KONUT FİYATLARI NEDEN ARTACAK?

2006 Yılı Haziran ayındaki döviz dalgalanması ile birlikte konut satışında bir durağanlaşma başladı bu durağanlaşma 2008 yılının başında da durgunlaşmaya dönüştü.

Bu  zaman zarfında konut fiyatları dibe vurmasına rağmen inşaat malzeme fiyatları yukarı doğru hiç hız kesmedi  yüzde 100'lere varan fiyat artışları oldu,bu fiyat artışlarında liderliği demir fiyatları üslenmiş olup diğer malzemelerde demir fiyatlarını takip etti.

İnşaat maliyetlerindeki artış sadece malzeme fiyatlarındaki yükselmeyle sınırlı olmayıp iş gücü ve arsa fiyatlarındaki yükselmelerle birlikte bakıldığında inşaat üretim maliyetlerinin ortalama yüzde 40-50 civarında artmış olduğu görülmektedir.

Üretim maliyetndeki artışlara karşılık konut satışlarında ki fiyat karşılaştırmalarına bakıldığınde üretici firmalar satış fiyatlarını geri çekmek zorunda kaldılar. ( markalı bazı büyük firmaların dışında) tabiyki fiyatların da geri çekilme sınırı vardır ki o sınır çoktan aşılmış oldu ve fiyatlar dibe vurdu.

Konuyla ilgili TOKİ Başkanı Sayın Erdoğan BAYRAKTAR'ın 8.Gayrımenkul zirvesinde söylediklerini hatırlayalım,

Ne demişti sayın sayın BAYRAKTAR.?

-  ABD'de başlayan mortgage krizinin dünyadaki yansımalarının Türkiye'ye serpintisinin vurduğunu söyledi. Bayraktar, "Dolayısıyla krizden başka demir fiyatlarının yüzde 100'e varan oranda artması, diğer ana inşaat girdi maliyetlerinde de yine demirden esinlenen ve kendisinden oluşan fiyat artışları Türkiye'deki konut üretimini bundan sonraki süreçte zora soktu" dedi.

BAYRAKTAR, konuta  talebin azlığının ve Türkiye'deki konut kredisi faizlerindeki yüksekliğin, konut piyasasındaki duraklamanın yanında, önümüzdeki süreçte konut üretimindeki fiyat artışları sebebiyle ortaya yeni bir çatallanma, ters pozisyon çıktığını, şu anda konut satılmadığını ama bunun yanında yeni oluşacak konutlarda belki yüzde 30'lara yakın fiyat artışları olacağını söyledi.

Sayın, Erdoğan BAYRAKTAR'nı söylediklerini destekler bir şekilde Türkiyede'ki konut üretiminde en büyük markalardan biri olan AĞAOĞLU'nun yönetim kurulu başkanı Sayın,Ali AĞAOĞLU Bir haber sitesindeki röportajında:

Konut fiyatları maliyet fiyatlarına indi. Bugün demir fiyatları 3-4 ay önceye göre ikiye katlandı, arsa fiyatları aldı başını gitti. İstanbul'daki B gelir grubuna hitap eden ortalama fiyatlar metrekare başına 1500-2 bin dolar civarında. Bakıldığında bu bugün inşaat maliyet fiyatıdır.Son olarak konut ve kont fiyatlarıyla ilgili çok beğendiğim bir yorumu da sizlerle paylaşmak istiyorum

Sizce Türkiye'de hatta İstanbul'da yapılan binlerce konuta, yüzlerce projeye rağmen, yeterli sayıda kaliteli konut var mı?
Çok açık yazacağım. Çevrenize bir bakın, özellikle çevre yollarından geçerken hatta en lüks semtlerdeki 20-30 yaşın üstündeki binalara bakın, ne görüyorsunuz?

Ben söyleyeyim; son 5 yıl içinde kalite ve sayı açısından yol alsak dahi, Türkiye, hatta İstanbul ve çevresi dahi konutta mağara devrini yaşıyor! Evet, yanlış okumadınız; hepimizin oturduğu, hatta lüks semtlerde yıllar önce yüz binlerce dolar ödenerek alınan binalar dahil, konutlarımızda standart yok ve özellikle coğrafyamızın deprem gibi gerçekleri de dikkate alınırsa, olmamız gereken yerden oldukça, ama oldukça uzağız.
 
Hegemonya İstanbul'dan geçecek

''Türkiye'de, İstanbul'da konut sektörü'' diye başlayan cümleler bile daha gerçek olmaktan çok uzak. Yoluna girilmiş olsa bile ülkemizde, özellikle üzerine titrenen İstanbul'da dahi sektör oluşumundan hala bahsedemeyiz. Bir sektör oluşması, bir ortalama çıkması için daha binlerce standart taşıyan konut yapmalıyız.

Olaya bir de başka açıdan bakalım. İstanbul'da önümüzdeki dönemde neler olabilir?

Napolyon'un bir cümlesi ile başlayalım; ''Dünya tek bir devlet etrafında birleşse, başkenti İstanbul olurdu.''

Dünya genelinde ortaya çıkacak küresel yapıda coğrafi açıdan İstanbul'un önemini son derece güzel anlatan bir cümle. Haksız da sayılmaz; bu topraklar, dünyanın en büyük iki oluşumuna, Roma ve Osmanlı İmparatorlukları'na başkentlik yaptı ve belki bugün size inanılmaz gelecek ama yeni dünya düzeninde hegemonya merkezi yine buradan geçecek.

Bu noktada çok önemli bir soru ortaya çıkıyor; ''Kesin olarak dünyanın merkezi burası olacak ama bizim olacak mı?'' 
 
Emlak sektörü sadece arsa üretimi, demir fiyatı, çimento arzı, talep gibi somut kriterler ile değerlendirilmez. Konut deyince dünyanın nereye gittiği ve üzerinde bina edilen toprağın gelecekteki yeri çok iyi analiz edilmeli, stratejik hayal gücü etkeni de hesaba katılmalıdır. Yeni dünya düzeninde İstanbul ve çevresi merkez olma yolunda en önemli adaydır ve bana göre rakipsizdir.

Peki, her yeri gecekondu olan bir İstanbul'u, nasıl kurtaracağız?

Parola çok basit; gelen para kötüyü kovacak.

Bu ne demek? Yerel ve merkezi yönetimler düzgün şehirleşme yolunda elbette elinden geleni yapacak ama büyük işi, daha doğrusu dokusal değişimi akan para yapacak. Daha açık ifadesiyle; para kötüyü yaşatmayacak. Satın alıp, sisteme uygun hale getirecek. Fiyatlar öyle seviyelere gelecek ki; rant açısından 30-40 yıllık bir apartmanın o arsada yaşama şansı veya bir gecekondunun orada durma şansı kalmayacak.

Yapısal değişimi akan para gerçekleştirecek ve dünya ile, Türkiye ile ilgili senaryolar ne kadar olumsuz olursa olsun; bu bölgeye akan para konut dinamikleri açısından değişmeyecek.

Konut sektöründe daha yolun çok başındayız. İnanın bana Türkiye, İran olma yoluna girmez ve ülkeyi yöneten-yönetecek olanlar çok keskin-radikal hatalar yapmazlarsa, Türkiye'ye önümüzdeki 10 yılda özellikle İstanbul ve çevresine konut sektöründe yer almak ve ortaya çıkanlardan mal almak üzere para akacak. Daha da açık yazayım; dünyanın en güzel yerinde bu fiyatlarla bizi oturtmazlar. İnanılmaz bir rekabete, ortaya çıkacak sektöre ve  dünya standartlarının üstünde fiyatlara hazır olun!

Çok değil 10 sene.

O halde yapılması gereken tek şey hem yatımcı için, hemde ihtiyaçlı için ev almak

Yarın çok geç olabilir...

Teşekkür,Çok yakın geçmişte yayın hayatına başlayan ve özellikle emlak sentöründe büyük bir boşluğu dolduran www.emlakkulisi.com web sitesi sahibi sayın,Tebernuş KİREÇCİ'ye sitenin yapımında emeği geçen tüm çalışanlarına ayrıca yazmış olduğum yazıları okuyan( bugün itibarı ile "DEPREM YIKACAK VE ÖLDÜRECEK" başlıklı yazımı okuyan 6014 kişi) ve sonrasında okuyacaklara sonsuz teşekkürler...

Nihat AĞAOĞLU
Nihat@agaoglu.com.tr
Myworld.com