Konut fiyatları bu sene ne olur; yükselecek mi, düşecek mi?

Ülke genelinde konut fiyatlarındaki artış devam ediyor. Dünya Gazetesi köşe yazarı Prof. Dr. İbrahim Ünalmış konut fiyatlarının küresel olarak 2000’li yıllarda başlayan yükselişinden bahsederek 2024 yılı içinde fiyatların nasıl olacağını kaleme aldı.

KONUT FİYATLARI 2000'İN BAŞINDA LOKAL ZİRVESİNE ULAŞTI

Prof. Dr. İbrahim Ünalmış kaleme aldığı köşe yazısında konut fiyatlarındaki artışın dinamikleri hakkında önemli ip uçları verdi. Makalede yayınlanan fiyat grafiği 2000’in başında 65 seviyelerinde olan fiyat endeksinin (2006=100) 2008 Küresel Krizi öncesinde lokal zirvesine ulaştığını gösteriyor.

2013'TEN İTİBAREN YÜKSELMEYE BAŞLADI

2013 yılına kadar yükseliş eğilimi göstermeyen konut fiyatları sonrasında 2020 yılına kadar hızlı bir yükseliş eğilimi sergiliyor. Bu dönem küresel ekonominin kriz sonrası normalleştiği dönem. Bir başka deyişle, 2013-2020 dönemi küresel ekonominin merkez bankalarının desteği olmadan kendi ayakları üzerinde durmaya başladığı dönem olarak adlandırılabilir.

KONUT FİYATLARI NEDEN YÜKSELDİ?

Pandemi sonrasında küresel olarak artan enflasyon karşısında merkez bankaları sıkı para politikası uygulamaya başladı. ABD merkez bankası FED’in tarihin en hızlı faiz artışını gerçekleştirdiğini ve artan borçlanmma maliyetleri küresel konut fiyatları artışının bir süreliğine hız kesmesine neden olduğu belirtildi. Son dönemde küresel olarak konut fiyatlarının tekrar yukarı yönlü hareketlendi.

Artan konut fiyatlarının ardında birçok ekonomik ve sosyal nedenler bulunuyor. Sosyal nedenlerden bir tanesi artan göç hareketleri. Dergide verilen bilgiye göre gelişmiş ülke nüfusunun yüzde 4’ü yabancı ülke doğumlulardan oluşmaya başlamış. Bu durum dünya ekonomisinde payı büyük olan ve göç alan ülkelerde konut fiyatlarını artırırken göç veren ülkelerde konut fiyatlarının düşmesine ya da durağan seyretmesine neden oluyor.

DÜŞÜK İŞSİZLİK VE MAAŞ ARTIŞ HIZLARI KONUT FİYATLARINDAKİ ARTIŞI DESTEKLİYOR

Konut talebini destekleyen konulardan bir diğeri de ekonomik aktivitenin faiz artışlarına rağmen güçlü seyretmesi. Düşük işsizlik ve maaş artış hızlarının yüksek olması konut talebini yine destekliyor. Konut fiyatlarını destekleyen faktörlerinden bir diğeri de diğer varlık fiyatlarındaki artış. Küresel hisse senedi fiyatlarındaki hareketleri takip ettiğimiz MSCI Küresel endeksi yıl başından günü­müze yüzde 9 .8 artış kaydetmiş.ç

Gelişmekte olan ülkelerdeki hisse senedi fiyatı hareketlerini gösteren MS­CI gelişmekte olan ülkeler endeksi yüzde 4.1 artmış. Gelişmekte olan ülkelerde artış daha sınırlı kalırken gelişmiş ülke hisse senedi fiyatlarının ortalamada gelişmekte olan ülke fiyatlarının iki katından fazla arttığı gözlemleniyor. 

Bu durumun yarattığı servet etkisinin zaman içe­rinde konut fiyatları üzerinde yukarı yönlü etkisi olması gayet doğal. Yıl başından günümüze altın fiyatlarında dolar bazında artış yüzde 18.5 seviyesinde.

2023 HAZİRAN'DAN İTİBAREN REEL OLARAK GERİLİYOR

Türkiye gene­li için konut fiyatlarının 2023 Haziran’dan beri reel olarak gerileme oldu. Nominal konut fiyatı artışları enflas­yon oranının altında gerçekleşiyor. Türkiye ge­neli için geçerli olan bu durum üç büyük şehir için de geçerli. Mayıs ayı itibariyle İstanbul’da yıllık reel düşüş yüzde 22.8 olarak gerçekleşmiş. Reel konut fiyatları İzmir’de -yüzde 20, Ankara’da -yüzde 17 olmuş.

Talep göstergelerine göre 2023 so­nundan itibaren bir miktar artış olduğunu göz­lemliyor. Konut talebindeki sınırlı artışın küresel ekonomilerde olduğu gibi varlık fiyat­ları ile ilişkili olduğunu düşünüyoruz. TÜİK tarafından yayınlanan konut satış rakamları­na bakıldığında Ocak-Mayıs döneminde konut satışlarında düşüş yüzde 3.4. İpotekli konut satışla­rı yüzde 58.7 geriledi. Diğer konut satışları yüzde 12.6 arttı. Bu bağlamda, artan faizlerin konut ta­lebinde yarattığı aşağı yönlü etki sınırlı olmuş. Bunun nedenlerinden birisinin diğer varlık fi­yatlarındaki artış olarak görülüyor.

Tahminlerine göre yüksek faizlerin konut fi­yatları üzerindeki etkisinin 2024 yılı boyun­ca devam edeceği yönünde. Bir başka deyişle, 2024 yılı boyunca konut fiyatlarında reel de­ğer kaybı azalarak devam edebilir. Fakat 2025 yılında ertelenmiş iç talep, güvenli konut talebi ve düşen faiz ortamında konut fiyatlarında reel değerlenme ihtimalini yüksek görüyoruz.