Konut fiyatları 8 aydır düşüyor! Fiyatlardaki reel düşüş devam edecek mi?
Son günlerin en çok konuşulan konuları arasında yer alan konut fiyatlarındaki reel düşüş 8 aydır devam ederken, bunu fırsat bilen yatırımcılar yüksek faiz oranlarına rağmen konut alımlarına devam ediyor.
Ülkemizdeki konutların kalite etkisinden arındırılmış fiyat değişimlerini izlemek için Türkiye Cumhuriyet Merkez Bankası tarafından hesaplanan Konut Fiyat Endeksi (KFE/2023=100) Eylül ayında bir önceki aya göre yüzde 1 artarak 148 oldu.
Konut Fiyat Endeksi, Eylül ayında yıllık yüzde 27,4 artarken, bu dönemde reel azalış gösterdi ve yüzde 14,7 oldu.
Böylelikle Şubat ayında başlayan reel azalış süreci 8'inci ayda da sürdü. Açıklanan rakamlara göre son günlerin en çok konuşulan konuları arasında yer alan konut fiyatları reel olarak en son Ocak ayında yıllık bazda yüzde 1,4 artış göstermişti. Şubat ayında düşüşe geçerek yüzde 5,1 olan reel azalış, geçen aya kadar sürdü.
Eylül ayında konut fiyatlarındaki yıllık reel değer kaybı yüzde 14,7'ye çıkarken, düşüşü fırsat bilen yatırımcıların alıma yönelmesiyle geçen ay 140 bin 919 adetle son 21 ayın en yüksek konut satış rakamı da görüldü.
FİYATLARDAKİ DÜŞÜŞ SATIŞLARI ARTIRDI
Gayrimenkul iktisatçısı Ahmet Büyükduman, Anadolu Ajansı muhabirine konu ile ilgili olarak yaptığı açıklamada, enflasyonun üzerinde reel faiz oranı verilmeye devam ettiği sürece konut fiyatlarındaki düşüşün devam edeceğini söyledi.
Açıklamasında konut fiyatlarında yaşanan reel düşüşün yatırımcılar için bir fırsat olduğunu söyleyen Ahmet Büyükduman, şu değerlendirmeleri yaptı: "Zaten brüt kira çarpanları da 15 yıl civarına düştü. Konutlarda amortisman süreleri ortalama 20 senenin üzerine kadar çıkmıştı. Söz konusu bu rakam şimdi yeniden 15 yıl civarına geriledi. 20 sene önceki kira/fiyat rasyosuna dönmüş durumdayız. Kiralar konut fiyatlarına göre gayet iyi oran gösteriyor. Bu nedenle 'gayrimenkul için yatırım fırsatı var' diyebiliriz. Eylül ayında son 21 ayın en yüksek satış rakamları da bu sayede geldi. Daha çok altından para kazanan, Kur Korumalı Türk lirası Mevduat ve Katılma Hesaplarından dönen, 'faizler düşebilir ve konut fiyatları artabilir' şeklinde düşünen yatırımcıların portföy çeşitlendirmesi satışları da oldukça artırdı. Reel fiyatlardaki düşüşlerle beraber portföy çeşitlendirmesi konut satışlarının artmasında etkili oldu."
Ahmet Büyükduman ayrıca açıklamasında konut satışlarının son 3 aydır arttığını dile getirerek, "Esasen kira getirisi amaçlı olarak alım yapmak isteyenlerin de konut alımına yöneldiğini görüyoruz. Konut mevcut kira çarpanı seviyesinde yeniden cazibe kazandı." diye konuştu.
REEL KONUT FİYATLARININ BİR SÜRE DAHA AZALMASI SÜRPRİZ OLMAYACAK
İstanbul Üniversitesi İktisat Fakültesi Öğretim Üyesi Prof. Dr. Sefer Şener de konu ile ilgili olarak yaptığı açıklamada tüm dünyayı etkisi altın alan koronavirüs salgınıyla konut arzında tüm dünyada bir daralma yaşandığını dile getirerek, bu hızlı daralma sonrası konut fiyatlarında ve kiralarda hızlı yükseliş yaşandığını, bunun da enflasyon üzerinde ciddi bir baskıyı beraberinde getirdiğini dile getirdi.
Açıklamasında son dönemlerde Kahramanmaraş merkezli depremlerden etkilenen illerde konutların hızla yapılıp teslim edilmeye başlanması, kısa süre önce bitse de kiralara üst sınır getirilmesi, yeni ekonomi programıyla faizlerin hızlı biçimde yükselmesi sonrası konuta talebin düştüğünü dile getiren Şener, şunları söyledi:
“Söz konusu bu duruma konut arzının artması eklendiği zaman fiyatlardaki artış yavaşlamıştır. Fiyatlardaki gerileme önceden yapılmış tasarruflarla konut almak için uygun zaman olduğunu gösteriyor. Fakat ipotekli konut alımı için istenilen gerileme henüz yeterli düzeye erişmedi. Çünkü hem maliyetler hem de aşırı talep ve yetersiz arz sebebiyle artış gösteren konut fiyatları tüm dünyada hala oldukça yüksek düzeydedir. Pandemi, maliyetler, deprem ve arz yetersizliği konut fiyatlarında da aşırı yükselişi beraberinde getirdi. Bu nedenle arz artışı ve enflasyonun yavaşlamasıyla beraber reel konut fiyatlarının bir süre daha azalması sürpriz olmayacaktır."
YATIRIMCILAR PİYASAYI DOĞRU OKUMALI
Gayrimenkul Yatırımcıları Derneği (GYODER) Başkanı Neşecan Çekici de yaptığı açıklamada bir sene öncesine kadar son dönemlerde uygulanan negatif reel faiz politikası sonrası konut kredisi faiz oranlarının ciddi şekilde düştüğünü dile getirerek, şunları söyledi: “Yaşanan bu düşüş, yatırımcıların yeniden konut alımına yönelmesine sebep olmuştur. Bu eğilim, katlanarak devam etmiş ve 2022’de konut fiyatlarında yıllık bazda yüzde 170 gibi olağanüstü bir artış da gözlenmiştir. 2020-2022 senelerinde konut satışları yıllık bazda 1,5 milyon adetlik seviyenin hemen altına yerleşmiştir. 2023’te konut satışları düşmüştür.
Satışlarda yaşanan düşük seyrin konut fiyatlarının reel anlamda gerilemesine sebep olduğu bir gerçektir. Günümüzde düşük konut satış sayıları, finansmana yaşanan erişim zorlukları ve alım gücü sorunlarıyla ilişkilendiriliyor. Söz konusu bu zorlukların azalması veya tamamen ortadan kalkması durumunda gayrimenkul yatırımlarına olan ilginin yeniden artacağı ve bunun konut fiyatlarına yukarı yönlü bir baskı oluşturacağı öngörülüyor.”
Yaptığı açıklamada ayrıca gayrimenkulün Türkiye'de her zaman en çok tercih edilen yatırım araçlarından olduğunu dile getiren Neşecan Çekici, "Konut yatırımları yalnızca barınma ihtiyacını karşılamaktan öte tasarruf ürünü, yaşam sigortası ve finansal bir yatırım aracı şeklinde değerlendiriliyor. Söz konusu bu alanda yatırım yaparken bilinçli olunması gerekli. Piyasa iniş ve çıkışlarını doğru okuyarak, en uygun zaman ve piyasa koşulları çerçevesinde yatırım kararları almak da uzun vadede kazanç sağlayacaktır." İfadelerini kullandı.
Hatay'da kiralar 15 bin TL'den başlıyor: Kira yardımı kesilen, işsiz kalan kiracılar mağdur!
