Konut fiyatları en çok yükselen 9. ülke Türkiye oldu!

Zaman gazetesi yazarlarından Saruhan Özel, konutta kriz riskini değerlendirdi. Özel yazısında, IMF verilerine göre dünyadaki son 50 sistemik banka krizinin üçte ikisi konut fiyatlarının çok hızlı arttığı ya da düştüğü dönemlerin sonrasına tesadüf ettiğini belirterek, şu konulara yer verdi:

Merkez Bankası’na Göre Konut Fiyat Artış Oranı IMF’deki Türkiye Verisinin Neredeyse İki Katı

ABD’deki konut piyasasından alev alan son global kriz de yine bu gerçeği teyit etmiş durumda. Bu bağlamda IMF de artık sitesinde verilerine ulaşabildiği birçok ülkenin konut fiyat artışı, fiyat-gelir ve fiyat-kira oranları gibi temel sektör verilerini kamuoyuna sunuyor. Veri kaynaklarının yerel uzmanlığı tartışılabilir çünkü Merkez Bankası’nın açıkladığı konut fiyat artış oranı IMF’deki Türkiye verisinin neredeyse iki katı kadar. Ama yine de veriye ulaşmanın çok zor olduğu böyle bir sektörde ülke kıyası yapabilmek çok önemli.

Türkiye Konut Fiyatları En Çok Yükselen 9.Ülke

IMF’nin veri tabanındaki 52 ülkedeki son bir yılın konut fiyat artışı ortalaması % 1,5. Fiyatları % 5 ve üzerinde kalan 14 ülke var. Türkiye % 6,7’lik artışla 52 ülke arasında son bir yılda konut fiyatları en çok yükselmiş olan 9. ülke. Ne var ki, bunu IMF’den bir adım öteye götürüp genel (tüketici) fiyat artışlarına kıyasladığımızda Türkiye o kadar da olumsuz durmuyor. Türkiye’de konut fiyatlarındaki artış genel fiyat düzeyine en yakın ülkelerden biri (Grafik 2’deki 45 derece çizgisine yakın). IMF’nin fiyat-gelir ve fiyat-kira oranlarına ilişkin verilerinde maalesef Türkiye yok.

Asıl Tehlike Finansman Tarafında

Türkiye’de de sık sık konut fiyatlarındaki artışa bakılarak “balon, kriz” değerlendirmeleri yapılıyor. Elbette konut fiyatlarının hızlı artıyor olması önemli ve bir konut krizinin yaşanması için gerek şart. Ama yeter şart değil. Yeter şart bu fiyat artışının kırılgan yapıda olup ödenemeyecek boyutlara kadar yükselmiş bir finansmanla ortaya çıkması. İpotekli krediler, konut teminat alınarak veriliyor. Yani kredi geri ödenmediğinde eve el konup başkasına satılarak kredi kapatılıyor. Dolayısıyla, her şeyin başı evin değeri. Ev fiyatları yükseldikçe teminat değeri de artıyor ve kısır bir döngü içine giriliyor. Çünkü teminat değeri yükseldikçe bankalar daha fazla kredi verebilecek hale geliyorlar (çünkü ellerindeki teminat değerleniyor). Daha fazla kredi verdikçe de evlere olan talep artıyor ve ev fiyatları yükselmeye devam ediyor. Bir süre sonra hanehalkı borcu tehlikeli seviyelere yükseldiğinde (veya bir sebeple ellerindeki fonları dikkatli kullanmaları gerektiğinde) bankalar konut kredilerinde eskisi kadar cömert olmuyorlar. Bu sefer de kısır döngü tersine çalışıyor. Finansman kredi talebini desteklemeyince ev değerleri düşmeye başlıyor. Ev değerleri düşünce konut kredisi imkanları daha da azalıyor. Buna bir de evler satılamayıp projeler ertelenince hızla diğer sektörlere de bulaşan bir ekonomik yavaşlama ve istihdam kaybı da ekleniyor.

Dolayısıyla böyle bir sistemde asıl tehlike finansman tarafında çünkü fiyat artışlarını ve talebi tetikleyen ve sonra da ondan beslenen aslında konutların finansmanı. Finansmanın doğru ama tadında sıkı bir regülasyonla denetlenmesi, düzenlenmesi şart. Konut alımı bireylere alım güçlerine göre doğrudan verilen ipotek kredileriyle finanse edilmeli, müteahhitler üzerinden dolaylı kurumsal kredilerle değil.

Evin Değerinin Doğru Belirlenmesi Hayati Önem Taşıyor

Resmi kurumlar tarafından eğitilip lisanslanan değerleme uzmanları konut değerini tadında bir tutucu yaklaşımla belirlemeli. Ne sadece yandaki evin satış fiyatı ne de evin imalat fiyatı onun değerini gösterir. Bankalar 25 yılın üzerinde fiyat/kira oranları olan konutları kredilendirirken çok daha tutucu davranmalılar. Konut fiyatı ya da batıklara endekslenen bir dinamik provizyonlama olmalı. Konut kredileri 20-30 yıl gibi ne kadar uzun vadeli olursa o kadar ödenebilir hale gelir. Ama bankaların doğası gereği fonlamaları çok daha kısa vadeli. O nedenle konut kredileri havuz haline getirilip tahvillerle bireysel ve kurumsal diğer yatırımcılara satılabilmeli. Bu tahvillere konan krediler sıkı denetlenmeli, resmi kurumlardan onaylatılmalı. İkinci piyasada bu tahvillerin alım satımı özendirilmeli.

Döviz Geliri Olmayanlar Dövize Endeksli Konut Kredisi Kullanmamalı

Konut kredisi alanlar da kesinlikle elini taşın altına sokmalı ve konut değerinin en fazla % 75’i kadar kredilendirilmeli. Orta ve düşük gelirli kesimlerde konut kredisi taksitleri gelirin % 40’ını aşmamalı. Spekülatif yaklaşımı gösteren kısa süreli alım satımlar daha yüksek vergilendirilerek caydırılmalı. Ve elbette döviz geliri olmayanlar döviz kredisi kullanmamalı.

Türkiye yukarıdaki düzenlemelerin hemen hepsinde son derece güven veriyor. Konut kredilendirme ne çok büyük boyutta ne de kalitesiz. Banka kredileri içindeki payı % 10, sorunlu kısmı sadece % 0,6 (genel sorunlu kredi oranı % 3 iken). Konut kredisi kurumsal kredi şeklinde müteahhide verilip müteahhit ev sahibine kredi vermemeli. Hem düzenleyici otoritelerin aldıkları kararlar hem de bankaların bu konudaki basiretli yaklaşımları sayesinde konut kredilerinin finansmanı tarafında sorun yok. SPK lisanslı değerleme uzmanları konut değerlerini son derece tutucu yaklaşımla belirliyorlar. Zaten Türkiye’de geçmiş kötü tecrübelerin etkisiyle ev almak isteyenler evin fiyatının yarısına yakın kısmını kendi imkanlarıyla finanse ediyorlar.

Konut sektörüne yönelik yorum yapanlar fiyat artışından ziyade fiyatın nasıl arttığına bakmalılar. IMF de zaten bir sonraki adımının bu verileri toplamak olduğunu söylüyor.

Zaman