarından yararlanmaları gerekli. Hele ki elimizde Türkiye Menkul Kıymetleştirme A.Ş. gibi önemli bir kurum varken, sermaye piyasası uygulamalarının mutlaka denenmesi gerektiğini düşünüyorum.

İnşaat maliyet endeksi yüzde 15.7 artarken, konut fiyatları yüzde 2.3 arttı! Normal mi?

Yurt dışından konut alan Türklerin radarındaki 6 ülke!

Kredi ile konut ve araba almak hayal oldu! 400 bin TL kredinin geri ödemesi 1 milyon lirayı aşıyor!