Konut arzında 2011'de yüzde 10 oranında artış bekleniyor!
Sektörün durumunu şöyle bir gözden geçirdiğimizde 2005-2006 yıllarında yüksek satış rakamlarını gören konut sektörü, 2010'da yaşanan toparlanma sürecinin ardından, 2011'de rekor satış rakamlarına imza at
Konut sektörü denildiğinde talep ve arz dengesi, maliyetler, kentsel dönüşüm, arsa fiyatları, ekonomik beklentiler, konut redileri, tasarımın gayrimenkul değerine etkisi, beklenen İstanbul depremi, yeni projeler ve TOKİ, akıllara ilk gelen sektörün alt başlıkları olur. INDER'in (İstanbul İnşaatçılar Derneği) Türkiye'de Kentleşme ve Konut Arzı İlişkisi Başlıklı raporuna göre Türkiye'de kaynağını sanayileşmeden değil kırsal kesimdeki yaşam koşullarının elverişsizliğinden alan kentleşmenin özellikle 12,9 milyona dayanan İstanbul'u etkilemesi kaliteli yaşam alanları yaratmada başlıca engel olarak karşımızda duruyor. Türkiye'de yaklaşık 16,5 milyon konut olduğu tahmin ediliyor. Bu konutların yüzde 20'sini teşkil eden 3,5 milyonu İstanbul'da yer alıyor. İstanbul'dan sonra konut sayısı bakımından yaklaşık 1,5 milyon kadar konut ile Ankara ve İzmir geliyor.
GYODER verilerine göre ise önümüzdeki 10 yıl içinde 7 milyon konuta ihtiyacı olacak. Bu da hesaplanan konut ihtiyacının yıllık ortalama 700 bin civarında olduğu anlamına geliyor. Türkiye'de her yıl yaklaşık olarak 500 bin konut (daire) için yapı izin belgesi, 400 bin konut için kullanım (iskân) izin belgesi alınıyor. İstanbul'da büyük geliştiriciler tarafından yapılan markalı konut projelerinden yılda yaklaşık 75 - 80 bin konut satışa çıkarılıyor. Genel anlamda Türkiye'de A, A Plus üst gelir ve orta üst gelir seviyesine hitap eden markalı konut projeleri özellikle toplam proje maliyetlerinin üçte birini oluşturan arsa fiyatlarının yüksekliği sebebiyle dar gelirli kesimin çarpık kentleşmesine engel olacak düşük maliyetli projeleri üretemiyor. Markalı konutların en ucuzunun fiyatı, brüt metrekare hesabı ile 2 bin TL düzeyinde seyrediyor.
Konut Arzında 2011'de Artış Bekleniyor
Sektörün durumunu şöyle bir gözden geçirdiğimizde 2005-2006 yıllarında yüksek satış rakamlarını gören konut sektörü, 2010'da yaşanan toparlanma sürecinin ardından, 2011'de rekor satış rakamlarına imza atmaya hazırlanıyor. Teslimleri ağırlıklı olarak 2012 ve 2013'de olacak yaklaşık 50 yeni proje lansmanının yapıldığı 2010 senesinin toplam yatırım bedeli 13,4 milyar lira civarında dillendiriliyor. Konut arzının 2011 yılında yüzde 10 oranında artış göstermesi bekleniyor. Aynı şekilde konut talebinde de beklenen artışın konut fiyatlarına yansıyarak 2010'da gözlemlenen durağan seyrin artarak hareketleneceği yapılan yorumlar arasında.
Satışlar Düşüyor mu
Rakamlar 2008'de 504 bin inşaat ruhsatı alındığını gösteriyor. 2010'un ilk 9 ayında 2009'un ilk 9 ayında yüzde 40'lık artış ile 476 bin adet olan inşaat ruhsat sayısının 2010 yılı kapanış istatistiklerine 550 ile 600 bin arasında yansıması bekleniyor. Konut satışlarına bakıldığında ise 2009 yılında 532 bin adet satış yapıldığı görülüyor. Bu dönemde tapu harçlarında yapılan indirimin etkisi olduğu belirtiliyor. 2010 yılının ilk 9 ayında 260 bin adet satışın olması yüzde 30 oranında bir gerilemeye işaret ediyor. Satışlar düşüyor yorumu yapılmadan önce son 2 yılda sektöre giriş yapan yüksek hacimli markalı konut proje satışlarının henüz tapulara yansımamış olduğu gerçeğini göz önünde bulundurmak doğru olur.
Ekonomi Canlanıyor, Beklentiler Olumlu Ama...
Konut kredi faiz oranlarının düşük seyri, hedef müşteri kitlesinde gözlemlenen güven artışı, olumlu ekonomik beklentileri ve her geçen gün karşımıza çıkan farklı projeler bardağın dolu yanını ifade ediyor. Bardağın boş tarafı ise gerek geliştirici ve yatırımcıları gerekse nihai müşterileri direkt etkileyen yüksek maliyetler. Her 5 kişiden birinin konut alma niyetinin var olduğuna değinen Sur Yapı Yönetim Kurulu Başkanı Altan Elmas, maliyetlerde yaşanan artışın konut fiyatlarında baskı oluşturduğunu ve fiyat artışının kaçınılmaz olduğunu söylüyor. Demir ve çimento maliyetlerinde yüzde 30'lar seviyesinde gerçekleşen artışlar bir yana en çok arazi fiyatlarındaki artışın konut üreticisini etkilediği vurgulanırken önümüzdeki yıllar için "İstanbul'da metrekare fiyatı 1.200 liranın altındaki konutlara şüpheyle bakın" uyarısı yapılıyor.
Kentsel Dönüşüm Etkisi
Kentlerin daha yaşanır ve sürdürülebilir bir hale gelmesinde, sağlıklı yönetildiği taktirde önemli rol oynayan kentsel dönüşüm projeleri İstanbul gibi büyük metropollerin can damarı olduğu konut sektörünü nasıl etkiler
Geçtiğimiz günlerde kentsel dönüşüm projelerinde önemli bir gelişme oldu ve belediyelere süper güç verilerek bireysel itiraz hakkı kaldırıldı. İstanbul Büyükşehir Belediyesi de 1 milyon binayı ilgilendiren ve İstanbul haritasını değiştirecek 30 proje için düğmeye bastı. Belediye Yasası'ndaki 'Kentsel Dönüşüm ve Gelişim Alanları' başlıklı kanun, İstanbul'da 1 milyon binanın yıkılıp yeniden yapılmasının önünü açtı. Yasa bu haliyle bir ilçenin komple yıkılmasına olanak tanıyacak. Bu yasa işlediğinde yıkılan ilçelerin kimler tarafından yapılacak projelerle yeniden hayat bulacağı da henüz belirsiz. İstanbul'daki 3,5 milyon konutun yarısını yenileme hedefi olan TOKİ'nin bu bölgelerdeki etkisinin ne olacağı da ayrı bir merak konusu.
GazetePARC E