Konut fiyatları neden yükseliyor?

"Barınma, her canlı için yaşamsal öneme sahip olan en temel gereksinimlerden biridir. Uzun yıllar boyu yavaş değişen konut anlayışında son yüzyıllarda hızlı değişmeler olmuştur. Konutun insanların güvenlik ve barınma ihtiyacını giderme olan temel işlevi geçerliliğini sürdürüyor. Ancak konut korunma ve barınma işlevini zamanla değişen kültür, insan psikolojisinin etkisi ve görece olarak artan refahla birlikte lüks hayata göre değişerek başka boyutlara taşıdı. 

Ülkemizde, cumhuriyet dönemi sonrasında artan nüfus ve sanayi sektörünün gelişmesiyle birlikte fabrikalarda personel istihdamı artmış bununla birlikte kırsal kesimden kentlere göç de hızlanmıştır. Böylece farklı boyutlarda hissedilen konut sorunu da giderek artış göstermiştir. Bu süreç konut üretimini hızlandırmış ve bu alanda inşaat sektörüne önemli bir boyut kazandırmıştır. Ancak planlı ve düzenli bir şehirleşmeye geçiş imkânı bulamadan ortaya çıkan bu ihtiyacın kontrolsüz bir biçimde karşılanması, konut üretiminde kârlılığı önemli ve tek hedef hâline getirmiş, şehirlerde plansız ve kalitesiz konut üretimini hızlandırmış ve artırmıştır. Nitekim kalitesiz işlerin bedelini 17 Ağustos 1999 depreminde acı bir şekilde on binlerce canımızı ve iş yerimizi kaybederek ödedik. 

Türkiye'deki toplam yatırımların yaklaşık yarısını inşaat-konut sektörü oluşturuyor, inşaat sektörü 200'den fazla alt sektör ile bağlantılı olduğundan dolayı bu sektörlerin üretime geçmesini sağlamaktadır. İnşaat sektörü emek yoğun olduğundan dolayı istihdama büyük katkı sağlamaktadır. 

İnşaat sektörü diğer sektörlerle olan yakın ilişkisi nedeniyle, yaşanan ekonomik krizlerden en çok etkilenen sektör durumundadır. Nitekim 2008 yılında yaşanan küresel finans krizinin temel noktalarından biri de inşaat sektörüdür. 

Ülkemizde son yıllarda önemi ve kârlılığı artan inşaat-konut sektörü incelendiği zaman ciddi bir pazar olarak karşımıza çıkmaktadır. Özellikle TOKİ'nin başarılı çalışmalarıyla ve kentsel dönüşüm projesiyle birlikte ülkemizde inşaat konut sektörü bir ivme kazanmıştır. Kaldı ki son yıllarda Türk müteahhitler uluslararası alanda ciddi bir konum kazanmıştır. 

Son yıllarda ülkemizde inşaat sektörü ve beraberinde konut sektörü ciddi büyüme göstermektedir. 2013 yılında Türkiye genelinde 1 milyon 157 bin 190 adet konut satışı gerçekleşirken (234 bin 789 adeti istanbul'da) bunların 529 bin 129 adeti ilk satış 628 bin 061 adeti ikinci el satıştır. 

2014 yılına bakarsak 1 milyon 165 bin 381 adet konut satışı gerçekleşirken (225 bin 454 adeti istanbul'da) bunların 541 bin 554 adeti ilk satış iken 623 bin 827 adeti ikinci el satış olarak gerçekleştiğini görüyoruz. 2015 yılı ocak-kasım döneminde ise toplam 1 milyon 146 bin 721 adet satılan konutların (114 bin 306 adeti İstanbul'da) 524 bin 635 adeti ilk satış iken 622 bin 86 adeti ikinci el satış olarak gerçekleşmiştir. 

Özellikle son yıllarda yabancı yatırımcıların gayrimenkul-konut sektörüne gösterdiği ilgi ile beraber bu sektördeki iştahı artırmıştır. 2013 yılında yabancılara Türkiye genelinde 12 bin 181 adet konut satışı gerçekleşirken bu sayı 2014 yılında 18 bin 959'a yükselmiş 2015 yılı Ocak-kasım döneminde ise 20 bin 547 olarak gerçekleşmiştir. 

2015 yılında yabancılara yapılan konut satışlarında en çok konut alan ülkelere baktığımızda ilk sırayı 3716 adet konut ile Iraklılar alırken 2446 adet konut alımıyla Suudi Arabistanlılar ikinci sırada 1921 konut ile Kuveytliler üçüncü sırada 1886 adet konut ile Ruslar dördüncü sırada yer almaktadır. 

Konut sektöründe istanbul ve Antalya Türkiye'nin önde gelen illeri arasındadır, istanbul'un bir dünya markası haline gelmesi ve Antalya'nın bir turizm merkezi olması dolayısıyla bu illerimizde konut piyasası oldukça ön plana çıkmaktadır. 

Türkiye konut piyasasını etkileyen temel unsurlardan olan nüfus artışı, göç ve konutun yatırım aracı olarak görülmesi talebi hala canlı tutmaktadır. 

Özellikle yerli ve yabancı yatırımcılar açısından konutun, hem kira geliri ile düzenli gelir sağlaması, hem de değer artışı ile reel bir getiri sağlayabilmesi doğru kriterleri taşıyan projelerde talebi arzın üstüne çıkarmaktadır. 

Konut fiyatlarına etki eden diğer bir unsur ise farklı gelir ve toplumsal özelliklerin karar alıcıların tercihlerini etkilemesidir. Konut varlığı aynı zamanda 'homojen' olmayan bir varlıktır. Doğal nüfus artışının getirdiği yeni konut ihtiyacı ile giderek küçülen ve bireyselleşen aile yapısının ülkemizde talebi diri tutması beklenmelidir. Konut fiyatları ile değerlendirmelerin uzun dönemli veriler ile yapılması daha sağlıklı olmasını sağlayacaktır. 

Türk konut sektöründe orta ve orta alt guruba ait konut ihtiyacı oldukça yoğun olarak sürmektedir. Orta üst ve lüks segmente ise talebin orta alt segmente göre biraz yavaşlamakta olduğu söylenebilir. Ancak yatırım amacıyla hareket eden gerçek ve tüzel kişilerin (yerli-yabancı) markalı, belli standartların üstündeki lüks konut talebi de bu segmenti canlı tutmaktadır. 

Yusuf Girayalp ATAN / Milat