Konut fiyatları yükselecek mi? Düşecek mi?
Son günlerde gayrimenkul piyasalarında uzmanlarca veya gayrimenkul alıcıları tarafından 'Gayrimenkul fiyatları yükselecek mi, düşecek mi?' sorularına yanıt aranıyor.
Sizlere, gayrimenkul fiyatlarının geliştirilmekte olan gayrimenkul projelerinde ne olabileceğini değerlendireceğim. Benim öngörüm 2008 yılı ilk çeyreğinden itibaren İstanbul'da geliştirilmekte olan gayrimenkul projelerinde fiyatların özellikle, 'finansman maliyetlerinden dolayı' yükseleceği yönündedir. Bunun nedenleri:
a) Proje finansman maliyetinden dolayı: Daralan satış hacmi, projelerde satışdan gelen nakit kaynağını olumsuz yönde etkilemiştir. Bu durumda yatırımcılar öz sermayelerinden veya farklı kaynaklardan buldukları parayı projelere aktarmaktadırlar. Bu paranın bir maliyeti vardır ve bu maliyet gayrimenkul değerlerine yansıtılacaktır.
b) Satış finansman maliyetinden dolayı: Satışa arz edilen gayrimenkullerin fonlama/finansman maliyeti gayrimenkul projelerini geliştiren firmalar tarafından karşılanmaktadır.
Bugün, gayrimenkul talebine sunulan finansman alternatifleri 'Tarihi özelliğe' sahiptir. Gayrimenkul piyasalarında sunulan finansman alternatifleriyle 15 yıldır ilk kez karşılaşıyorum.
Bunlardan bazıları:
Konutunu teslim al, ödemeye 12 ay sonra başla.
Yüzde 20 peşinat; bakiye konut tesliminde.
Konut bedelinin yüzde 20'sini ver, taksitlerin 6-7 ay sonra başlasın.
0 vade farkı ile 48 ay; peşinat konut tesliminde.
Yüzde 15 peşinat; vade farksız 30 ay.
Yüzde 5 şimdi; yüzde 15 üç ay sonra, yüzde 20 altı ay sonra; bakiye 36 ay 0 faiz.
Bu liste uzayıp gidiyor. Kurumuna göre oranlar, vadeler değişiyor. Bu durumun, gayrimenkul finansmanı dilinde karşılığı Mayıs 2006'da banka/finans kurumlarına küsen gayrimenkul talebinin fonlama fonksiyonun ve maliyetinin inşaatcılar tarafından karşılanmasıdır.
Paranın maliyeti değerlendirildiğinde, bu değerler paranın net bugünkü değerine göre hesaplandığında iki yıla yakın süredir arttı gözü ile bakılan değerin artmadığını göstermektedir. Özellikle peşinat sonrası vade farksız taksitler bugün tüketiciler için büyük fırsat niteliğindedir.
Yatırımcının, proje geliştiricinin düşüncesi paranın maliyetine katlanarak gayrimenkulün ana değerini piyasada oturtmaktır. Piyasaların tersine dönmesi ile gayrimenkul piyasasında referans kabul edilecek fiyat, bugün 0 vade farkı ile uygulanan fiyat olacaktır. İşte bu fiyat konut kredisi alternatifinin devreye girmesi ile peşin satış fiyatı olarak kabul edilecektir.
Banka/Finans kurumlarının YTL değerlemelerde uzun vadede yüzde 1.30'un altına, kısa vadede yüzde 1'in altına çekmeye başladığı faiz oranları banka/finans sektörünün önümüzdeki dönemde yönünü belirlemektedir.
2008 yılı inşaatçıların proje geliştirdiği, banka/finans kurumlarının kredilendirdiği yıl olacaktır. Bugün gayrimenkul projelerinin sunduğu olanaklar gayrimenkulü yatırım veya oturum için almayı düşünenler için " tarihi fırsattır". Gayrimenkul sektörünün bana göre dip noktaları buralardır ve değerlendirilmelidir.
BİLGE ÖZDEMİR